ЖК «Новая Охта. На речке»: квартиры с видом на воду, но метро в пешей доступности нет

Осенью прошлого года «Группа ЛСР» открыла продажи в ЖК «Новая Охта. На речке». Этот проект - вторая часть масштабной застройки на окраине Красногвардейского района Санкт-Петербурга рядом с Мурино. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель отправился проверить новостройку и выяснить, чем она будет отличаться от ранее стартовавшего ЖК «Новая Охта».

Что строят?

ЖК «Новая Охта. На речке» расположится напротив ЖК «Новая Охта» (был проверен Тайным покупателем, читайте первое и второе расследование), по другую сторону Муринской дороги, ближе к реке Охта.

Застройка включает в себя 22 панельных дома высотой от 15 до 24 этажей, в общей совокупности на 7176 квартир с отделкой, от одно- до четырехкомнатных. Реализация ЖК «Новая Охта. На речке»  рассчитана до 2020 года. Помимо жилья проект предусматривает строительство двух школ, детского сада и четырех многоярусных паркингов на 582 автомобиля.

В продаже сейчас три корпуса. Первый дом будет высотой 24 этажа и вместит 242 квартиры, второй и третий корпуса - высотой 22 этажа (из них один подземный) и вместят по 180 квартир. По проектной декларации все три дома должны ввести в эксплуатацию в 4 квартале 2018 года, сроки передачи ключей также одинаковые для всех - до 30.06.2019.

Береговая линия Охты будет благоустроена, там организуют зеленую зону для отдыха и прогулок. В жилом комплексе запроектировано много видовых квартир с видом на реку и лес.

В ЖК «Новая Охта. На речке» сейчас строят первые этажи первых домов, но напротив уже заселенный комплекс «Новая Охта», где достраивают последние дома, так что можно посмотреть застройку на его примере, поскольку в ЖК «Новая Охта. На речке» все будет идентично.

Благоустройство дворов предусматривает интересные современные детские площадки, но очень мало зелени, в основном, одни газоны, без деревьев и кустов. Жители ЖК «Новая Охта» договариваются в группе о самостоятельном озеленении территории. Парковочных мест у домов визуально немало, но судя по обсуждениям в группе, их все равно катастрофически не хватает, и припарковаться вечером непросто.

Кто строит?

«Группа ЛСР» ведет свою деятельность с 1993 года и является одним из лидеров строительного рынка Санкт-Петербурга по количеству застраиваемых квадратных метров. По брендом «ЛСР.Недвижимость – Северо-Запад» компания работает с 2001 года (прежнее название – ООО «ГДСК»).

В 2009-2013 годах у компании случались серьезные задержки сроков строительства по ряду объектов (до 18 месяцев, ЖК «Дом у Комендантской площади»), в 2013-2015 годах сроки не нарушались, жилье даже сдавали досрочно по целому ряду жилых комплексов.

К сожалению, в 2016 году тенденция к задержке своих объектов у «ЛСР.Недвижимость – Северо-Запад» возобновилась, и список объектов, по которым перенесены сроки, растет с каждым кварталом. Я приводила конкретные примеры в расследовании ЖК «Цивилизация» и в статье, где сравнивала ЖК «Цивилизация» с ЖК «О'Юность».

Сейчас этот список дополняют переносы по еще ряду объектов:

1.  ЖК «Южная Акватория» перенос на полгода (2 и 4 кварталы на 1 квартал 2017 года, 3 и 5 кварталы - на 1 квартал 2018 года);

2.  Все 4 корпуса ЖК «Квартет» ранее переносили на 9 месяцев, корпуса 1, 3 и 4 перенесли еще раз (на 1 квартал 2017 года, итого на 14 месяцев);

3.  ЖК «София» 3 и 4 очереди перенесли на квартал (2 квартал 2016 года и 1 квартал 2017 года соответственно), 5 очередь - на полгода (4 квартал 2017 года).

Важно понимать, что переносы сроков сдачи зафиксированы на бумаге (по проектным декларациям), т.к. на передачу ключей дольщикам «Группа ЛСР» отводит от 9 месяцев (в среднем) до года. За это время компания успевает достроить ЖК и сдать его в эксплуатацию, поэтому по ДДУ (по факту) нарушений нет. Однако менеджеры по продажам зачастую ориентируют покупателей на сроки, указанные в проектных декларациях или даже раньше, которые не всегда удается компании выдержать.

В отношении качества строительства особых проблем у «Группы ЛСР» нет. Конечно, на форумах встречаются негативные отзывы, но они не носят массовый характер.

Разведка в Интернете

Именных сайтов под свои проекты «Группа ЛСР» не делает, выкладывая всю информацию на общем сайте девелопера. 

Там присутствуют рендеры, проектные декларации, шаблон договора долевого участия, буклеты о проектах, есть фотоотчет со стройки, подробное описание технологии строительства и отделки, карта с инфраструктурой.

Но самое главное - это удобный подбор квартир по параметрам, возможность посмотреть на цены и планировки. Квартиры на сайте представлены списком, но с поэтажными планами можно ознакомиться, скачав буклет с планировками. В другом буклете можно посмотреть фотографии отделки.

Сайту не хватает, на мой взгляд, красочности в дизайне, можно было бы выложить побольше рендеров и реализовать функцию их разворота на весь экран (картинки мелковаты), не хватает web-камер. В остальном сайт очень удобный, функциональный и наполнен исключительно практической информацией. Впечатление о проекте можно получить практически исчерпывающее. У менеджера остается уточнить только нюансы условий покупки. 

«Вконтакте» есть множество разных групп, большинство из которых нацелены на продажу и завалены спамом, наиболее активная и живая - объединенная группа для дольщиков  ЖК «Новая Охта» и «Новая Охта. На речке». Там общаются, преимущественно жители ЖК «Новая Охта».

В фокусе внимания самые разные вопросы: проблемы с уборкой мусора и внутриквартальных территорий, транспорт, события, новости. Дольщики ЖК «Новая Охта. На речке» общаются в отдельной ветке, обсуждая схемы расположения домов, отделку, цены. Есть официальная группа, созданная застройщиком, но она направлена на информирование о новостях компании, поэтому никаких обсуждений и ответов на вопросы дольщиков не содержит. 

Как строят?

Технология строительства домов - панельная с бесшовной отделкой фасадов. Подробнее можно прочитать о ней и о качестве строительства, например, в расследовании о ЖК «Цивилизация», с тех пор ничего не изменилось. Стены ставятся из панелей, утепляются слоем минеральной ваты, фасады штукатурят и красят.

Все квартиры «Группа ЛСР» традиционно сдает с отделкой, причем вариантов бывает два: стандартный (с линолеумом) и улучшенный (с ламинатом). В ЖК «Новая Охта. На речке» будет стандартный вариант отделки:

• Линолеум на вспененной основе типа Tarkett, пластиковые плинтуса;
• Бумажные обои пастельных тонов, на кухне моющиеся;
• Керамическая плитка на полу и стенах в санузлах;
• Отечественная сантехника, импортные смесители;
• Розетки, выключатели, счетчики, радиаторы с возможностью установки терморегулятора;
• Металлическая входная дверь Mul-t-Lock;
• Межкомнатные шпонированные двери;
• Двухкамерные стеклопакеты с микропроветриванием, холодное остекление лоджий.

Визит в офис

Центральный офис «ЛСР.Недвижимость - Северо-Запад» находится на Кирочной улице, есть еще несколько офисов в разных частях города и консультационные пункты на объектах. Не исключение и ЖК «Новая Охта», правда, на консультацию стоит записываться заранее, поскольку работает только один консультант, он часто отлучается по рабочим вопросам.

В одном из домов ЖК «Новая Охта» по адресу улица Корнея Чуковского, 12 организован шоу-рум, посетить который также можно по предварительной записи. Он представляет собой 2-комнатную квартиру площадью 61.3 кв. метра, где показаны оба варианта отделки - стандартный и улучшенный.

Консультант на объекте оказалась знающей. Признаюсь, меня это удивило, поскольку при прошлых проверках новостроек «Группы ЛСР» я сталкивалась с более низким уровнем владения информацией у консультантов на объектах по сравнению с менеджерами в офисах.

Тем не менее, впечатление от беседы у меня осталось не очень положительное. Менеджер не проявляла инициативу, не пыталась заинтересовать меня предложением, о моей ситуации не расспрашивала, дополнительно сверх ответов на мои вопросы ничего не рассказывала о проекте, отвечала в основном односложно.

Ждать консультации мне пришлось недолго (минут пять), менеджер заканчивала беседу с одной парой, после меня посетителей не было. Я отметила, что детского уголка в офисе нет, но на журнальных столиках (где разложены буклеты), думаю, ребенка можно усадить и занять рисованием.

Взять с собой буклеты о новостройке мне не предложили, но когда я попросила, разрешили. На просьбу распечатать ДДУ менеджер ответила, что я могу посмотреть его на сайте, что я позже и сделала. Однако он типовой (без подробностей вроде сроков передачи ключей и т.д.). До этого в офисах «Группы ЛСР» менеджеры распечатывали мне конкретный договор под проект и обращали мое внимание на конкретные пункты.

Припарковаться у офиса можно без проблем. Также легко добраться своим ходом: от ЖК «Новая Охта» до разных станций метро часто ходят маршрутки (214, 61, 193) и один автобус (177). Время работы консультационного пункта вполне дружелюбное: по будням с 10.00 до 19.00, в пятницу до 17.00, в выходные дни с 11.00 до 16.00.

Геометрия жилья

В ЖК «Новая Охта. На речке» будут представлены квартиры площадью от 35 до 108 кв. метров: от одно- до четырехкомнатных. Правда, четырехкомнатные пока не выведены в продажу.

На этаже располагается по три лифта и 11 квартир в 23-этажном корпусе. Из них 9 однокомнатных, одна двух- и одна трехкомнатная квартира.

О планировках в новостройках «Группы ЛСР» я уже не раз писала в предыдущих расследованиях, все в полной мере актуально и для ЖК «Новая Охта. На речке», но есть и своя особенность - большой выбор так называемых «евродвушек», на которые приходится половина всех 1-комнатных квартир.

В стандартной «однушке» площадь кухни составляет чуть более 9 кв. метров, метраж комнаты 16 кв. метров. В «евродвушках» все наоборот – площадь кухонь 15.5.-16 кв. метров, а комнаты 10-11 кв. м. При этом проход в комнату идет через кухню, за счет чего в два раза уменьшается площадь прихожей - с 6 до 3 кв. метров, и при той же общей площади квартиры комната и кухня получаются больше. Лишь в самой большой «евродвушке» метражом 39 кв. метров вход в комнату оставлен отдельный и прихожая по площади около 6 кв. метров.

В двух- и трехкомнатных квартирах планировки остаются такие же, как обычно: прихожая делится на три отдельных отсека, обеспечивающих проход в комнаты и кухню (в сумме 10 кв. метров). Санузел раздельный: туалет площадью 1.3 кв. метра и 3.3 кв. метра ванная. В двухкомнатной квартире метраж комнат 16 и 12 кв. метров, кухни 10 кв. метров. В трехкомнатной площадь комнат 12, 15 и 16 кв. метров, а кухни 12 кв. метров. 

Балконы довольно маленькие – их площадь варьируется от 3 до 3.6 кв. метров – и примыкают к кухням. Вариантов больших балконов вдоль кухни и комнаты нет. Только в 3-комнатных квартирах по два балкона.

Как купить?

Купить квартиру в ЖК «Новая Охта. На речке» можно в рассрочку, ипотеку или, заплатив 100% от стоимости жилья.

Схема покупки такая:

1.  Бесплатная бронь ставится на 3 дня (в случае рассрочки) и продлевается на 2 недели в случае ипотеки;

2.  Сбор документов для ипотеки и предоставление их ипотечному менеджеру «Группы ЛСР»;

3.  После одобрения банка подписывается ДДУ и кредитный договор с банком;

4.  В течение 5 рабочих дней с момента подписания ДДУ необходимо открыть аккредитив и перечислить на него первый взнос (при любой схеме покупки);

5.  В тот же срок необходимо предоставить в офис «Группы ЛСР» документы для регистрации ДДУ (доверенность на сотрудника «Группы ЛСР», согласие супруга или справка, что покупатель в браке не состоит, квитанция об оплате госпошлины);

6.  После открытия аккредитива ДДУ отправляется на регистрацию (услуга бесплатна);

7.  Первый платеж по рассрочке или ипотеке осуществляется через 3 месяца после подписания ДДУ.

Сейчас действует акция «2017 скидок». При бронировании квартиры покупателю выписывается именной купон (количество купонов на эту акцию ограничено, поэтому она может закончиться в любой момент) на сумму от 50 до 150 тысяч рублей в зависимости от количества комнат. На 1-комнатные дисконт составляет 50 тысяч рублей, на 2-комнатные 100 тысяч рублей, на 3-комнатные 150 тысяч рублей.

Действуют постоянные скидки:

• При повторной покупке - скидка 1000 рублей с каждого метра;
• Иногородним - 50 тысяч рублей;
• Сотрудникам банков-партнеров и компании Газпром.

Стоимость квартиры при покупке в рассрочку самостоятельно рассчитать теперь не так просто. Первый взнос может составлять любую сумму, но не менее 10%. На остаток начисляется 14%, но не годовых, а за весь период рассрочки, которая предоставляется до конца 2018 года (конца строительства). Причем, выплачивать рассрочку можно как равными платежами, так и оставить 50% на последний платеж (при этом общая стоимость не изменится).

Приведу два примера расчет рассрочки платежа (с учетом акции «Новогодний купон»):

1.  Квартира площадью 35.6 кв. метра. Первый взнос – 1.9 млн рублей, стоимость при единовременной оплате 2 420 80 руб, в рассрочку - 2 453 098 руб. При покупке в декабре 2016 рассрочка на 22 месяца, равные платежи по 25 140 руб в месяц.

2.  Квартира площадью 39.5 кв. метра. Первый взнос – 1.9 млн рублей, стоимость при единовременной оплате 2 765 000 руб, в рассрочку - 2 840 000 руб. Рассрочка на 22 месяца, ежемесячный платеж 42 736 руб. Либо можно оставить 470 тысяч рублей на последний платеж, а ежемесячно выплачивать по 21 368 руб.

Ипотеку на все три корпуса предоставляет пока 7 банков: Газпромбанк 10.8%, Россельхозбанк 10.9%, Сбербанк, ВТБ24 (11.4%), банк «Открытие» (11.3% - при взносе 30%, 11.7% при взносе 20%), Райффайзенбанк (11.5%), банк «Санкт-Петербург» (12%).

Я, конечно, не могла не обратить внимание на рекламные щиты, развешанные по всему городу, информирующие, что у «Группы ЛСР» можно купить жилье в ипотеку под 6.9% годовых. Но оказалось, что эта акция распространяется только на ЖК «Шуваловский» и ЖК «Калина парк 2» от банка ВТБ24, и такая ставка действует только первый год, потом увеличивается до стандартных 11.4%.

Военной ипотеки и субсидий пока нет (не позволяет степень готовности объекта), но можно воспользоваться материнским капиталом. Страховщиком гражданской ответственности застройщика по этому объекту выступает «Страховая компания «Респект» (входит в список аккредитованных страховщиков ЦБ).

Я попросила консультанта распечатать мне текст ДДУ, но она отослала меня на сайт, где я нашла стандартный шаблон договора с множеством прочерков вместо фактической информации. Тем не менее, из него понятно, что договор совершенно стандартный, ловушек для покупателя не содержит и повторяет 214-ФЗ.

Пути-дороги

ЖК «Новая Охта. На речке» строится прямо напротив ЖК «Новая Охта», на противоположной стороне Муринской дороги, поэтому дорожная и транспортная ситуация для обоих комплексов идентична. Новостройки относятся к Красногвардейскому района Санкт-Петербурга, но расположены за КАД. До торговых центров, поликлиник и школ всего около 1,5-2 км по прямой, но прохода нет, его перегораживает КАД, до многих необходимых объектов приходится добираться на общественном транспорте с пересадкой. 

Эту проблему должен решить переходный мост через КАД, его строительство планируется, но в бюджет города 2016-2018 этот проект не вошел, поэтому пока непонятно, когда появится мост. А пока некоторые особенно бесстрашные жители ЖК «Новая Охта», рискуя жизнью, переходят через КАД по энергомосту. Замки на его ограждениях постоянно ломают.

Ситуация с общественным транспортом сейчас уже заметно улучшилась по сравнению со временем, когда заселялись первые дома ЖК «Новая Охта». До ближайшей станции метро «Гражданский проспект» можно добраться за 20-30 минут. Автобус №177 теперь ходит в часы пик с интервалом в 15-20 минут, маршрутки курсируют постоянно. Появились маршрутки к-193, к-214, к-298, на которых можно доехать до станций метро «Гражданский проспект», «Проспект Просвещения», «Черная речка», «Старая Деревня».  Планируют продлить маршруты автобусов №61 и №183.

Для автомобилистов удобство создают сразу два выезда на КАД и выезды с Муринской дороги на Пискаревский и Гражданский проспект. Правда, иногда приходится постоять в пробках, но ситуация несравнимо лучше, чем рядом в Мурино, где затор на Токсовском шоссе вообще никогда не рассасывается.

В расследовании о ЖК «Цветной город» я писала об отдаленных планах строительства дорог в этой локации, но по ним пока нет определенности в отношении сроков, как и в отношении строительства станции метро «Ручьи», вестибюль которой будет располагаться в створе Северного проспекта.

Location

За рекой Охта находится поселок Медвежий стан, где располагаются огороды, пункт управления МЧС и научно-исследовательский институт «Поиск» (предприятие занимается производством взрывателей для боеприпасов и горнодобывающей промышленности, а также приборы и элементы систем управления). За поселком Медвежий стан находится обширный лесной массив Ржевского полигона.

Менеджеры «Группы ЛСР» делают на этом акцент, сравнивая экологическую обстановку в районе застройки чуть ли не с загородной. В реальности дела обстоят совсем не так радужно. Река Охта чистотой отнюдь не отличается, на другом берегу промзона, неподалеку КАД и транспортные развязки с очень активным движением, да и сама Муринская дорога часто стоит в пробках. Воздух не ощущается как чистый, а само место как спокойное.

Соцкультбыт

В ЖК «Новая Охта» в январе 2017 года должны открыть детский сад и начальную школу, в феврале 2017 года планируется открытие детской поликлиники, в 2018 году заработает средняя школа, строятся два садика. Всего в ЖК «Новая Охта» на 12 тысяч квартир запланировано 4 детских сада, 3 школы, детская и взрослая поликлиники - всю инфраструктуру строит город.

В ЖК «Новая Охта. На речке» на 7176 квартир построят 2 школы и детский сад (строить будет «Группа ЛСР» ближе к концу строительства всего ЖК, т.к. к 2020 году). Очевидно, что садиков будет не хватать.

Помимо социальной инфраструктуры планом развития территории предусмотрена и торговая, но, как обычно, торговые центры будут строиться в последнюю очередь. Предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах. В ЖК «Новая Охта» на данный момент работает пара универсамов, хозяйственный магазин, дом быта (ремонтные услуги).

«Вконтакте» в группе дольщиков ЖК «Новая Охта» о проблеме парковок написана не одна сотня страниц. Бесплатных парковочных мест, конечно, не хватает, но можно купить место в многоярусном паркинге. В ЖК «Новая Охта» место в таком паркинге стоит 250 тысяч рублей. В ЖК «Новая Охта. На речке» паркинги пока не в продаже, но можно ожидать такой же уровень цен. На 7176 квартир придется 2328 мест в платных паркингах.

Цена вопроса

Ближайшие соседи ЖК «Новая Охта. На речке» - другие жилые комплексы «Групы ЛСР».

1.  ЖК «Новая Охта» сейчас достраивается, в продаже корпуса со сроком заселения на год раньше, чем ЖК «Новая Охта. На речке». Цены на 1-комнатные квартиры здесь от 73 тыс. за кв. метр, на 2-комнатные - 68-69 тыс. руб., а 3-комнатных уже нет в продаже.

2.  Южнее по Муринской дороге, за развязкой КАД строится ЖК «Цветной город» от «Группы ЛСР». Сроки передачи квартир там такие же, как в ЖК «Новая Охта. На речке». Однокомнатные квартиры стоят 73-75 тыс. рублей за «квадрат», двухкомнатные 65-66 тыс. рублей, трехкомнатных нет. Цены ниже, но и располагается этот жилой комплекс в удалении от заселенных кварталов и всей инфраструктуры, в том числе и транспортной.

3.  ЖК «Новое Мурино» от ЦДС возводится совсем рядом, но уже относится к Ленинградской области. Проект находится на финальной стадии, квартир в продаже немного. Последний корпус должны сдать во II квартале 2017 года. Однокомнатные в ЖК стоят 67-70 тыс. за кв. м, двухкомнатные 62-68 тыс. за «квадрат».

4.  ЖК «Мейн Хаус» от Glorax Development строится недалеко от метро «Гражданский проспект». Срок сдачи II квартал 2019 года. Цены выше, чем в ЖК «Новая Охта. На речке» примерно на 20-25 тысяч рублей за каждый кв. метр. Цены на однокомнатные начинаются от 3.3 млн руб., на двухкомнатные от 4.8 млн руб., на трехкомнатные от 8.7 млн руб.

5.  ЖК «Старая Крепость» строит компания «РосСтройИнвест» в тихом месте старого Мурино рядом с парком (т.е. прописка тоже будет областная). Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на сентябрь 2018 года. Квадратный метр стоит в среднем на 4-5 тысяч рублей дешевле, чем в ЖК «Новая Охта. На речке», а для трехкомнатных на 10 тысяч рублей. Однокомнатные от 2.2 млн руб., двухкомнатные от 3.1 млн руб., «трешки» от 4.8 млн руб.

На вторичном рынке можно купить квартиру на Гражданке намного ближе к метро по следующим ценам: однокомнатную площадью 32-33 кв. метра за 3-3.3 млн рублей, двухкомнатную 55 кв. метров за 4.5 млн рублей., трехкомнатную 60 кв. метров за 4.6-.4.8 млн рублей.

Выводы

К минусам проекта я бы отнесла переносы сроков строительства в нескольких новостройках «Группы ЛСР», спорную экологическую обстановку в районе, отсутствие метро в пешей доступности ЖК «Новая Охта. На речке» и небогатый выбор планировок. Цены можно отнести к средним, поэтому они не дают какого-либо перевеса в плюс или минус.

Теперь о преимуществах. К ним можно отнести расположение жилого комплекса на берегу реки Охты, берег которой будет благоустроен для прогулок и отдыха. Уже сегодня в проекте можно выбрать квартир с видом на воду.

Среди плюсов локации также нахождение ЖК в границах Санкт-Петербурга, рядом с уже построенным и заселенным ЖК «Новая Охта», и как следствие наличие  необходимого минимума инфраструктуры на момент заселения самых первых домов. Кроме того, район активно развивается, так что инфраструктура будет появляться и дальше.

Также к плюсам относится надежная и удобная схема покупки, хороший выбор банков, предоставляющих ипотеку, предсказуемость в плане качества жилья и отделки, большой опыт у застройщика, два выезда на КАД в непосредственной близости (хотя там и бывают пробки).

По сумме факторов ЖК «Новая Охта. На речке» получает «7» баллов.

Дария Лапатухина