Триумф Парк и Северная Долина: сравниваем новостройки на севере и юге Петербурга

Комплексное освоение территорий уже давно стало популярным вариантом застройки территорий. Девелоперы охотно берутся за создание комфортной среды проживания с нуля на пустующих окраинах. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru я решила сравнить два крупнейших проекта КОТ, которые возводятся в разных концах Петербурга, на севере и юге: ЖК «Северная Долина» от «Главстрой-СПб» и ЖК «Триумф Парк» от Mirland Development.

Новостройки

ЖК «Северная Долина» - это не просто один из самых крупных жилых комплексов в Санкт-Петербурге, это стратегический государственный проект, реализующийся в рамках программы «Доступное жилье – гражданам России», который неоднократно занимал первые места в разных конкурсах на рынке недвижимости. Его возводят в Выборгском районе, к северу от станции метро «Парнас» (подробнее в расследовании Тайного покупателя).

На участке площадью 270 га появится целый жилой район, около 3 млн кв. метров недвижимости, включая объекты для обслуживания населения (среди них 13 детских садов, 10 школ и торгово-развлекательный комплекс). Предполагаемое количество жителей составит 80 тысяч человек. Для сравнения: столько же людей проживает в Люксембурге или Пизе. Завершить застройку «Северной долины» планируют в 2020 году.

ЖК «Триумф Парк» - тоже проект, в своем роде, уникальный. Это первый в Петербурге эко-комплекс, получивший международный сертификат экологичности BREEAM Подробнее об этом можно прочитать в предыдущем расследовании Тайного покупателя. Напомню лишь, что при строительстве будут применяться принципы энергосбережения, что позволит впоследствии обеспечивать экономию электроэнергии (до 25%), воды (до 40%) и тепла (до 22%).

Новостройка относится к комфорт-классу и располагается в Московском районе на участке, ограниченном Пулковским шоссе и Дунайским проспектом. Всего на территории 40 га появится порядка 1 млн кв. метров недвижимости (9000 квартир, 2 школы, 4 детсада и общественно-деловая зона). Проект предполагает проживание 25 000 жителей и тоже должен быть завершен к 2020 году.

Девелоперы

Оба девелопера крупные и в целом внушают доверие, но на этом их сходства заканчиваются и начинаются различия.

О Mirland Development Corporation есть подробный рассказ на именном сайте ЖК «Триумф Парк». Компания входит в инвестиционный холдинг Fishman Group, который  работает на международном рынке более 30 лет. В нашей стране он присутствует с 2004 года и реализует 14 объектов в разных городах России общей площадью около 1,3 млн кв. метров, преимущественно коммерческую эко-недвижимость.

И хотя ЖК «Триумф Парк» - первый опыт девелопера в сфере строительства жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, не может не радовать тот факт, что земельный участок находится в собственности застройщика, и строительство ведется без привлечения заемных средств (только для строительства первой очереди застройщик брал кредит у «Сбербанка»). Главный аргумент – это, без сомнения, успешно построенные и сданные четко в срок первые две очереди ЖК «Триумф Парк».

Недавно застройщик сообщил журналистам о своих планах в отношении стратегии развития. Компания откажется от пополнения земельного банка и старта новых проектов, но на реализации жилой части ЖК «Триумф Парк» это никак не отразится.

Возможно, будет отсрочена во времени или пересмотрена концепция строительства коммерческой недвижимости, которая, по проекту, расположена в самой южной части участка, ближе к бизнес-центру «Технополис».

Из 40 га 22 предназначены под жилую застройку. 4 очереди проекта расположились на 10 га, а значит, 12 га застройщику еще предстоит освоить. В настоящее время ведется проектирование 5 очереди ЖК «Триумф Парк», которую планируют вывести в продажу в 2016 году.

Что касается второй компании, то известно, что «Главстрой-СПб» существует с 2006 года и концентрирует свои интересы в Северо-Западном регионе. Из года в год этот застройщик остается одним из лидеров по объему ввода жилья в Санкт-Петербурге, хотя проектов в активе компании на данный момент всего три: помимо «Северной Долины» реализуются еще ЖК «Юнтолово» и ЖК «Панорама 360».

В отзывах об этой компании мне не раз попадалась информация, что дома частенько сдают досрочно. Срок сдачи 6 очереди ЖК «Северная Долина», правда, перенесли с I на IV квартал 2014 года, но это был чисто технический момент, связанный с действием разрешений.

Готовое жилье

И «Северная Долина», и «Триумф Парк» оба уже имеют сданные очереди жилья, поэтому у потенциальных покупателей есть возможность оценить не только отдаленные перспективы, но и послушать отзывы купивших и уже заселившихся людей.

В ЖК «Триумф Парк» сданы два дома на 510 и 630 квартир, сейчас в продаже 3 и 4 дома (на 1350 и 1244 квартиры). В «Северной Долине» введены в эксплуатацию 6 очередей – это более 1 млн кв. метров жилья. Продается 7, 8 и 9 очереди. В социальных сетях можно почитать обсуждения дольщиков обоих комплексов и получить представление о тех проблемах, с которыми они сталкиваются.

У ЖК «Триумф Парк» есть открытая группа «Вконтакте», где представитель застройщика отвечает на вопросы, есть и отдельные закрытые группы по очередям, организованные дольщиками, куда пускают только по предъявлении номера договора.

О ЖК «Северная Долина» есть очень подробное обсуждение на популярном петербургском форуме. Группу дольщиков 6 очереди «Вконтакте», где я раньше видела много информации, мне, на этот раз, почему-то найти не удалось, зато я обнаружила множество полупустых групп с разными коммерческими предложениями.

Отзывы о качестве строительства в ЖК «Триумф Парк» хорошие. Почти все принимают квартиры сразу, без замечаний. Хотя бывают и недочеты - у кого-то сделано некачественное остекление лоджии, в результате чего она «течет». Также нарекания вызывает организация движения на территории, подъездов к дому и парковки.

Дольщики ЖК «Северная Долина» чаще всего жалуются на плохой сервис (особенно постпродажное сопровождение), низкое качество ремонта, недостаток мест для парковки, отсутствие детских садов и школ, а также недочеты в работе управляющей компании («дочки» «Главстрой-СПб»).

В последнее время все актуальнее становится еще одна проблема – несоответствие планировок заявленным при продаже. В первой очереди в некоторых квартирах случайно поменялись местами комната и кухня, в третьей очереди появился еще один этаж (не самый приятный сюрприз для тех, кто целенаправленно покупал квартиру на последнем этаже). В пятой очереди в квартирах ниже 6 этажа застройщик забыл построить балконы, да еще и урезал площадь кухонь на 2 квадратных метра.

Апофеозом стала 6 очередь, в которой обнаружилось повальное превышение площадей, на 2-7 квадратных метров. Эта проблема коснулась 80% покупателей, многих совсем не обрадовала перспектива доплачивать кругленькую сумму за лишние квадратные метры.

Как строят?

Дома в обоих жилых комплексах строятся по кирпично-монолитной технологии. Отличия в нюансах: например, в «Северной Долине» фасады кирпичные, а в «Триумф Парке» застройщик выбрал навесные вентилируемые.

И в «Северной Долине», и в «Триумф Парке» есть квартиры как с чистовой отделкой, так и с подготовкой под чистовую, причем застройщики заранее определили, какие квартиры покупатели получат с ремонтом.

Если говорить о качестве, к ЖК «Триумф Парк» нет никаких вопросов. Насколько я поняла, после осмотров квартир и с черновой отделкой, и с чистовой почти все дольщики остаются довольны.

К сожалению, о дольщиках ЖК «Северная Долина» то же самое сказать нельзя. Кто-то ругает отделку, другие полагают, что за такие деньги и не стоит ожидать особых изысков, считая ремонт вполне адекватным для своей цены.

Как бы то ни было, качество отделки квартир в сравниваемых новостройках отличается разительно. В ЖК «Северная Долина» на полу во всех помещениях, включая санузлы, будет линолеум. Стены окрашены водоэмульсионной краской в санузлах, а в остальных комнатах оклеены бумажными обоями.

Устанавливается самая дешевая отечественная сантехника образца советских времен: стальная ванна на ножках (без экрана), мойка на кухне и раковина в ванной (без тумбы), унитаз. Все коммуникации наглядно проведены. Мне никогда раньше в других жилых комплексах так не бросались в глаза торчащие трубы, как в «Северной Долине». Система разводки отопления вертикальная, так что лицезреть трубы придется и в жилых комнатах тоже.

Входные двери практически все жильцы заменяют (судя по отзывам на форумах). Качество межкомнатных дверей тоже довольно низкое, фурнитура быстро ломается. Но стоит отдать должное: входные группы выглядят вполне неплохо, и лифты устанавливают качественные – Otis.

Политика «Главстрой-СПб» не предполагает показов квартир, но вы можете посмотреть фотографии отделки на форумах и в профильных группах в соцсетях. От себя добавлю, что мне довелось увидеть квартиру в первой очереди «Северной Долины», поскольку там живет моя знакомая.

В ЖК «Триумф Парк» отделка предусмотрена совсем другого уровня. На пол во всех помещениях, кроме санузлов, укладывается высококачественный ламинат, на стенах обои «под окраску».

Пол и стены санузлов полностью облицовываются керамической плиткой по дизайн-проекту в два цвета с бордюром посередине. Цвета плитки и ламината можно выбрать из трех различных вариантов. Правда, по факту выбор цвета доступен только до определенного момента, пока не закупят отделочные материалы. За тех, кто купит квартиру позднее, выбор сделает уже застройщик.

Качество сантехники и смесителей вполне приличное, под раковиной и мойкой тумбы, ванна примыкает к стене, под ванной обустраивается экран. Все выглядит очень аккуратно. Цены тоже куда ближе к европейским, чем в «Северной Долине», но об этом речь впереди.

История земельного пятна

На форумах ЖК «Северная Долина» иногда можно встретить сообщения о том, что раньше на этой территории располагалась городская свалка. На сайте РГЭЦ мне удалось найти заключение по результатам экологического обследования района, которое проводилось в 2004 году.

Процитирую: «В тот период большая часть территории представляла собой заболоченную низину на месте бывших торфоразработок. Северо-западная часть представляла собой пустырь, где размещался строительный мусор. Таким образом, несанкционированных свалок бытовых, а тем более опасных отходов на данной территории не было, но при её формировании широко использовались грунты со строительным мусором, вывозимым из центра города. По радиационным, физическим и эпидемиологическим факторам риска территория соответствует санитарным нормам. Уровни химического загрязнения не превышают среднегородские».

Земли, на которых строится ЖК «Триумф Парк», ранее принадлежали агрофирме «Лето» и использовались для сельского хозяйства. К тому же, новостройка удалена от шумных магистралей. Так что с экологией здесь все неплохо.

Дворы и парки

С точки зрения оформлений дворовых территорий «Триумф Парк» также имеет существенное преимущество: дворы закрыты от транспорта, производится качественное озеленение. Кто-то считает планировку придомовой территории неудачной, но лично мне она очень понравилась: территория поделена на два уровня, из которых верхний располагается на крыше подземного паркинга.

Дворы «Северной Долины» тоже озеленяют, но, скорее, для галочки, как того требуют нормы, вдобавок жители паркуются на газонах, что не добавляет новостройке комфорта.

Зато совсем рядом с ЖК «Северная Долина» находится огромный Шуваловский парк (142 га), на территории которого расположены многие памятники исторического значения: дача Воронцова-Дашкова, особняк М. Месмахера, малый дворец 1850-х гг. постройки, церковь святых апостолов Петра и Павла, 12 прудов. Здесь же располагается знаменитая гора «Парнас» - искусственный холм высотой 61 метр, сооруженный в 18 веке.

В 1,5 км от первой очереди ЖК «Триумф Парк» есть парк Городов-Героев с прудами и церквями, но по размеру он небольшой. Летом количество отдыхающих и любителей шашлыков в нем настолько велико, что становится тесновато.

Сравниваем парковки

На 1 и 2 очередь «Триумф Парка» (в сумме 1140 квартир) приходится 300 машиномест в подземном паркинге, 200 машиномест на открытой охраняемой парковке (стоимость машиноместа составляет 3300 рублей в месяц) и еще 200 машиномест на бесплатной парковке.

Нюанс заключается в том, что бесплатная парковка находится возле третьей очереди, плохо оборудована и пока наполовину пуста, хотя вокруг домов и на дороге все заставлено машинами, из-за чего дольщики поделились на два враждебных лагеря. А в перспективе, когда сдадут третью очередь, бесплатную парковку перенесут еще дальше.

Многие новоселы выражают недовольство количеством и качеством бесплатных парковочных мест. На мой взгляд, в «Триумф Парке» с парковками все не так уж плохо, а вот подъезд к домам действительно спроектирован очень неудобно. Дольщики с печальной иронией называют его «триумфом мысли» проектировщиков.

Если говорить о «Северной Долине», там дела с парковками обстоят куда хуже. По-видимому, места в подземных паркингах не всем по карману, а плотность населения жилого комплекса высока. Оборудованных мест для парковки катастрофически не хватает, поэтому паркуются жители новостройки вдоль дорог и на газонах.

Кстати говоря, места в подземном паркинге стоят сравнительно недорого с учетом среднегородских цен, а уж по сравнению с ценами в подземном парке ЖК «Триумф парк» - дешевле более, чем в 2 раза.

Вот актуальные мартовские цены: места для мотоциклов – 190 тысяч рублей, для малогабаритных автомобилей – 350 тысяч рублей, стандартный размер – 470 тысяч рублей, семейное место (сдвоенное) – 700 тысяч рублей. Можно взять машиноместо в аренду, стоимость составит 2500-7000 рублей в месяц.

В «Триумф Парке», для сравнения, места в паркинге стоят от 900 тысяч до 1 млн 200 тысяч рублей, и возможности аренды не предусмотрено.

Инфраструктура

С придомовой торгово-сервисной инфраструктурой на первых этажах в «Северной Долине» все просто замечательно. Мне показалось, что там можно найти что угодно. А на треугольном участке земли, на углу улицы Михаила Дудина и Федора Абрамова, между первой очередью «Северной Долины» и станцией метро «Парнас», построят новый ТРК, он сейчас проектируется.

В «Триумф Парке» пока нет такого разнообразия, но, по всей видимости, все еще впереди. Дольщики принимают участие в выборе арендаторов, обсуждая в группе «Вконтакте», нужно ли им в комплексе питейное заведение и круглосуточный магазин.

С детской инфраструктурой все плохо в обоих жилых комплексах. Хотя сады и школы предусмотрены проектами, строить их не спешат.

При первой проверке, мне сказали, что детскую инфраструктуру начнут строить в «Триумф Парке» не раньше 3 очереди строительства. Сейчас продается уже 4 очередь, и в ее составе все еще нет ни одного садика или школы. Всего запланировано 2 школы на 1100 мест каждая и 3 садика на 280 и 300 воспитанников.

В отношении строительства инфраструктуры в ЖК «Северная Долина» планы у застройщика вообще наполеоновские: 13 детских садов и 10 школ. Тем не менее, на данный момент работает только один-единственный садик на 190 мест.

Построен он был уже давно, но вот на баланс города принят совсем недавно. Первая школа уже тоже построена и была бы готова принять учеников еще в сентябре прошлого года, но пришлось отложить ее открытие на год по той же самой причине.

На разных этапах строительства в данный момент находятся два детских сада и школа. Нет сомнения, что «Главстрой-СПб» простроит их быстро, но вот, как скоро они откроют свои двери для детей, нет никакой ясности.

Схема покупки

Оба застройщика продают квартиры по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. За последние годы «Главстрой-СПб» привел схему продажи в полное соответствие с правовым полем, отказавшись от заключения предварительных договоров и навязывания платных услуг за регистрацию договора, оформление ипотеки и права собственности на квартиру.

Теперь первый взнос просят перечислить на аккредитив, и он попадает на счет застройщика только после регистрации ДДУ в ФРС, как того и требует 214-ФЗ. С момента последней проверки Тайным покупателем (проверялся ЖК «Юнтолово») «Главстрой-СПб» изменил еще один нюанс: снова доступна опция бесплатного бронирования, что намного упрощает покупку.

ЖК «Триумф Парк» продается по точно такой же схеме, но покупатели выигрывают в плане удобства, поскольку эксклюзивным правом на реализацию квартир обладает брокер «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group). Получить консультацию менеджера можно в любом из многочисленных офисов или по телефону, а в группе «Вконтакте» представитель застройщика довольно оперативно отвечает на все вопросы.

У «Главстрой-СПб» только один офис на Финляндском проспекте, где зачастую бывает не протолкнуться, плюс консультационный пункт рядом со станцией метро «Парнас». И отзывы о качестве сервиса далеко не такие положительные, как у «Петербургской Недвижимости». С другой стороны, квартиры в ЖК «Северная Долина» продают многие брокеры, вот только не уверена, что с теми же скидками.

Интересные правила, кстати, у «Главстрой-СПб» заведены в отношении приемки. По договору на передачу ключей дольщикам отводится до полугода. Но тем, кто готов принять квартиру без осмотра, ключи выдадут сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

Если не хотите отказываться от своего права на гарантийное устранение брака за счет застройщика – милости просим в общую очередь, подождать придется от 2 до 6 месяцев. Хорошо, что на стеклопакеты и разводку труб распространяется гарантия в течение 5 лет, даже если акт приема-передачи вы подпишете вслепую.

Ипотека и рассрочка

Но вернемся к порядку покупки. Условия предоставления ипотеки на квартиры в обоих комплексах схожие.:

ЖК «Северная Долина»

ЖК «Триумф Парк»

Из таблиц видно, что обе новостройки участвуют в госпрограмме по субсидированию ипотеки, все ведущие банки уже снизили ставки. Льготная ипотека в России запущена с 13 марта 2015 года. На субсидирование процентных ставок из федерального бюджета выделено 20 млрд рублей. Таким образом, будет возможна выдача кредитов на сумму до 400 млрд рублей. Срок действия программы — до 1 марта 2016 года.

В отношении покупки квартиры в рассрочку ситуация такая. Рассрочка от застройщика на 3 очередь строительства ЖК «Триумф Парк» предоставляется до 26 ноября 2016 года, минимальный взнос от 10%.

Рассрочка беспроцентная, но тем, кто воспользуется этой схемой оплаты, не предоставят 15% скидку, она полагается при 100% оплате или покупке жилья в ипотеку. Выплачивать рассрочку можно ежемесячно, ежеквартально, а можно заплатить при заключении договора 50% цены квартиры, а остаток суммы перед получением ключей.

В ЖК «Северная Долина» все примерно так же, хотя расчеты и ведутся иначе. В случае 100% оплаты скидка составит 5%, в случае ипотеки 3%, а в случае рассрочки вместо скидки, наоборот, добавляется 12% годовых.

В результате, при 100% оплате цена квартиры будет тоже на 15% дешевле, чем в рассрочку. Первый взнос составляет от 30% для однокомнатных, от 20% для двух- и трехкомнатных квартир.

Так же, как и в «Триумф Парке», в «Северной Долине» доступна возможность заплатить первый взнос при подписании ДДУ, а остаток перед заселением.

С 5 марта при любой системе оплаты на квартиры в ЖК «Северная Долина» действуют дополнительные скидки: 20% на 3-комнатные, 15% на остальные квартиры. При расчете итоговой цены следует сначала вычитать из базовой цены эту скидку, а затем прибавлять или вычитать проценты в зависимости от способа оплаты. 

Эта акция будет распространяться на первые 300 квартир, которые купят, начиная с 5 марта (по 100 студий и однокомнатных и по 50 двух- и трехкомнатных). По словам менеджера, можно рассчитывать, что до конца марта скидки еще будут действовать. Обычная стратегия «Главстрой-СПб» – поднимать цены, когда выполнен план по продажам.

Квартиры и цены

В «Северной Долине» сейчас в продаже 7, 8 и 9 очередь. 7 и 8 очередь сдаются одновременно в IV квартале 2015 года, а 9 очередь – на год позже в IV квартале 2016. Я не сразу разобралась в этих очередях. Нумерация корпусов не сквозная, а в каждом квартале застройки своя, поэтому, например 7 корпус есть и в 7, и в 8 очереди строительства. 

В ЖК «Триумф Парк» все проще: в продаже 3 и 4 очередь - это 3 и 4 корпуса. Сдаются они, соответственно, в конце 2015 и 2016 года.

Цены на все квартиры в ЖК «Северная Долина» указаны на сайте. Стоит, однако, учесть, что это базовые цены. Отнимайте от них 15-20% скидки по акции, а затем еще 5% в случае 100% оплаты или 3% в случае ипотеки. И тогда получаются уже совсем другие суммы.

Вариантов довольно много, так что помощь менеджера при выборе квартиры окажется очень кстати. Я по легенде выбирала между большой «двушкой» или маленькой «трешкой». Менеджер предложила следующие варианты (все стандартной планировки):

2-комнатные квартиры, 7 очередь – IV квартал 2015 года

3-комнатные квартиры, 8 очередь, 7 корпус. IV квартал 2015

*с учетом скидки по акции, без учета способа оплаты

Оказалось, что в 2-комнатной квартире отделка добавит 5 тысяч рублей к цене квадратного метра, в то время как в «трешках» всего около 1 тысячи рублей. Практически за одни и те же деньги можно купить 2-комнатную квартиру с отделкой метражом 62 «квадрата» или «трешку» 74,5 кв. метра без отделки и балкона. А если добавить 80 тысяч рублей, то можно получить такую же квартиру уже с отделкой, правда, по-прежнему, без балкона и на 2 этаже.

В общем, выбор еще есть, ниже в таблице я приведу цены на квартиры минимального и максимального метража по каждому типу.

ЖК «Северная Долина» (4 квартал 2015, 7 и 8 очередь)

ЖК «Северная Долина» IV квартал 2016, 9 очередь

На именном сайте ЖК «Триумф Парк» информации очень много, не хватает только цен, их можно посмотреть исключительно на сайте «Петербургской Недвижимости», минимальные на квартиры каждого типа:

ЖК «Триумф парк», цены при 100% оплате или ипотеке:

3 очередь, 3 корпус ввод в эксплуатацию до 30.06.2016

4 очередь, 4 корпус ввод в эксплуатацию до 30.09.2017

Резюме

Как видно из таблиц, жилье в ЖК «Триумф Парк» сдается позднее, а стоит гораздо дороже, особенно с учетом скидок на квартиры в ЖК «Северная Долина». Этому есть вполне очевидные объяснения: во-первых, Московский район никогда не принадлежал к числу дешевых, в то время как Парнас частенько сравнивают с Кудрово и Мурино. 

Во-вторых, дома в «Триумф Парке» относятся к совсем другой категории жилья по своему инженерному оснащению, отделке и благоустройству. Если присваивать категории, то это, скорее, комфорт-плюс, в то время как «Северная Долина» - явный эконом.

ЖК «Северная Долина», помимо цен, может похвастаться, пожалуй, разве что близостью Шуваловского парка и хорошо развитой придомовой торговой инфраструктурой. Первые очереди стоят совсем близко к метро, но застройка идет все дальше на север. Последние очереди будут располагаться так же далеко от станции метро «Парнас», как «Триумф Парк» от станции метро «Звездная».

Дария Лапатухина