Недавно на российском рынке недвижимости появилась новая услуга – исламская ипотека. Программа пока находится в тестовом режиме и действует лишь в Казани. Новострой-СПб поговорил с экспертами и выяснил, есть ли будущее у этого продукта, с какими проблемами могут столкнуться желающие им воспользоваться и в чем главное отличие от обычной ипотеки.
Ипотечный стандарт и новый продукт
Ипотека – это возможность купить новое жилье даже в том случае, если на него не хватает денег. Достаточно иметь на руках 10-15% от общей стоимости квартиры и стабильный подтвержденный доход. Банк выдает под проценты недостающую сумму, которая выплачивается заемщиком в течение определенного периода по утвержденному графику платежей. Средний срок ипотеки в России составляет 15 лет. Приобретенная квартира находится в залоге у финансовой организации, выдавшей кредит, до момента полного его погашения.
Исламская ипотека отличается от привычной схемы кредитования. Это принципиально иной продукт. А все из-за того, что ростовщичество для мусульман является грехом. Ни брать, ни давать деньги под проценты нельзя. Но решение есть: рассрочка на длительный срок.
Банк действует следующим образом: через одну из своих структур приобретает квартиру у застройщика, а затем продает ее своему клиенту по более высокой цене. Разумеется, ни один финансовый институт не станет работать без получения выгоды, поэтому она сразу закладывается в стоимость жилья. Таким образом, о покупке квартиры по рыночной стоимости речи не идет, но это не имеет принципиального значения. Главное – возможность получить в собственность квартиру и не нарушить при этом законы шариата.
«Ипотека как была, так и остается стандартным банковским кредитом. А уж какое определение тут используется, роли не играет. Банк – не альтруист, он должен получать свою прибыль. А назвать ее можно как угодно»
Дмитрий Ермышев, директор по рекламе ДК «Созвездие»
Общемировая практика
Специализированный продукт «ипотека для мусульман» существует во всем мире довольно давно. Есть три основных вида:
- мурабаха;
- иджара;
- мушарака.
В первом случае речь идет как раз о выкупе объекта недвижимости у застройщика и дальнейшей его продаже физическому лицу по более высокой цене. Выплаты производятся по частям в течение длительного периода. Именно эта схема, предложенная ПАО «АК БАРС» Банк, сейчас тестируется в Казани.
Иджара представляет собой аренду имущества с последующим выкупом.
Мушарака считается совместным долевым предприятием, в котором главными действующими лицами являются продавец, покупатель и банк. Заключается договор, прибыль распределяется между участниками по размеру их доли. Заемщик постепенно выкупает часть, которую ему сдает в аренду продавец. Размер платежей уменьшается соразмерно приобретаемой доле.
Условия для России
К разработке принципиально нового для России продукта специалисты подошли очень ответственно. Для этого был привлечен шариатский эксперт, чье участие предварительно согласовали с Духовным управлением мусульман Республики Татарстан. Адаптация программы под реалии рынка недвижимости РФ происходила в строгом соответствии со стандартами AAOIFI (Организация по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях).
В итоге были приняты следующие условия программы «исламская ипотека»:
- размер первоначального взноса – от 10% до 80% (от суммы финансирования);
- минимальная сумма – 500 тыс. руб.;
- максимальная сумма определяется по оценке платежеспособности заемщика;
- срок финансирования – от 1 года до 25 лет;
- выплаты осуществляются равными (фиксированными) платежами;
- комиссии, штрафы и пени за просрочку платежа не предусмотрены;
- досрочное погашение возможно когда угодно и без ограничений по сумме.
На время действия программы квартира остается в залоге у банка.
«Исламская ипотека представляет собой уже привычный для рынка механизм беспроцентной рассрочки, но с более длительным периодом выплат. При этом, как и в рассрочке от застройщиков, стоимость квартиры получается выше, чем при 100% оплате. Насколько, не озвучено, но если сравнивать с реалиями рынка, то наценка может варьироваться от 10 до 20%. Еще один момент – данная цена фиксирована, и, в отличие от кредита, не пересчитывается даже при досрочном погашении. В связи с этим исламская ипотека не всегда может оказаться выгоднее обычной»
Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
А если я не мусульманин?
Чтобы клиент смог купить недвижимость по законам ислама, он должен являться гражданином РФ, быть не моложе 18 лет на момент обращения в банк и не старше 70 лет к моменту окончания срока действия договора финансирования, а также иметь регистрацию на территории РФ (можно как временную, так и постоянную). Общий трудовой стаж и стаж по месту работы – от 3 месяцев и выше. Если заемщик имеет собственный бизнес или является индивидуальным предпринимателем, то официально вести дела он должен не менее 12 месяцев.
Таким образом, автоматически решается животрепещущий вопрос: а может ли воспользоваться данным предложением представитель иной конфессии? Да, может. По крайней мере, никаких ограничений в связи с религиозными убеждениями заемщиков нет.
А как же налоговый вычет?
Когда клиент берет обычную ипотеку, то он имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от ипотечных процентов. Максимальная сумма возврата может составить 390 тыс. руб. Но из-за того, что процентов в исламской ипотеке не предусмотрено, то и оформить налоговый вычет не представляется возможным, комментирует Ольга Барашкова, заместитель руководителя отдела маркетинга ГК «Прок».
Но если ипотека по нормам шариата окажется востребованной и получит распространение в России, то решение этой задачи – лишь вопрос времени. «Например, банки могут учесть разницу беспроцентной рассрочки и использовать ее в расчетах. Насколько мне известно, сейчас этот вопрос прорабатывается в финансовых структурах», – рассказывает Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК «ПСК».
Востребованность и распространенность
Программа была запущена совсем недавно – в конце апреля 2019 года, поэтому пока сложно делать прогнозы и выводы. Но все же эксперты сходятся во мнении, что данный продукт будет востребован в первую очередь среди последователей ислама, четко следующих заповедям Корана.
Как уже говорилось ранее, они не могут вступать в кредитные отношения, но при этом жилищный вопрос нужно как-то решать. И если банк через одну из своих финансовых структур выкупит квартиру у продавца/застройщика и установит на нее цену, соизмеримую начисленным процентам по стандартной ипотеке, то в итоге все останутся довольны: банк получит прибыль, а клиент – квартиру, и при этом его религиозные убеждения не пострадают, уверена Ольга Барашкова.
«Предположу, что массовое распространение этого продукта возможно, ведь по статистике в РФ проживает около 30 млн мусульман, а это 20% населения страны. О готовности реализации данной программы уже заявил «Сбербанк» и банк «Россия», а поддержку обещали оказать Внешэкономбанк и ЦБ РФ», – рассказывает эксперт.
«В теории исламскую ипотеку можно поставить на всероссийские рельсы, и тогда ею заинтересуются представители других конфессий. Ведь она, по сути, представляет собой надежную рассрочку с понятным размером общего платежа, не зависящим от внешнеэкономических факторов, если иное не указано в договоре»
Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК «ПСК»
«С большой вероятностью исламская ипотека появится в республиках с высокой долей мусульман, и в таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург. Но вряд ли она сможет составить существенную конкуренцию обычной ипотеке. Логично, что банк будет предъявлять более серьезные требования к заемщикам и приобретаемому объекту, что ограничивает выбор квартиры», – говорит Надежда Зотова.
«Имиджевое» явление?
Появление на рынке недвижимости РФ такого продукта как ипотека по нормам шариата было предсказуемо, ведь за границей он давно и успешно функционирует. Несмотря на это, устойчивое отношение к нему пока не сформировалось.
Исламская ипотека позиционируется больше с этической, нежели финансовой стороны, и лишь для тех клиентов, которые не хотят вступать в противоречие с религиозными убеждениями. «Ее правильнее назвать не «имиджевым», а «нишевым» явлением, направленным на определенный пул клиентов. Исламский банкинг активно развивается в России и в мире, так что исламская ипотека – логичное расширение линейки предложения», – считает Надежда Зотова.
«Я расцениваю это как медийный ход, который должен привлечь внимание к банку. Если об этом говорят – задача выполнена. Если таким образом банк сможет привлечь категорию клиентов, которые не брали ипотеку – их маркетологу нужно выписать премию. На мой взгляд, когда заемщик берет ипотеку, то оценивать он должен только процентную ставку, скрытые платежи и комиссии. То есть сравнивать совокупность затрат по процентам и обслуживанию, а не ориентироваться на яркие формулировки»
Дмитрий Ермышев, директор по рекламе ДК «Созвездие»
Читайте также
В России стали брать меньше ипотечных кредитов на новостройки
Ставка по ипотеке может снизиться до 7,9% к 2024 году
Дата публикации 13 июня 2019
