Приобретение квартиры в строящемся доме всегда несет определенные риски для покупателя. Предотвратить или минимизировать их можно, если гарантирована юридическая чистота сделки. Портал Novostroy-SPb.ru изучил схемы покупки жилья, действующие на рынке недвижимости Петербурга.
Существуют три законных схемы покупки квартиры в строящемся доме: договор долевого участия (ДДУ), жилищно-строительный кооператив (ЖСК), а также жилищная сертификация. Последний вариант практически не используется, поскольку механизм его реализации пока нигде не прописан.
Как сообщил Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Главстрой-СПб», примерно 85% квартир на рынке новостроек Санкт-Петербурга продается по ДДУ (в соответствии с 214-ФЗ), около 7% - по схеме ЖСК и 8% - по договорам купли-продажи в сданных в эксплуатацию жилых комплексах.
ДДУ
Для покупателей в ДДУ плюсов очень много. Во-первых, договор проходит регистрацию в Росреестре, что исключает риск двойных продаж. Во-вторых, если застройщик нарушит сроки передачи ключей покупателю, он должен будет выплатить неустойку. В-третьих, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения любых дефектов в квартире в предусмотренные сроки.
«Каким бы надежным ни был договор, если у строительной компании нет денег, то она свои обязательства не выполнит, и дом не будет построен в срок. Поэтому выбирая застройщика, нужно смотреть не только на ДДУ, но и на опыт компании, наличие систематических задержек по предыдущим объектам, статус земли под строительство, наличие технических условий на подключение коммуникаций и прочее»
Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»
Чтобы защитить дольщиков, 1 января 2014 года был принят закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, который позволяет отсеять недобросовестные компании, поскольку застраховать сомнительные проекты достаточно сложно (Общество взаимного страхования, страховые компании и банки очень серьезно подходят к оценке застройщиков). Без страховки зарегистрировать договор ДДУ в Росреестре невозможно.
К минусам ДДУ для покупателей можно отнести невозможность длительной рассрочки, которая предоставляется только до окончания строительства дома. Как сообщил Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака», в большинстве случаев этот срок не превышает трех лет.
Иван Кудряшов, начальник юридического отдела ГК «Экодолье», отметил, что для застройщика при работе по ДДУ плюсов меньше, так как 214-ФЗ предусматривает достаточно жесткие штрафные санкции за нарушение сроков передачи жилых объектов покупателям. В соответствии с законом за 2 месяца до окончания сроков строительства, если очевидно, что объект не будет достроен вовремя, застройщик должен предложить изменить в договоре сроки передачи ключей. Если сроки не меняются, то компания должна выплатить неустойку в связи с несвоевременной передачей объекта. Неустойка равна двойной ставке рефинансирования - порядка 17% годовых от стоимости приобретенной квартиры.
По мнению адвоката Олега Сухова («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), ДДУ очень важен и полезен застройщикам, поскольку покупатели больше доверяют компаниям, работающим по ДДУ. Кроме того, работающий по ДДУ застройщик не будет привлечен к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП, согласно которой застройщик обязан выплатить штраф в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей за привлечение денежных средств дольщика без разрешительной документации на строительство и не по договору долевого участия.
ЖСК
Продажа квартир по ЖСК раньше давала застройщику больше возможностей для маневров, в том числе и с просрочками. После того, как в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми создавать ЖСК могут только физические лица, пик образования кооперативов прошел.
«Застройщик не может самостоятельно выступить создателем ЖСК. Он может иметь в нем некоторую долю, но в условиях, когда число пайщиков в кооперативе растет, застройщик рискует потерять контроль как над кооперативом, так и над площадкой»
Иван Кудряшов, ГК «Экодолье»
Однако если ЖСК создан до 2012 г., когда застройщики еще имели право их создавать, и строительство дома ведется давно, то такие кооперативы сегодня законны.
ЖСК позволяет зафиксировать конкретную квартиру, которая, после того как дом будет построен и перейдет в кооперативную собственность, может быть передана участнику, внесшему паевой взнос, соответствующий цене данной недвижимости.
Для покупателей участие в ЖСК финансово выгодно, но сопровождается определенными рисками. Фактически покупатель сам является строителем своего будущего жилья.
Среди преимуществ ЖСК - возможность приобретения квартиры в длительную рассрочку. Как сообщил Валерий Лазугин, в Петербурге есть компании, предоставляющие таким образом покупателям квартир беспроцентную рассрочку на 8-10 лет.
По мнению Олега Сухова, ЖСК – не лучший способ приобретения квартиры в новостройках, потому что покупатель, участвующий в этой схеме, не вправе претендовать на взыскание убытков и неустойки, если договор не будет исполнен или будет исполнен с задержкой установленных сроков. Более того, если застройщиком дом построен не будет и квартира не будет передана покупателю, последний может не получить даже оплаченные средства, так как кооператив не несет ответственности за исполнение своих обязательств.
Приобретение квартиры через ЖСК означает вступление покупателя в члены кооператива с возложением на него тех же обязанностей, которые возлагаются на данную организацию. То есть член ЖСК сам обязан обеспечить строительство дома и передачу себе квартиры. Данные обязательства несколько утрированы, но по сути они именно к этому и сводятся. Покупатель жилья в новостройке через схему ЖСК абсолютно бесправен и юридически почти не защищен. Для застройщика, наоборот, продавать объекты недвижимости через кооперативы очень и очень выгодно, так как в случае каких-либо проблем достаточно будет остановить стройку, бросить проект и не нести за это ответственности.
Тем не менее, Валерий Лазугин считает, что говорить о неактуальности ЖСК преждевременно, скорее всего, кооперативы будут существовать на рынке еще много лет.
Другие схемы
Что касается незаконных схем продажи новостроек, к которым относится оформление предварительных договоров купли-продажи и предварительного долевого участия, то по мнению Олега Сухова, они изживают себя, поскольку запрет на строительство и постоянные штрафы вынуждают строительные компании отказываться от подобных вариантов реализации квартир.
Иван Кудряшов считает, что паевые инвестиционные фонды, командитные товарищества и другие серые схемы продажи несут в себе большой риск для покупателя, так как подразумевают под собой накопительные механизмы. В таких случаях нужно внимательно смотреть сам договор на предмет того, что в нем зафиксировано, есть ли привязка к квадратному метру и цене. «Использование различных предварительных договоров и прочих соглашений – это прямое мошенничество», - отметил Иван Кудряшов.
Дата публикации 05 февраля 2015
