Покупка квартиры на нулевом этапе строительства – это, c одной стороны, выгодное вложение денег (за время возведения дома цена вырастает примерно на треть), а с другой - большой риск, так как есть вероятность оказаться в числе обманутых дольщиков. Эксперты рассказали Novostroy-SPb.ru, чем отличается приобретение жилья на этапе котлована от покупки квартиры в готовом доме.

В период кризиса, в основном, продавались квартиры в высокой степени готовности. Сейчас же, наоборот, рынок более стабилен, доверие к застройщикам возросло, поэтому наблюдается повышенный спрос на объекты с отдаленным сроком сдачи. По данным опросов ИСК «Отделстрой», 29% респондентов планируют покупку квартиры в готовом доме, 30% - со сроком сдачи через год, 11% - со сроком сдачи через 2 года, 30% - со сроком сдачи через 3 года (чтобы цена была минимальной).

Некоторые компании еще до начала продаж анонсируют выход проекта на рынок, собирают предварительные заявки и т.д. Поэтому после открытия продаж они могут совершить сразу большое количество сделок, благодаря отложенному спросу на свой проект.

«Выгодная цена - это преференция, которую получает клиент, покупая квартиру на «нуле», ведь таким образом он софинансирует строительство»

Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»

Квартиры в удачно расположенных домах с хорошими планировками от надежных застройщиков обычно полностью раскупаются еще на стадии строительства. В этом случае клиент может рассчитывать на минимальную цену при максимальной рассрочке. Кроме того, на нулевом цикле есть широкий выбор однотипных квартир на разных этажах, секциях и т.п. К моменту ввода в эксплуатацию обычно остаются единичные предложения – очень большие «двушки» и «трешки», с неудачными планировками, с длинными коридорами и т.п. Средний показатель можно обозначить на уровне 5-7% непроданных квартир на момент ввода в эксплуатацию.

При условии роста рынка и того, что объект привлекателен для покупателей, разница между ценой на старте реализации проекта и по его завершению может составить не 25-30%, а все 50% (в сегменте «масс-маркет»). Не стоит забывать и о росте рынка – средние цены растут со скоростью от 8-10% в год. В проектах бизнес-класса разница между ценой «нулевой» и построенной квартиры порядка 20-25%, однако бывает, что и здесь цены могут вырасти до 50%.

В элитных проектах эти показатели меняются в зависимости от появления новых предложений, поэтому ситуацию предсказать сложнее.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», отметил, что покупая жилье на этапе котлована, люди обычно интересуются проектами эконом-класса. В более высоких сегментах требования покупателей гораздо серьезнее: для них важна надежность застройщика, удобное местоположение дома, наличие развитой инфраструктуры, комфортной квартирографии, парковочных мест, экологически чистого окружения.

На «нуле» наиболее популярны однокомнатные квартиры и студии в развитых микрорайонах, причем как на территории города, так и на ближайших к нему областных землях. Однако больший потенциал, по мнению экспертов, у обжитых городских районов, где появляется все меньше и меньше новых предложений. Со временем квартиры будут здесь более дефицитны.

Продажа небольших по площади квартир позволяет быстро наладить приток денежных средств от дольщиков и покрыть затраты на строительство. Обычно квартиры на стадии котлована покупаются для себя или для детей / родителей. Инвестиционные покупки присутствуют, но их доля не превышает 4-5% (включая тех, кто планирует в дальнейшем сдавать квартиру в аренду). Готовые квартиры покупают семьи, которым жилплощадь необходима сразу, люди из других городов, а также клиенты, планирующие воспользоваться программой «зачет жилья» - они продают свою старую жилплощадь, чтобы использовать полученные деньги для приобретения новой квартиры.

Еще одной особенностью заключения сделки на начальном этапе строительства является то, что на квартиру невозможно оформить ипотечный кредит. В зависимости от опыта и репутации застройщиков банки очень индивидуально подходят к аккредитации строительных объектов на этапе котлована. Для надежных застройщиков они готовы предоставить ипотеку сразу на старте продаж и строительства. В большинстве же случаев банки требуют, чтобы дом был готов на 30-40%. По мере роста этажей количество банков, представляющих ипотеку, тоже растет.

Спрос на квартиры в готовых домах растет, в том числе благодаря развитию ипотечных программ. После оформления квартиры в собственность снижается процентная ставка, смягчаются требования к заемщику и объекту недвижимости. Кроме того, клиент имеет возможность взять кредит под залог имеющегося жилья в любом банке, а не только в том, с которым работает застройщик.

О ценах

Как правило, при формировании первоначальной цены учитывается два параметра: себестоимость и цена квадратного метра в аналогичных проектах. На начальном этапе застройщик стремится установить минимальную цену по району в данном сегменте, но не ниже себестоимости. Хотя и здесь бывают исключения. Чтобы привлечь внимание к проекту и обеспечить приток средств, в отдельных ЖК может быть установлена цена ниже себестоимости. Но при этом застройщик обязательно компенсирует эту разницу на более поздних этапах строительства, чтобы выйти на заложенную норму прибыли. Чем ниже цена сегодня, тем выше она будет завтра.

Средняя стоимость жилья на этапе котлована:

Источник: «Петербургская Недвижимость»

О безопасности

Чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков, в первую очередь надо проверить наличие всего пакета документов у застройщика. Самый важный документ – это разрешение на строительство. Специалисты советуют проверять адрес объекта, указанный в документе. Случается так, что разрешение выдано на 1-ю очередь строительства, а квартиру застройщик предлагает во 2-й очереди этого же комплекса. Также необходимо проверить наличие документов на земельный участок (находится ли он в собственности у застройщика или выдан в аренду на инвестиционных условиях), техусловий на подключение инженерных коммуникаций и т.п.

Значение имеет форма договора, который клиенту предлагается заключить. Самый безопасный для покупателя вариант – договор долевого участия, ведь его положения регулируются 214-ФЗ. Все остальные формы взаимоотношений покупателя и застройщика имеют большую степень риска. Особенно рекомендуется быть осторожными, покупая квартиру у молодой компании с небольшим или вовсе отсутствующим портфолио завершенных проектов.

«У разных застройщиков разная политика продаж. Кому-то важно с самого начала продать как можно больше квартир, чтобы на эти деньги финансировать строительство. Кто-то заинтересован продавать квартиры на высокой стадии готовности дома, когда они дороже, и попросту не выводит часть квартир в продажу, пока до сдачи дома не останется буквально несколько месяцев. Более того, есть компании, которые на этапе строительства вовсе не открывают продажи, начиная реализацию квартир только после сдачи дома»

Ольга Трошева, «Петербургская Недвижимость»

Плюсы готового жилья для покупателя очевидны: ему не надо ждать несколько месяцев до сдачи дома, ключи от новой квартиры будущий владелец получает сразу после ее оплаты, риск того, что дом останется недостроенным или сдача в эксплуатацию задержится, изначально исключен. Покупатель уже на этапе покупки видит достоинства и недостатки той или иной квартиры, что существенно облегчает ему выбор.

Но готовое жилье от застройщика – пока редкость на рынке первичной недвижимости: существует очень немного компаний, которые могут позволить себе вести строительство на собственные денежные средства. Эта проблема была бы снята при наличии доступных для застройщиков банковских кредитов. В этом случае продажа недвижимости в готовых объектах стала бы общепринятой нормой. И практика зарубежных стран, и отечественные тенденции показывают, что именно в этом перспектива цивилизованного развития рынка недвижимости.