ЖК «Светлановский» и ЖК «Мурино 2017»: сравниваем новостройки в Девяткино

Московские застройщики один за другим выходят на строительный рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В Мурино, например, за освоение соседних участков взялись сразу две компании. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя сравнить особенности столичных проектов – ЖК «Светлановский» от ФСК «Лидер» и ЖК «Мурино 2017» от «Самолет Девелопмент».

Что строят?

Новостройки строятся рядом, на одной стороне Воронцовского бульвара. ЖК «Мурино-2017» ближе к КАД, ЖК «Светлановский» ближе к другим жилым комплексам.

ЖК «Светлановский» застройщик позиционирует в комфорт-классе – это пять монолитных 12-этажных корпусов на огороженной территории с контролем доступа. Всего будет 3033 квартиры с предчистовой отделкой от студий до трехкомнатных, а также детский сад на 120 воспитанников и восьмиэтажный отапливаемый паркинг на 499 машиномест.

В продаже сейчас остатки первой очереди (5 корпус) со сроком заселения по договору в середине 2017 года (но менеджеры обещают более раннее заселение – в марте 2017), а также вторая очередь (корпуса 3 и 4) – передача ключей до конца 2017 года. Весь жилой комплекс целиком планируют достроить до 2019 года.

ЖК «Мурино-2017» будет состоять из шести 12-этажных кирпично-монолитных корпусов, которые будут строить в три очереди. В продаже сейчас первая очередь – два дома на 1776 квартир с отделкой «под ключ» от студий до трехкомнатных. Следующие очереди еще проектируются, поэтому общее количество квартир в жилом комплексе пока неизвестно, зато известны сроки заселения. Первую очередь планируют заселить до конца 2017 года, вторую – до конца 2018, третью – до декабря 2019. 

Помимо жилья будет построено три детских садика, школа и три пятиэтажных паркинга.

Кто строит?

Оба жилых комплекса  – дебютные проекты московских застройщиков в Санкт-Петербурге, хотя в Москве они хорошо известны. Подробнее о репутации застройщиков можно прочитать в расследованиях Тайного покупателя.

Если вкратце, то ФСК «Лидер» существует с 2005 года, за это время корпорация построила около 40 объектов, часть из них достраивала за проблемными застройщиками. Чаще всего сроки выдерживались исправно (хотя, был случай с полугодовой задержкой ЖК «Западное Кунцево»), а вот к качеству строительства претензий больше. Дольщики жалуются на многочисленные нарушения строительных норм.

Компания «Самолет ЛО» создана специально для строительства в Ленинградской области, но управляется из Москвы и имеет то же руководство, что и московская «Самолет Девелопмент», генеральный директор и учредитель компании – Игорь Евтушевский. «Самолет Девелопмент» зарегистрирована в 2012 году, строить девелопер начал в 2014 году и за два года сдал 31 дом. Завершен проект «Люберцы 2015», в процессе реализации ЖК «Люберцы 2016», «Внуково 2016» и «Пригород. Лесное». В разработке еще несколько московских проектов. Несмотря на молодость, репутация у компании очень хорошая – сроки строительства ставит очень сжатые, но при этом их исправно выдерживает. Особенных нареканий на качество строительства нет. Кое-кто, правда, недоволен качеством отделки и плесенью по углам, но все это, конечно, мелочи жизни.

Таким образом, обе компании хорошо зарекомендовали себя в отношении соблюдений сроков строительства. Но ФСК «Лидер» основана на 7 лет раньше и успешно пережила кризис 2008 года, что, конечно, свидетельствует в ее пользу. В то же время с точки зрения качества строительства меньше вопросов возникает к «Самолет Девелопмент».

Разведка в Интернете

Сайт ЖК «Светалновский» сделан очень красиво, но сильно перегружен интерактивом и так запутан, что сходу разобраться непросто. К тому же в наполнении сайт слабоват – не хватает цен на квартиры, поэтажные планы неудобно рассматривать из-за слишком мелкого масштаба, а также преимущества квартала описаны излишне абстрактно.

Сайт ЖК «Мурино-2017» наоборот не отличается примечательным дизайном, но хорош в наполнении. Указаны цены на каждую квартиру, причем выбирать можно по этажным планам или по списку. К каждой планировке, помимо цены, прилагается калькулятор ипотеки и рассрочки.

Дольщики ЖК «Светлановский» общаются в официальной группе новостройки вполне свободно, модерация там нестрогая – критика в адрес застройщика пропускается. При этом представитель застройщика отвечает на вопросы, правда, не слишком расторопно.

По ЖК «Мурино-2017» пока более активен форум дольщиков, но и там обсуждений все еще очень мало, что неудивительно – проект совсем недавно вышел в продажу. Есть также группы ВКонтакте, но там пока есть только общая информация о проекте, обсуждений еще не накопилось.

Как строят?

Технология строительства ЖК «Светлановский» монолитная. Наружные стены представляют собой «бутерброд» из 160 мм монолитного железобетона и еще 160 мм слоя минеральной ваты и навесного вентилируемого фасада – итого 320 мм. Межквартирные монолитные стены тоже толщиной 160 мм, а ненесущие из 200 мм слоя газобетона.

ЖК «Мурино-2017»

ЖК «Мурино-2017» строится немного иначе. Монолитный только каркас, наружные ненесущие стены из газобетона с кирпичной облицовкой, толщина стены, по информации от менеджера, – 510 мм. Межквартирные стены монолитные, толщиной 200 мм, межкомнатные из газобетона -100 мм. Стены здесь толще, хотя новостройка и относится к классу «эконом», а не «комфорт». 

И все же ЖК «Светлановский» имеет ряд других преимуществ: горизонтальная разводка отопления в стяжке пола (в ЖК «Мурино-2017» разводка будет проходить вертикально через все комнаты), закрытая территория с охраной и контролем доступа, колясочные комнаты, консьерж. 

Спортивные площадки в ЖК «Мурино-2017» будут представлять собой уличные тренажеры, а в ЖК «Светлановский» они более разнообразны и приспособлены под разные виды спорта, в том числе для занятий паркуром. Кроме того, предусмотрены площадки для выгула собак. На первом этаже ЖК «Светлановский» будут коммерческие помещения, что тоже очень удобно – не придется далеко ходить за самым необходимым.

Оба жилых комплекса имеют одинаковую этажность – 12 этажей, лифты в проектах установят марки Otis.

Отделка в ЖК «Мурино-2017» входит в стоимость, но очень простенькая. На стенах бумажные обои, на полу линолеум (даже в санузле), стены в санузле окрашены, простейшая отечественная сантехника – все как у «Главстроя».

В ЖК «Светлановский» у покупателей есть некоторый выбор. В первой очереди квартиры сдаются и с чистовой отделкой, и с подготовкой под чистовую: выровнены полы, оштукатурены стены, окрашен потолок. Счетчики, розетки, выключатели, радиаторы отопления тоже будут. Во второй очереди все квартиры идут с полной чистовой отделкой. По качеству она будет определенно выше, чем у «Самолет ЛО», это ясно даже по одному описанию: кафель на полу и стенах в санузле на полную высоту, в остальных помещениях на полу ламинат, на стенах обои под покраску. Отделка доступна в двух цветах на выбор (на них можно посмотреть в офисе на объекте). Менеджер уверял меня, что по качеству отделка будет лучше, чем у Setl City.

Квартиры с чистовой отделкой в первой очереди почти все уже распроданы, и это неудивительно, поскольку разница в цене квадратного метра квартиры с отделкой и без составляет всего около 5 тысяч рублей, а качество обещает быть неплохим.

Визит в офис

Центральные офисы продаж обоих застройщиков располагаются на Петроградской стороне, но у ФСК «Лидер»  расположение более удобное – в 600 метрах от метро «Чкаловская», на Большом пр. П.С., д.48. «Самолет ЛО» находится на Петроградской набережной, д.22, примерно в километре от станции метро «Горьковская».

Часы работы также более продолжительные у ФСК «Лидер» – ежедневно с 9 до 21 часа. «Самолет ЛО» работает до 20 часов по будням и до 18 по выходным.

Кроме того, очень удобно, что ФСК «Лидер» предусмотрела помимо центрального офиса еще и офис продаж на объекте со смотровой площадкой, откуда можно понаблюдать за стройкой. В сервис входит также трансфер от станции метро «Девяткино» – услуга, которую застройщики предоставляют не так уж и часто.

В отношении комфорта от общения с менеджером опять преимущество, по моим ощущениям, за ФСК «Лидер». Все менеджеры компании, с которыми мне доводилось общаться (а их было 3 человека) обязательно интересовались моими впечатлениями, терпеливо обо всем рассказывали и готовы были ответить на все вопросы, развеять малейшие сомнения. Но у меня осталось впечатление неточности информации, которую давали менеджеры. Например, я заметила, что, диктуя мне цены, менеджер округлял суммы, пренебрегая десятками тысяч рублей.

Менеджер «Самолет ЛО» также был вежлив и отвечал на все вопросы, но общий эмоциональный фон был не такой дружелюбный. На некоторые вопросы он реагировал как-то настороженно, зато по собственной инициативе уточнил для меня информацию после консультации, о чем и уведомил меня телефонным звонком. Тем не менее, в отношении сервиса мое предпочтение безоговорочно осталось за ФСК «Лидер».

Как купить?

Обе новостройки реализуются посредством заключения ДДУ по 214-ФЗ, и условия в целом похожи. Ипотечная бронь ставится под залог, который входит в стоимость квартиры, документы в банки подаются через ипотечного специалиста застройщика. Договор на регистрацию подают сотрудники застройщика, услуга бесплатная. Первый взнос перечисляется на аккредитив, который раскрывается застройщику только после регистрации договора.

ЖК «Светлановский»

Разница небольшая: залог за бронь у «Самолет ЛО» составляет 10 тысяч рублей, у ФСК «Лидер» – 30 тысяч. «Самолет ЛО» требует открыть аккредитив и перечислить на него первый взнос в день подписания ДДУ, ФСК «Лидер» оставляет покупателям больше времени на эту процедуру.

А вот сам текст договора отличается довольно существенно. У «Самолет ЛО» договор хоть и громоздкий, но соответствует 214-ФЗ и учитывает интересы дольщиков не в меньшей мере, чем интересы застройщика. Может смутить лишь пункт 7.7, где говорится об отступном в размере 10% в случае расторжения договора по инициативе дольщика.

Договор ФСК «Лидер» оставляет застройщику чересчур много возможностей, а дольщику слишком мало прав, кроме того, договором предусмотрены дополнительные платежи перед заселением (помимо стандартных доплат в случае изменения площади квартиры). Причем, сроки выплат прописаны очень сжатые, а санкции за просрочку – серьезные. Об этом я подробнее писала в расследовании Тайного покупателя.

Ипотеку по обеим новостройкам предоставляет внушительное количество банков – не выбрать просто невозможно. По ЖК «Мурино-2017» их 14, по ЖК «Светлановский» – 15. Ставки по большинству банков совпадают, но есть и различия. Например, Сбербанк и ВТБ-24 предоставляют более низкие ставки на покупку квартиры у «Самолет ЛО»: 11,9% и 11,4% против 12% и 11,75% у ФСК «Лидер». Зато ставка банка «Открытие» на покупку в ЖК «Светлановский» всего 11,2% (в ЖК «Мурино-2017» – 11,7%).

Условия рассрочки у «Самолет ЛО» интереснее тем, что есть вариант полностью беспроцентный, когда цена остается как при 100% оплате или ипотеке:

- Такая рассрочка предоставляется до конца 2016 года при условии первого взноса не менее 50%.

- Если первый взнос меньше (от 30%) – берется плата за кредит в размере 1,5% в месяц на остаток (при той же длительности рассрочки).

- Под 2% в месяц на остаток можно продлить кредит до конца 2017 года и уменьшить первый взнос до 15%.

Последние два варианта, конечно, очень дорогие, гораздо дешевле будет взять ипотеку. 

Но у ФСК «Лидер» даже рассрочка, которая называется беспроцентной, идет с удорожанием по сравнению со 100% оплатой или ипотекой – вместо 15% скидки на всю стоимость квартиры, сделают дисконт 10% только на первый взнос.

- При покупке однокомнатной квартиры рассрочка только до 20 декабря 2016 года, первый взнос – не менее 30%.

На остальные квартиры действует несколько акций:

- При покупке студии, двух- или трехкомнатной квартиры – рассрочка на тех же условиях продлевается на три года (заселение по специальному договору, в собственность квартиру можно будет оформить только после полного расчета);

- При покупке двух- или трехкомнатной квартиры рассрочка до марта 2017 возможна двумя платежами: 30%/70% или 50%/50% – первый взнос сразу, второй в самом конце.

Таким образом, у «Самолет ЛО» есть вариант рассрочки без переплат, но только до конца года и с большим первым взносом, все остальные варианты слишком дорогие. У ФСК «Лидер» за любую рассрочку придется платить, хотя и не так уж много, но длинные рассрочки не относятся к однокомнатным квартирам.

Квартиру в ЖК «Светлановский» можно купить через военную ипотеку, можно воспользоваться материнским капиталом или субсидиями: «Молодёжи доступное жилье», «Расселение коммунальных квартир».

Для покупки квартиры в ЖК «Мурино-2017» можно воспользоваться из всего вышеперечисленного только материнским капиталом – с субсидиями и военной ипотекой застройщик не работает. Временно или принципиально – узнать не удалось – менеджер посоветовал мне следить за новостями на сайте.

Таким образом, нельзя однозначно сказать, у кого лучше условия – все зависит от конкретной ситуации покупателя. 

Цена вопроса

Цены в ЖК «Светлановский» выше примерно на 15 тыс. рублей с каждого квадратного метра, за исключением двухкомнатных квартир, где разница в стоимости составляет только 5-6 тысяч. Причем квартиры в первой и второй очередях стоят примерно одинаково благодаря тому, что вторая очередь сдается с чистовой отделкой «под ключ», а в первой очереди квартир с отделкой почти не осталось, можно выбрать квартиру с предчистовой отделкой. При сравнении цен стоит учесть, с одной стороны, дополнительные платежи, которые предполагаются по договору у ФСК «Лидер». С другой стороны, отделка у ФСК «Лидер», скорее всего, будет более дорогая.

ЖК «Мурино-2017» от «Самолет ЛО» 4 кв. 2017 (чистовая отделка)

ЖК «Мурино-2017»

ЖК «Светлановский» от ФСК «Лидер», 1 очередь – 2 кв. 2017 (предчистовая отделка)

ЖК «Светлановский» от ФСК «Лидер», 2 очередь – 4 кв. 2017 (чистовая отделка)

Планировки

В ЖК «Мурино-2017» представлены, в основном, однокомнатные квартиры (66%), студий меньше (21%), двух- и трехкомнатных совсем мало (8% и 3%). В ЖК «Светлановский» квартирография более сбалансирована: студи (32%), однокомнатные (39%), двухкомнатные (24%) и трехкомнатные (менее 5%).

Количество квартир на этаже отличается от секции к секции в обеих новостройках: в ЖК «Светлановский» от 8 до 16, в ЖК «Мурино-2017» от 6 до 13. При этом лифтов неизменно по 2 на этаже – грузовой и пассажирский.

Потолки в ЖК «Светлановский» высокие – 2.75 метров, а вот в ЖК «Мурино-2017» всего 2.5 м. Во всем остальном планировки ЖК «Мурино-2017», на мой взгляд, более удачные: более просторные санузлы с местом под стиральную машину (раздельные в однокомнатных квартирах), более тщательно продуманы прихожие – в каждой из них выделено место под шкаф, форма более удачная, без узких длинных коридоров. Кроме того, стоит учесть и такой момент, что планировки в ЖК «Светлановский» могут внезапно измениться уже после покупки квартиры. Дольщики в группе неоднократно писали об этом.

Location

Расположены новостройки на соседних участках вдоль Воронцовского бульвара, но ЖК «Мурино-2017» строится ближе к КАД – особенно первая очередь, не больше чем в 200 метрах от кольцевой дороги. Последняя очередь «Мурино-2017» будет построена по соседству с ЖК «Светлановский». По другую сторону Воронцовского бульвара стоят уже построенные дома ЖК «GreenЛандия». Со стороны Бугров к новостройкам примыкают поля, еще не переведенные из категории сельхозназначения. Очевидно, что со временем они также будут застроены, но поскольку проектов еще нет, непонятно, когда это произойдет. Так что соседства со стройплощадками, в любом случае, не избежать жителям обоих жилых комплексов, но вряд ли это создаст ощутимые неудобства, поскольку со стороны метро «Девяткино» район уже сейчас достаточно благоустроен. 

Ситуация с транспортом и дорогами для обеих новостроек выглядит идентично благодаря их близкому расположению. Я совсем недавно подробно писала о ней в расследовании по ЖК «Мурино-2017», так что не буду повторятся.

Соцкультбыт

В ЖК «Светлановский» предусмотрено 32 коммерческих помещения на первых этажах, они будут расположены в корпусе, который протянется вдоль границы участка, как раз напротив последней очереди ЖК «Мурино-2017». Там будут магазины, отделение банка, салон красоты и фитнес-клуб. В соседней ЖК «GreenЛандия» уже сейчас работает много чего: аптека, пекарня, салон красоты, универсамы «Реал», «Лента», «Полушка», центр йоги, алкогольный супермаркет.

ЖК «Светлановский»

Торговые центры у метро «Девяткино»  построит «Мавис» в ЖК «Виктория», в Лавриках, примерно в 1-2 километрах от новостроек, компания «Адамант» собирается строить крупный ТРЦ. А сейчас примерно в 5 километрах за КАД работает ТРК «Северный Молл» и гипермаркет «Леруа Мерлен».

Из детской инфраструктуры в ЖК «Светлановский» будет построен детский сад на 120 мест, он появится предположительно в 2019 году.

В ЖК «Мурино-2017» коммерческих помещений не будет, первые этажи жилые, но зато будет много детской инфраструктуры – три детских сада (на 210 мест каждый) и школа на 950 мест.  Первый садик появится уже к концу 2018 года, все остальное к концу 2019. Садики строятся также почти во всех соседних жилых комплексах, в ЖК «GreenЛандия» в 3 квартале 2017 должна появиться школа, уже сейчас есть школа в ЖК «Мой город».

В отношении парковок менеджеры обоих ЖК называют какие-то неправдоподобные цифры. Менеджер ЖК «Светлановский» заявил, что парковочных мест будет 80% от количества квартир – на 3033 квартиры должно приходиться более 2400 парковочных мест.  Отдельно стоящий паркинг вместит 499 машин, на придомовой территории разместится еще 500, остается еще 1400 на гостевые парковки за внешним периметром – уж очень много, даже при учете относительно невысокой этажности жилого комплекса. 

Менеджер ЖК «Мурино-2017» назвал мне вообще странные цифры: 1000 мест в паркингах и 1000 открытых стоянок по периметру в первой и второй очереди. Но, во-первых, непонятно, сколько во второй очереди будет квартир, а во-вторых, на сайте «Мурино-2017» говорится, что паркинги вместят 1560 мест – это на все три очереди. Строить паркинги «Самолет ЛО» планирует на участке между первой очередью и КАД, там же и Setl City будет строить свой паркинг. Цены пока не называют, продажи откроются не раньше 2018 года.

Продажи паркинга в ЖК «Светлановский» уже идут, цена зависит от этажа. Минимальная стоимость на 5 этаже при 100% оплате – 357 тыс. рублей, в рассрочку до конца 2018 года –  420 тыс. рублей. На 1 этаже цена места при 100% оплате уже 500 тысяч.

Таким образом, ситуация с инфраструктурой, вроде бы, выглядит неплохо. Удручает лишь все, что касается медицины. Ближайшие поликлиники находятся в пос. Новое Девяткино и страшно перегружены, единственная больница на весь Всеволожский район – Всеволожская ЦРБ. Станция скорой помощи находится в Токсово. Строительство медицинских учреждений в Мурино пока не входит в планы области, а застройщики могут строить только коммерческие медицинские центры (один из них уже работает в ЖК «GreenЛандия»).

Выводы

Каждая из новостроек имеет свои четкие плюсы и минусы.

ЖК «Светлановский» отличается принадлежностью к комфорт-классу, что выражается в таких опциях, как закрытые дворы, огороженная охраняемая территория, видеонаблюдение, консьерж, колясочные комнаты, площадки для выгула собак, более интересное оформление дворов, коммерческие помещения на 1 этажах. В самих квартирах будет вертикальная разводка отопления, более дорогая отделка, выше потолки. Кроме того, этот жилой комплекс располагается дальше от ЛЭП, а если подобрать квартиру в первой очереди, то можно заехать на 2-3 квартала раньше, чем в ЖК «Мурино-2017».

ЖК «Мрино-2017» тоже имеет свои плюсы: выше темпы строительства и лучше отзывы о его качестве, менее хитрый договор без доплат и лазеек, более продуманные планировки, которые к тому же вряд ли изменятся после заключения договора, лучше отзывы об управляющей компании. Кроме того, на территории ЖК будет построена школа и три садика. Но самое главное – более доступные цены.