В 2022 году вступают в силу новые законы для собственников, покупателей и продавцов недвижимости. Новострой-СПб рассказывает о наиболее важных из них – тех, что затронут большинство россиян.
Налог на недвижимость
В 2022 возрастет налог на недвижимость. Это связано с тем, что теперь его рассчитывают исходя из кадастровой стоимости объекта, а не инвентаризационной, а кадастровая стоимость подлежит пересмотру. Но не только.
Справка: кадастровая стоимость жилья – цена, максимально приближенная к его рыночной стоимости. Она определяется путем «массовой» оценки, которая учитывает ряд объективных параметров (локацию, тип и качество дома и т.п.), но не принимает во внимание общее состояние самой квартиры, планировку, сделанный в ней ремонт, вид из окна и т.п. Из-за этого итоговая цифра может оказаться как выше, так и ниже реальной стоимости объекта.
С 2016 года начался переходный период для расчета налога по новым правилам. Сначала его внедрили в 28 регионах, затем в 49, позже – в 63. В 2019 году было уже 70 участников «эксперимента», в 2020 – 74, в 2021 – 84.
Налог на имущество оплачивается до 1 декабря каждого года – за истекший налоговый период. То есть, в 2020 году россияне платили за 2019 год, в 2021 – за 2020 год. Именно поэтому они до сих пор не ощутили разницы в платежах: в большинстве субъектов РФ пересмотра кадастровой стоимости или не было, или он составил не более 0,1%.
Однако в 2021 году ситуация кардинально изменилась: стоимость квартир по всей России росла как на дрожжах. Особенно подорожала недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге – в некоторых проектах рост цен составил порядка 50%. Средние показатели по стране: +12% на новое жилье, +9,5% на вторичку. В Петербурге среднегодовая цена квадратного метра увеличилась на 31% и достигла 170 тыс. руб., в Ленобласти – 113 тыс. руб., подорожав на 27%.
В некоторых регионах запланирован пересмотр кадастровой стоимости на 2021 год, а это значит, что сумма налога неизбежно возрастет. К счастью, это будет не столь ощутимо, как могло бы быть: согласно действующему законодательству РФ, налог на имущество не может быть увеличен больше, чем на 10% в год.
«Тут не столько важно поднятие налоговой базы, сколько осторожность при продаже. Из-за изменения кадастровой стоимости может увеличиться налог при продаже квартир со сроком владения менее 5 лет. Сомневаюсь, что налог на недвижимость может стать неприятным сюрпризом в большом размере. А вот налог с продажи, уверяю, может»
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»
Что касается непосредственно Петербурга, то результаты последней кадастровой оценки были утверждены в конце 2018 года. Следующая кадастровая оценка в отношении жилых помещений планируется в 2023 году, а ее результаты будут применяться для целей налогообложения с 2024 года. До этого момента налоги будут рассчитываться исходя из действующей кадастровой стоимости (определенной в 2018 году). С учетом этого, изменение цен на недвижимость безусловно повлияет на размер налога на имущество, однако произойдет это не в текущем году, разъясняет Юрий Нефедов, старший юрист практики недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».
«Увеличение налога на рекордно подорожавшую недвижимость повысит издержки на содержание своего жилья для собственников, которые не претендуют на налоговые льготы и вычеты. При сложной экономической ситуации в стране и стагнации реальных доходов населения такая инициатива может ощутимо ударить по бюджету семей с небольшим доходом»
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Также стоит отметить, что в 2022 году впервые будет произведена массовая кадастровая оценка земельных участков всех категорий. Ранее подобные мероприятия проводили раз в четыре года.
Незаконно остекленные балконы
Давно уже ведутся разговоры о том, что власти намерены бороться с незаконным остеклением балконов. С 1 марта 2022 года начинает действовать приказ Минстроя РФ от 14.05.2021 № 292/пр, где утверждены «Правила пользования жилыми помещениями». Среди прочих положений там говорится о том, что владелец имущества обязан поддерживать «надлежащее состояние» всех помещений.
В первую очередь эта норма касается перепланировок и переустройства квартир. Но в теории она может быть применена и по отношению к балконам и лоджиям, для остекления которых нужно получать официальное разрешение. Если переоборудование было/будет выполнено самовольно, то собственник рискует получить штраф и предписание демонтировать конструкцию.
«На мой взгляд, повсеместной истории «расстекления» балконов нет будет. Скорее всего, это будет актуально для тех квартир, чьи окна выходят на более или менее оживленные улицы и проспекты. Данную инициативу я поддерживаю, так как в случае исполнения это может сделать дома более визуально привлекательными»
Георгий Патанин, эксперт по недвижимости
Однако все не так однозначно, говорит Юрий Нефедов. Если обратиться к тексту приказа, то можно увидеть, что там в принципе отсутствуют положения, прямо регулирующие вопросы по остеклению балконов и лоджий. Правила содержат общие требования о содержании жилого помещения в надлежащем состоянии, а также запрет на производство перепланировок либо переустройства в нарушение порядка, предусмотренного жилищным законодательством (статьи 25, 26 и 28 Жилищного кодекса РФ). Однако обязанность соблюдать эти требования и так следует из ЖК РФ. Правила не устанавливают никакого нового регулирования в данной части, а лишь дают отсылку на действующие нормы федерального законодательства. Соответственно, вступление их в силу не должно повлиять на ситуацию.
Кроме того, сегодня нельзя однозначно определить, являются ли действия по остеклению балконов/лоджий перепланировкой или переустройством жилого помещения. Это зависит от характера произведенных работ в каждом конкретном случае. В судебной практике на данный момент нет единого подхода к решению данного вопроса. Тем не менее, существуют прецеденты, когда суды признавали остекление балконов перепланировкой.
Помимо этого, следует учитывать, что подобные вопросы могут быть урегулированы на региональном уровне. Так, в Петербурге предусмотрена административная ответственность за несанкционированное остекление балконов, совершенное после 1 января 2021 года. Если же переоборудование произошло ранее указанного срока, пусть даже и с нарушением действовавших на тот момент требований к проектированию, то формально такие действия не признаются самовольными. То есть собственник не может быть привлечен к административной ответственности. Однако в этом случае на собственника помещения, по общему правилу, возлагается обязанность по приведению фасада здания в исходное состояние не позднее 2030 года.
«Если остекление изначально было установлено без нарушений и никому не мешает, то и демонтировать его не придется. За исключением случаев, когда дом относится к объектам культурного наследия и изменять его фасад нельзя по закону. Или имеет место системная перепланировка, изменение границ кухни, балкона и т.п. Но это всегда было запрещено. За нарушение и несогласованную перепланировку можно было получить штраф, а как максимум – даже лишиться квартиры (ст. 7.21 КоАП РФ)»
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»
Свободный доступ коммунальщиков в квартиры
Многие собственники уверены, что имеют полное право ни при каких обстоятельствах не пускать в свою квартиру коммунальщиков и представителей управляющей компании. Однако это заблуждение.
Даже если нет аварий или жалоб других жильцов, владелец не должен препятствовать доступу на свою территорию уполномоченным лицам, если им требуется осмотреть коммуникации или произвести ремонт коммунального оборудования и общих конструкционных элементов дома.
Правда, представители надзорных органов должны заранее согласовать свой визит. Воспользоваться таким правом они могут не чаще, чем раз в три месяца.
Впрочем, в судебной практике подобные вопросы всегда решались в пользу УК, отмечает Ася Левнева. Теперь процесс упростили, расширив права коммунальных служб. С одной стороны, такой подход поможет предотвратить возможные аварийные ситуации, а с другой – может вызвать немало конфликтов при «перегибах на местах». Недовольство собственников высокими тарифами и тем, как коммунальные службы выполняют свою работу, постоянно растет. Поэтому не хотелось бы усугублять напряжение, не решив текущих вопросов.
«Если вдуматься, ничего плохого в этом нововведении нет. Все в угоду общей безопасности и порядка. В Петербурге очень много квартир, особенно в старом фонде, которые не помешало бы посетить специалистам и привести в надлежащий вид. А собственников переделанных «коммуналок» наверняка этот закон заставит напрячься»
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»
Несколько полезных новелл
Собственников ждут не только «карательные», но и положительные изменения в законе. Среди них – поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», благодаря которым региональные и местные органы власти должны будут направлять в Росреестр сведения о признании жилых домов аварийными или непригодными для проживания. Эта информация будет отображаться в выписках из ЕГРН.
Данная мера направлена на защиту покупателей жилья, которые не всегда обладают полной информацией о приобретаемом объекте, а потом имеют множество проблем с проживанием в нем и последующей продажей.
«По поводу аварийности: конечно, это плюс, но скорее для профессионалов, которые смогут сэкономить пару-тройку часов на поисках информации. В реальной жизни очень мало простых покупателей, которые тщательно изучают выписки перед сделкой. Но за нововведение властям – отдельное спасибо»
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»
Еще одним позитивным нововведением стало освобождение семей с двумя и более детьми от уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры, которая находится в собственности даже менее пяти лет, в случае если вырученные от продажи средства были направлены на улучшение жилищных условий, рассказывает Юрий Нефедов. Соответствующие изменения были внесены в Налоговый кодекс РФ в конце ноября 2021 года.
Стоит иметь в виду, что данная льгота применяется при условии, что кадастровая стоимость проданной квартиры составляет менее 50 млн руб. Владельцы более дорогой недвижимости вынуждены будут уплатить налог с продажи по общим правилам. Кроме того:
- новую недвижимость нужно купить в тот же календарный год, в котором состоялась продажа (или не позднее 30 апреля следующего года);
- общая площадь нового жилья должна оказаться больше, чем старого (или должна быть больше его кадастровая стоимость);
- в собственности всех членов семьи на момент продажи не должно находиться жилья, которое в совокупности превосходит 50% площади новой квартиры.
Ася Левнева считает это нововведение весьма полезными. В некоторых случаях процесс принятия решения о продаже квартиры для приобретения более современной тормозит необходимость уплаты налога. Если льготы не предусмотрены, то сумма в несколько сотен тысяч рублей для многих семей становится критичной. Поэтому освобождение семей с детьми от уплаты НДФЛ и упрощение получения налогового вычета положительно скажется на некоторых покупателях, но на общем уровне продаж это значительным образом не отразится. Алексей Бондарев согласен с этим, отмечая, что освобождение от уплаты налога имеет много «звездочек» и текста мелким шрифтом: не многие семьи «пролезут» в это игольное ушко.
Также для покупателей станет приятным бонусом упрощение получения налогового вычета. Нововведение коснется тех, кто приобрел недвижимость в 2021 году и провел все расчеты через банк, участвующий в обмене информации с ФНС (Федеральной налоговой службой). Банк самостоятельно передаст всю необходимую информацию о сделке. Покупателям нужно будет лишь подать онлайн-заявление о получении вычета на сайте nalog.ru.
Станет чуть легче жить и «неплательщикам»: они смогут получать все положенные им субсидии и компенсации за коммунальные услуги, даже если у них имеется задолженность за ЖКУ. Действие закона не распространяется на те случаи, если у местных властей есть судебное решение о взыскании «коммунального» долга с льготника.
Начиная с 1 марта 2022 года россиянам будет разрешено возводить индивидуальные жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения. Правда, с оговорками. Так, максимальная площадь дома – 500 кв. м. Строение не может занимать более 0,25% земельного участка. Кроме того, его постройка должна быть необходима для нужд фермерского хозяйства.
«Многие из «нововведений» не такие уж и новые. Наиболее значимым можно считать внесение сведений об аварийности дома в данные кадастрового учета. Однако ничего из перечисленного на продажи не повлияет: сегодня покупательскую политику формируют гораздо более существенные факторы»
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»
Читайте также:
За что мы отдаем свои деньги: из чего складывается сумма в квитанции на оплату «коммуналки»
Как получить материнский капитал в 2022 году: индексация и новые возможности
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 20 января 2022
