Понятием «семейные квартиры» ловко оперируют многие застройщики, рекламщики, маркетологи. Но никто не дает ответ на вопрос, что же это за продукт. Новострой-СПб решил исправить ситуацию и узнать, каким стандартам соответствует по-настоящему качественное «фамильное» жилье и в каких локациях Петербурга его можно приобрести.
Не всегда просторные, но точно – хорошо продуманные
Формально семьей в России является любая ячейка общества, где проживают совместно два и более человека. Это может быть молодая или пожилая пара, родители с одним или сразу несколькими детьми, немолодой сын с отцом солидного возраста или одинокая мама с ребенком – все это разные форматы социального института, именуемого семьей.
Поэтому и разнообразие «семейных» квартир, представленных на рынке, очень большое: с точки зрения законодательства оно ничем не определено. И каждый застройщик вкладывает в него свой смысл, рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». Конечно, в идеале такое жилье должно иметь некую общую зону для совместного времяпровождения, а также предоставлять всем проживающим личное пространство.
В понимании большинства застройщиков «семейные» – значит классические многокомнатные квартиры с просторной планировкой. Таковыми являются преимущественно двух- и трехкомнатные лоты от 50 кв. м, считает Денис Казберов, представитель компании «Мегалит – Охта Групп». Также весьма популярны среди семейных покупателей и шеф-квартиры – объекты с просторными нетиповыми планировочными решениями. Они подходят для больших семей, потому что позволяют организовать пространство под свои нужды при помощи перегородок: их можно разместить как угодно.
В современных планировках к «семейному» жилью можно смело отнести квартиры формата «евро», комментирует Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис». Главная их особенность – просторная кухня-гостиная, к которой примыкают небольшие приватные комнаты. Они идеально соответствуют основному принципу семейных планировок – раздельные спальни детей и родителей, а также наличие гостевой зоны.
Наталия Коротаевская, директор по маркетингу Группы «Аквилон», отмечает, что для семейной квартиры важна не столько площадь, сколько функциональность планировки. Желательно, чтобы в таком жилье помимо раздельных спален были предусмотрены два отдельных санузла, гардеробная, мастер-спальня: это повысит комфорт проживания.
Также для подобных квартир характерно наличие дополнительных пространств для хранения вещей – кладовых, постирочных и т.п. Эти помещения позволяют использовать жилье более функционально.
«В пандемийный год сильно увеличился запрос на функциональность и грамотное зонирование, и этот тренд будет только укрепляться. Вынужденная изоляция показала, как важно, чтобы в квартире было достаточно места для каждого члена семьи. Кроме зоны для общения и отдыха нужна свободная площадь, где можно организовать удаленное рабочее место или мини-спортзал»
Владимир Ревенков, член совета директоров и руководитель направления Девелопмент Hansa Group
«Семейные» – это не только про квартиру, но и про сам проект
Очень важно, чтобы «семейной» была не только квартира, но и сам жилой комплекс, в котором она расположена. Это значит, что он должен обладать грамотной квартирографией, в которой минимально присутствуют или вовсе отсутствуют студии и малогабаритные квартиры: именно они порой становятся источниками шума и беспокойства для остальных жильцов, так как нередко используются для сдачи в аренду, комментирует Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Небольшое количество квартир на этаже (до 4-5 штук) создает благоприятную атмосферу в доме, соседи знают друг друга в лицо. Наличие как минимум двух лифтов гарантирует возможность быстро подняться на свой этаж, что особенно важно, когда едешь с маленьким ребенком. К сожалению, многие застройщики игнорируют это правило и ставят по одному лифту в парадной, чем обрекают жителей на ежедневные мучения.
Кроме того, семейный дом – это школа и садик в составе ЖК (или поблизости от него), просторный двор без машин и гарантированный набор объектов инфраструктуры. Гарантировать создание полноценной инфраструктуры застройщик может только в том случае, если оставляет коммерческие помещения в собственности и сам выбирает арендаторов.
Также не стоит забывать об окружении жилого комплекса. Важно, чтобы в нем сохранялась тихая камерная атмосфера, под окнами не пролегали гремящие железнодорожные пути и трамвайные парки, не располагались ТЭЦ, электрические подстанции и прочие источники шума. Только при соблюдении всех этих критериев квартира получится по-настоящему семейной, уверен эксперт.
«Важную роль в «семейности» проекта играет его концепция и месторасположение. Ценности семейных ЖК – это и экологичность проживания, и возможность гулять на свежем воздухе, и близость детских учреждений, и наличие грамотно оборудованных зон физической активности во дворах, и достойная транспортная доступность»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Процент семейных квартир в современных жилых комплексах
Процент семейных квартир сильно зависит от класса проекта. Он может варьироваться от 0% (есть и такие прецеденты, например, в апартаментах) до 70%. Есть объекты, в которых полностью отсутствуют студии, или такие, где квартирография начинается сразу с 2-комнатных квартир. Также встречаются проекты, где студии и 1-комнатные лоты закладываются по остаточному принципу.
Профессиональные застройщики подходят к разработке квартирографии, опираясь на опыт продаж, анализ локации, концепцию ЖК и т.п. На долю семейных квартир в доме также влияют строительные нормативы. Но главным критерием все же является спрос, который формируется на основе всех перечисленных факторов, говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Конечно, есть случаи, когда застройщики с целью получить максимальную прибыль с земельного участка намеренно закладывают мелкую нарезку квартир. Но в основной массе все стремятся к сбалансированной квартирографии и идеальному соотношению между экономикой проекта и качеством жилья.
«Многое зависит от класса проекта. Например, в элитных проектах нарезка всегда крупная, от 80-90 метров и выше. Застройщики, формируя квартирографию, опираются на состав целевой аудитории и долю семейных покупателей в ней»
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»
Как продаются семейные квартиры
Самыми востребованными лотами в новостройках традиционно являются студии и «однушки». Они моментально раскупаются сразу после старта продаж, что обусловлено их относительной финансовой доступностью: чем меньше площадь квартиры, тем ниже ее стоимость.
В этом смысле просторные семейные варианты застройщикам не совсем удобны: в отличие от «малометражек», покупатели не расхватывают их как горячие пирожки, отмечает Светлана Денисова. Лучше всего такие квартиры «расходятся» на последних этапах строительства, так как речь обычно идет об улучшении жилищных условий. Когда семья переезжает из меньшего жилья в большее, то она может позволить себе ипотеку или рассрочку, как правило, после продажи своей старой квартиры.
Кроме того, семьи с детьми обычно не хотят ждать 1,5-2 года, пока строится дом, и предпочитают приобретать новое жилье незадолго до ввода новостройки в эксплуатацию. При этом крупные или эксклюзивные лоты могут продаваться в течение еще 1-2 лет после ввода в эксплуатацию, говорит Наталия Коротаевская.
Однако в последние два года ситуация несколько изменилась: спрос на семейные квартиры ощутимо вырос. На это повлияла и льготная ипотека, и самоизоляция
У некоторых девелоперов семейные планировки находятся даже в топе продаж, опережая малогабаритные. Например, в ЖК «Приморский квартал» от «Мегалит – Охта Групп» с начала этого года продажи семейных квартир увеличились на 15%, и каждая вторая купленная квартира – многокомнатная. Денис Казберов объясняет это тем, что сейчас актуален более рациональный подход к выбору квартиры, и акцент делается на комфорт, поэтому многокомнатные планировки в тренде. Также стабильно высокими спросом пользуются семейные квартиры в ГК «Ленстройтрест».
«Конечно, если все корпуса в целом квартале будут состоять исключительно из семейных квартир (от двух комнат и больше), то возникнет определенный избыток такого предложения, ведь не в каждой локации найдется такое большое количество семей, заинтересованных в покупке. Нужно учитывать структуру населения и характеристики места: покупатели, которые ищут жилье на окраинах города или в Ленобласти, чаще делают выбор, исходят из бюджета»
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»
Про класс семейных проектов, отделку и локацию
Финансовый фактор во многом формирует спрос, поэтому в сегменте «стандарт» основной акцент застройщики делают на малогабаритные квартиры: покупатели выбирают площадь, доступную им по бюджету. В комфорт-классе покупатели чаще руководствуются балансом интересов: они смотрят, что предлагает застройщик, какой метраж и по какой цене, изучают окружение, инфраструктуру – и лишь после этого принимают решение о покупке.
Семейные лоты массово появляются, пожалуй, в классе «комфорт+» и выше, отмечает Ян Фельдман. А в сегментах «бизнес» и «элит» маленькие квартиры отсутствуют либо девелоперы предусматривают их в совсем небольшом количестве, так как финансовые возможности потенциальных покупателей позволяют им приобрести жилье большой площади.
Что касается отделки, то в сегменте «эконом» и «комфорт» покупатели обычно отдают предпочтение квартирам с уже готовым ремонтом. В проектах дорогой недвижимости отмечен спрос на предчистовую отделку (White Box), которая предполагает проведение всех подготовительных работ. Покупателям останется только приступить к реализации своих творческих идей в оформлении жилого пространства, говорит Владимир Ревенков.
В элитном сегменте квартиры чаще всего сдаются в черновой отделке, так как собственники нередко предпочитают сделать полную перепланировку или заказать дизайнерский ремонт.
В Петербурге сложно выделить локации, в которых массово строят семейные квартиры. Дело в том, что наибольший объем жилья сейчас возводится в Приморском и Выборгском районах. Это не элитные места, но по метражу возводимого жилья они в разы обходят центр Петербурга, Петроградскую сторону и Крестовский остров. Соответственно, семейных квартир там представлено больше, информирует Никита Пальянов.
«У покупателей семейных квартир нет какой-то конкретной привязке к локации. Кто-то предпочитает жить с детьми за городом, кто-то в Петербурге и поближе к метро. Зато у всех есть требования к качеству локации. Покупатели не готовы закрывать глаза на неразвитую дорожную сеть и социальную инфраструктуру, отсутствие общественного транспорта, неудобное расположение супермаркетов, школ, детских садов, а также неблагоприятный экологический фон района застройки»
Денис Казберов, представитель компании «Мегалит – Охта Групп»
Маткапитал, семейная ипотека, субсидии и скидки для семейных покупателей
Покупатели семейных квартир могут воспользоваться любыми действующими государственными программами. Наиболее актуальные из них – материнский капитал (483,8 тыс. руб. за первого ребенка, 155,5 тыс. руб. за второго или 639,4 тыс. руб. при рождении второго малыша, если семья не получила сертификат на первого) и семейная ипотека, благодаря которой сегодня можно купить квартиру по льготной ставке даже при наличии одного ребенка, рожденного в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.
Также девелоперы могут предложить специальные бонусы своим клиентам – сниженную ставку по ипотеке, выгодную рассрочку, скидки молодоженам и т.п.
Где и по каким ценам купить семейные квартиры в Петербурге и области
В ЖК «Янила Кантри» от ГК «Ленстройтрест» «евротрешка» с отделкой и сроком ввода в эксплуатацию в 3 квартале 2022 года обойдется покупателям в 7,6 млн руб.
В объекте бизнес-класса «Георг Ландрин» от ГК «Абсолют Строй Сервис», который находится в высокой стадии готовности (срок сдачи – 2022 год), стоимость трехкомнатной квартиры площадью от 90 кв. м составляет 18 млн руб., четырехкомнатной – 20 млн руб.
В клубном доме «Аура» от Hansa Group площадь 2-комнатных лотов составляет от 55 до 90 кв. м. Почти во всех таких лотах предусмотрены мастер-спальни. На семейные варианты приходится 68% от общего объема предложения, студии в проекте не предусмотрены. Стоимость квадратного метра стартует от 190 тыс. рублей.
В ЖК «Огни Залива» от ЗАО «БФА-Девелопмент» 2-комнатные семейные квартиры площадью 65 кв. м стартуют от 9,5 млн руб. Квартира чуть меньшей площади (57 кв. м), но расположенная на последнем этаже и с видом на Финский залив, обойдется покупателю в 10,1 млн руб. В проекте заложено минимум студий и много «двушек» разных форматов площадью от 52 до 70 кв. м. Трехкомнатные лоты традиционно считаются «семейным» продуктом, поэтому в каждом из них запроектирована кухня-гостиная размером 18-22 кв. м, большая прихожая и одна просторная детская комната, в которой будут себя свободно чувствовать даже два активных ребенка. Два других помещения меньшего размера отводятся под родительскую спальню и личную комнату для еще одного ребенка.
Во второй очереди ЖК «Новый Лесснер» от компании «Отделстрой» площади двухкомнатных квартир от 52,28 до 64,6 кв. м (при стоимости от 9,7 млн руб.), трехкомнатных квартир – от 77 до 98 кв. м (стоимость от 13,9 млн руб.), «евротрешек» – от 55,7 до 79,15 кв. м (стоимость от 10,25 млн руб.), «еврочетырешек» – от 82 до 107,86 кв. м (стоимость от 15,65 млн руб.). Набор опций в каждой квартире может отличаться. Есть квартиры с отдельными кабинетами, кухнями до 31 кв. м, просторными 9-метровыми балконами, ванными комнатами с окнами и пр.
Группа «Аквилон» вывела в июне в продажу семейные квартиры в жилом комплексе «Аквилон Stories» в Кудрово. Так как объект находится на начальной стадии реализации, то и цены пока можно назвать стартовыми. Классическая 2-комнатная квартира площадью 54,8 кв. м. стоит 6,3 млн руб. Она имеет семейную планировку: две отдельные спальни с нишами под системы хранения, небольшую гардеробную, глубокий балкон, раздельный санузел и вместительную кухню площадью 11,2 кв. м.
Четырехкомнатная квартира в формате «евро» представляет собой функциональную планировку с тремя просторными спальнями правильной формы и большой объединенной кухней-гостиной площадью 20 кв. м. Здесь два полноценных санузла, большой балкон, предусмотрены ниши под системы хранения и гардеробные. Цена такой квартиры составляет 10,8 млн руб.
Квартиры передаются с предчистовой отделкой whitebox, можно также заказать чистовую отделку в одном из трех цветовых стилей.
Все последние проекты компании Legenda ориентированы в первую очередь на семейного покупателя. Поэтому в квартирографии преобладают лоты с несколькими спальнями, а студий нет совсем. Например, в комплексе «Московский, 65» двух- и трехкомнатные квартиры занимают 77%, в новом проекте «Малоохтинский, 68» – 57% от общего объема квартир. Самым «семейным» проектом в линейке девелопера LEGENDA можно назвать дом «Институтский, 16», где только 3-комнатные квартиры занимают 55% квартирографии.
При этом внутри этих цифр – десятки разных планировок с большим диапазоном площадей. Самый большой выбор представлен в ЖК «Малоохтинский, 68». В нем свыше 50 вариантов квартир с двумя спальнями от 52 до 92 кв. м, 34 типа однокомнатных квартир площадью 38-57 кв. м, еще 31 тип трехкомнатных – 79-132 кв. м. Также представлены квартиры с четырьмя спальнями площадью до 146 кв. м.
В проекте «Приморский квартал» от «Мегалит – Охта Групп» представлены семейные шеф-квартиры в виде двух квартир за одной дверью, с двумя кухнями и спальнями, общей просторной гостиной и четырьмя балконами.
Читайте также:
Пять правил выгодной покупки квартиры в новостройке
Дата публикации 14 июля 2021
