Квартиры-студии – самый популярный товар на рынке недвижимости наряду с «однушками». Обычно их раскупают уже на старте продаж. Какой размер студии является сегодня наиболее востребованным и на какую минимальную стоимость может рассчитывать покупатель малогабаритного жилья, расскажет Новострой-СПб.
Минимальные размеры и цены
Первые квартиры-студии появились в 20-х годах ХХ века в США и почти сразу завоевали популярность среди творческой молодежи. В Россию они пришли намного позже, только в начале 2000-х.
Считается, что зародились они в Петербурге, где большинство горожан росли в коммуналках. Неизбалованные личным пространством покупатели родом из Страны Советов довольно быстро оценили такой формат жилья, позволяющий жить в отдельной, хоть и скромной по габаритам квартире.
Классическая студия представляет собой квартиру открытого типа, где почти нет межкомнатных перегородок. В большинстве случаев изолирован только санузел. Коридор, если и имеется, то весьма условный, а кухня, гостиная и спальня – это одно многофункциональное помещение. Благодаря такому объединению пространство существенно экономится, и застройщики могут предлагать своим клиентам доступные по стоимости варианты.
Комфортнее всего в такой квартире жить одному человеку, более-менее сносно – молодой паре без детей. Иные варианты отпадают сами собой, так как в малогабаритных студиях невозможно уединиться, а отсутствие личного пространства мало кто способен перенести. Семьям с детьми подобный формат жилья противопоказан.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в 2019 году доля студий в объеме предложения оценивалась в 27%, в 2020 году она составила 23%. Небольшое снижение объясняется тем, что девелоперы вывели на рынок меньше новых объектов, при этом спрос на студии в целом остался на прежнем уровне.
Сегодня самая распространенная площадь квартир-студий – 23-25 квадратных метра. Ее основное преимущество в рациональности: такие габариты позволяют выделить зону кухни, гостиной, ванной комнаты, а также разместить системы хранения. Если еще несколько лет назад на рынке было достаточное количество предложений от 15-17 «квадратов», то сейчас подобные варианты можно встретить преимущественно на вторичном рынке, говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
По информации ГК «Полис Групп», доля студий размером 23-25 метров в проектах застройщиков составляет до 70% от общего числа предложения квартир такого формата. Стоимость зависит от класса новостройки, локации, в которой она расположена, удаленности от метро и других факторов.
Минимальный метраж студий, представленных на рынке новостроек Санкт-Петербурга, стартует от 18 кв. м, сообщает Александр Андрианов, исполнительный директор Glorax Development. В сегменте «эконом» и «комфорт» покупатели наиболее часто приобретают лоты площадью 20-26 кв. м, в бизнес-классе – 22-28 кв. м. Стоимость студии стандарт-класса начинается от 1,8 млн руб., в бизнес-классе бюджет покупки стартует от 3,6 млн руб.
«Глядя на современные проекты, приятно видеть, что девелоперы стали уделять внимание не только размеру студий, но и их функциональности. Квартиры становятся шире и просторнее, но меньше по глубине. В них появляется ниша под кухню. Пространство легко можно зонировать, выделив гостиную и столовую. Такие студии привлекают больше клиентов, нежели стандартные, привычные варианты. Покупатель понимает, что даже временное жилье, каковым для многих является студия, должно быть удобным, и не давить психологически»
Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult
Квартирография, или сколько студий «закладывают» застройщики в своих ЖК
Успешность того или иного проекта зависит от многих факторов. В том числе, от хорошо продуманной квартирографии. Новостройки, в которых доля студий и «однушек» с мелкой нарезкой по 15-16 «квадратов» доходит до 70-80% от общего числа квартир, сегодня мало интересуют покупателей.
Если еще лет 10 назад клиенты расхватывали такие лоты в «муравейниках» на окраине Петербурга и в ближайших пригородах из-за их дешевизны, то сегодня предпочтения изменились в сторону комфорта.
Впрочем, гигантские студии тоже на любителя, ведь далеко не каждый готов вкладывать существенные деньги в «холостяцкую» по своей сути квартиру. А в некоторых домах любые студии отсутствуют в принципе, поэтому их причисляют к проектам с семейной квартирографией, поясняет Алексей Бушуев.
«Застройщик всегда формирует квартирографию в проекте согласно спросу. Закладывать в проект большое количество помещений, которые никто не купит, было бы недальновидным шагом»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
Большое количество студий и однокомнатных квартир в проектах застройщика – это обычно ответ на запрос покупателя. Спрос определяется финансовыми возможностями клиентов. Несмотря на снижение ипотечных ставок и предоставление застройщиками программ рассрочки, многие из них ограничены бюджетом, поэтому основная масса сделок по-прежнему приходится на малогабаритные квартиры, комментирует Ольга Ульянова.
Тем не менее, в текущем году наблюдается тенденция к смещению интереса в сторону квартир большей площади – во многом благодаря мерам господдержки.
Сегодня в отдельных проектах эконом- и комфорт-класса количество студий может достигать до 50% от всего предложения. В бизнес-классе доля студий не превышает 10-15%, а в высокобюджетном сегменте студий в классическом понимании практически нет. Студиями там могут быть названы квартиры со свободной планировкой площадью от 45 кв. м, говорит Александр Андрианов.
Дело в том, что жилой комплекс в современном понимании – это полноценное пространство, в которое закладываются дополнительные функции для той или иной группы покупателей, поясняет Дмитрий Ермышев. Поэтому чаще всего у девелоперов можно встретить распределение квартир в пропорции «30-30-20-10» (студии-однокомнатные-двухкомнатные-трехкомнатные). Но этот «микс» меняется и рассчитывается под концепцию конкретного объекта.
«Доля студий в квартирографии проекта не всегда определяется лишь его классом. Свое значение играет и демографический фактор. В крупных городах есть тенденции к позднему вступлению в брак. Молодые люди не спешат создавать семьи, многие сосредоточены на построении карьеры, саморазвитии. Этот сегмент формирует спрос на квартиры-студии в проектах более высокого класса, в том числе «бизнес» и «премиум»
Егор Федоров, руководитель отдела продаж группы «Аквилон»
Самые маленькие квартиры: в чем опасность
Если говорить о некой границе минимальных размеров квартиры, то здесь следует руководствоваться региональными жилищными нормами, считает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». В Петербурге норма составляет 18 кв. м. Вполне закономерно, что студии такой площади встречаются на рынке. Однако для комфортной жизни важна не только общая площадь, но и планировка.
В студии, где продумано функциональное зонирование, находиться гораздо приятнее, чем в более просторной, но типовой квартире. Например, в жилых комплексах Setl Group есть студии с двумя окнами и выделенной зоной кухни.
Комфортными для проживания можно считать студии от 22-24 кв. м, полагает Алексей Бушуев. В совсем крошечной «клетушке» проблематично обустроить быт. Предпочтительно выбирать квартиру прямоугольной или квадратной формы. Преимуществом также будет наличие балкона или лоджии, где можно разместить отдельный кабинет или небольшую релакс-зону.
В последнее время появился тренд на переделку больших квартир в историческом центре под студии, предупреждает Дмитрий Ермышев. Там можно встретить лоты по 17-19 метров. Естественно, этой площади недостаточно для нормальной жизни человека. Такая квартира больше похожа на каморку Папы Карло, но позиционируется она как полноценная жилплощадь и продается по цене комнаты в коммуналке. Стоимость метра получается неоправданно высокой.
Несмотря на то, что по цене студии в Девяткино покупатель приобретает квартиру немного меньшей площади, но в центре Петербурга, стоит всерьез задуматься над такой покупкой. Старый фонд, в котором предлагают подобное жилье, в большинстве своем требует капремонта, поэтому на комфортное существование вряд ли можно рассчитывать.
Динамика роста цен на студии
Самые выгодные предложения всегда бывают на старте проекта, а студии разлетаются как горячие пирожки. Поэтому при покупке квартиры, особенно малогабаритной, важно не упустить нужный момент.
Впрочем, девелоперы, как правило, довольно продуманно подходят к ассортиментной политике и поэтапно выводят в продажу объемы квартир, различных по планировкам и метражу, поэтому сложно представить ситуацию, чтобы все студии в проекте были выкуплены еще в самом начале, утверждает Александр Андрианов.
Динамика роста цен во многом зависит от самого проекта, локации, где он расположен, популярности той или иной планировки и общего уровня спроса. Есть отдельные примеры, когда цена квадратного метра на студии с начала года вырастала на 25-30%. Если же говорить о средних показателях в течение строительства жилого комплекса комфорт-класса, то разница стоимости квадратного метра на старте продаж и при вводе дома в эксплуатацию обычно составляет порядка 15-20%.
Впрочем, есть и исключения. Наиболее ликвидными на петербургском рынке являются студии с чистовой отделкой, комментирует Егор Федоров. Прирост цены на студии в проектах компании за весь цикл строительства – от старта продаж к моменту ввода в эксплуатацию – составляет не менее 50%.
В наиболее востребованных объектах этот показатель может быть еще выше. Например, в жилом комплексе комфорт-класса 4YOU (Московский район) цена на отдельные квартиры-студии приросла на 70-75%. Действительно, в интересных проектах разница между начальной стоимостью и стоимостью студии в момент сдачи жилого комплекса в эксплуатацию может составлять и миллион рублей, и больше, подтверждает Ольга Трошева.
Поэтому студии часто выбирают инвесторы, стремящиеся получить прибыль от перепродажи квартиры. Средняя цена квадратного метра в студиях, расположенных в черте Петербурга, с начала года увеличилась на 15,7% до 138,2 тыс. рублей, в пригороде – на 6,7% до 88,8 тысяч рублей. Такой рост цены отвечает общему тренду на рынке.
«Сегодня у каждого застройщика свой подход к ценообразованию. И многие переходят к динамической модели ценообразования чуть ли не в реальном времени и АВС-делению, где выделяют наиболее и наименее удачные планировки, устанавливая на них дисконт или ценовую премию»
Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult
Выгодны ли сегодня инвестиции в студии
Квартиры-студии традиционно приобретают не только для личного пользования, но и в инвестиционных целях: они крайне востребованы на рынке аренды жилья.
А на фоне того, что банковские депозиты за последнее время утратили свою привлекательность, имеет смысл задуматься об инвестициях в недвижимость. С нынешними ставками и условиями, положив деньги на счет в банке, можно получить некую гарантию их сохранности, но никак не прибыль.
«Спрос на малогабаритные квартиры стабилен уже на протяжении многих лет. Студии покупают, чтобы сохранить и приумножить свои сбережения. Это также оптимальный вариант для работающих людей, которые приобретают свое первое жилье»
Егор Федоров, руководитель отдела продаж группы «Аквилон»
Читайте также
Свое жилье за 4 млн рублей: какую квартиру купить в новостройке Петербурга при ограниченном бюджете
Извечный вопрос: квартира или апартамент – где жить, что сдавать?
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 16 сентября 2020
