ЖК Jaanila country от Ленстройтреста: масштабно, интересно и недешево

В поселке Янино Всеволожского района сегодня строится много жилья. В основном, это эконом-класс с соответствующим уровнем цен, но один проект выбивается из общего ряда новостроек - ЖК «Jaanila country» (ЖК «Янила Кантри») от компании «Ленстройтрест». Именно этот жилой комплекс и стал моим заданием от редакции Novostroy-SPb.ru на этот раз. Я решила выяснить, действительно ли проект относится к комфорт-классу и выделяется ли он еще чем-то на фоне своих конкурентов?

Что строят?

На сегодняшний день ЖК «Jaanila country» - самый масштабный проект жилой застройки в Янино. На участке 42 га будет построено 43 дома переменной этажности от 6 до 14 этажей. В рамках проекта также появятся школа, три детских садика и паркинги. Строительство жилого комплекса будет вестись в 5 очередей. Сейчас строится и продается первая очередь.

ЖК «Jaanila country» позиционируется застройщиком в классе «комфорт» и отличается от соседей европейскими технологиями строительства и проектирования. Авторы проекта - голландское проектное бюро KCAP Architects&Planners - предусмотрели большую зеленую зону в самом центре участка, площадью 7 га и протяженностью 1 км.

Также 1,5 км велодорожек, множество спортивных площадок: для баскетбола, сквоша, скейтбординга, настольного тенниса, стритбола, хоккейные коробки, поле для мини-футбола. Также запланированы  отдельные площадки для выгула собак, не говоря уже о большом количестве детских площадок и отдельных зонах отдыха для взрослых. Из дополнительных благ - бесплатный Wi-Fi во дворе.

Кто строит?

Компания ЗАО «Ленстройтрест» существует на рынке с 1996 года, с 2000 года специализируется на строительстве жилья и располагает собственной производственной базой – это «Гатчинский ССК». Застройщиком ЖК «Jaanila country» является ООО «ЛСТ Девелопмент», дочерняя компания «Ленстройтреста», созданная специально под этот проект. Это довольно распространенная практика, которую застройщики объясняют тем, что так проще вести экономическую отчетность проекта.

Несмотря на устойчивое положение на рынке и успешно пережитый кризис, отзывы о ЗАО «Ленстройтрест» носят неоднозначный характер. Правда, большинство претензий (небольшие задержки с вводом жилья в эксплуатацию и жалобы на качество строительства) явно относятся к околокризисному времени. Сейчас компания работает строго по 214-ФЗ. Последние ее объекты ЖК «Нью-Тон» и ЖК «Лучший выбор» строятся без задержек (уже сданы два корпуса последнего). В общем, есть основания полагать, что сложные времена для застройщика остались позади.

В 2012 году ЗАО «Ленстройтрест» завершил первый этап модернизации производства (пуск новой технологической линии по производству сборных ЖБИ), рассчитывая полностью улучшить производство до конца 2015 года. Совсем недавно компания запустила одновременно три крупных жилых проекта (43 га в Янино, 30 га Колпино и 19 га в Гатчине) – а значит, строительные мощности есть.

Все три жилых комплекса позиционируются в новом для «Ленстройтреста» стандарте «Живи» - он, в отличие от ранее используемого стандарта «Оптима», предполагает более комфортный тип жилья и благоустройства среды:

• Европейские технологии строительства и проектирования;

• Систему безопасности: видеонаблюдение, охрана, контроль доступа;

• Бесплатный Wi-Fi во дворе;

• Закрытые от транспорта дворы;

• Ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы, подсветка;

• Заранее спланированная инфраструктура;

• Отделка холлов по дизайн-проекту, помещения для хранения колясок и велосипедов.

Проверка форумов

Чтобы лучше оценить репутацию застройщика, стоит заглянуть в группы «Вконтакте» последних проектов, где дольщики обсуждают насущные проблемы. Группы закрытые, и мне, например, пришлось ждать дольше недели, пока меня пустили в группу «Jaanila country».

Больше всего дольщиков беспокоит, реализуют ли в проекте концепцию закрытого двора - как было обещано изначально. Ситуацию осложняет то, что школы и садики на территории «Jaanila country» будут муниципальными, и доступ к ним необходимо оставить открытым. Застройщик не дает пока на этот счет однозначного ответа, сообщая, что вопрос находится в проработке. Мне менеджер сказал, что шлагбаум и КПП появятся точно, и парковаться внутри квартала запретят.

В отношении темпов строительства, дольщики ориентируются на вполне конкретный график работ, предоставленный застройщиком, и очень пристально следят за стройкой, возмущаясь даже отставанием на 1-2 месяца. К слову, стройка началась только в январе 2014 года, ее начала очень ждали, т.к. продажи ведутся еще с апреля 2013 года.

Когда я была на стройплощадке, меня удивила странная тишина, но выяснилось, что я приехала во время обеденного перерыва. Через полчаса обед кончился, и активность на площадке возобновилась: заработали все строительные краны и прочая техника.

Разведка в Интернете

При взгляде на сайт ЖК «Jaanila country» у меня зарябило в глазах. Пять очередей строительства позиционируются под отдельными названиями, для каждой придумано рекламное описание, но за красивыми словами совершенно не разглядеть суть. Потом я выяснила, что кварталы отличаются друг от друга только цветами фасадов, а также относительной близостью или удаленностью от школы, садов и спортивных площадок.

Кроме описания очередей на сайте есть web-камера (которая, правда, не всегда работает), проектная декларация, подробнейшая информация по ипотеке. Можно посмотреть поэтажные планы, пощелкав по макету, а вот цен нет, их заменяет кнопка обратной связи «узнать цену». Особенного смысла в ней нет, с ее помощью вы просто оставляете свои контактные данные, чтобы менеджер «Ленстротреста» вам перезвонил.

Видно, что над сайтом немало поработали, но мне не понравилась его перегруженность лирическими текстами, отсутствие фотографий со стройки, а главное - цен и, как следствие, неудобство подбора квартир.

Лучшее впечатление произвел на меня сайт самого застройщика. Из него я узнала об интересных предложениях по рассрочке, которые действуют временно в виде акции (на именном сайте эта информация  фигурирует только в «Новостях» и отсутствует в разделе «Условия покупки», поэтому прошла мимо моего внимания).

Вообще, этот сайт менее броско оформлен, чем именной, зато информационное наполнение разделов кажется гораздо полнее. Я узнала, что «Ленстройтрест» оказывает услугу выезда менеджера к клиенту, о разнообразных программах лояльности, по которым клиенты компании могут получить скидки и бонусы у партнеров фирмы.

Также интересно было узнать, что застройщик регулярно проводит различные PR-акции. Из последнего: троим дольщикам подарили квадроциклы, 8 дольщиков отправили в Голландию «в гости к архитектору», сейчас идет конкурс на лучший ролик о привидениях (победителю – квартира в подарок), не говоря уже о таких мелочах как запуски аэростатов, лекции, вебинары и автобусные экскурсии, которые проводятся на регулярной основе.  Все это не может не радовать.

Визит в офис

В Санкт-Петербурге у «Ленстройтреста» есть два офиса: недалеко от станции метро «Ладожская» и в центре, на Миллионной. Еще один офис продаж расположен прямо на объекте в Янино. Туда я и отправилась.

Добраться до стройки очень просто: от станции метро «Ладожская» ходят маршрутки (время в пути примерно 15 минут), от остановки нужно пройти вперед 150 метров и повернуть налево. Стройку сразу же будет видно. 

Часы работы в «Ленстройтресте» к покупателю дружественны: городские офисы открыты по будням до 20 часов, представительство в Янино работает со среды по воскресенье с 10 до 19.00.

В Янино обычно дежурит один и тот же менеджер, и лучше заранее договариваться с ним о встрече, т.к., по его словам, он иногда выезжает на другие объекты, и внезапно нагрянувший потенциальный покупатель имеет шанс очутиться перед закрытой дверью.

На строительной площадке стоит небольшое двухэтажное здание офиса со смотровой площадкой на крыше – очень удобно с учетом обширности территории застройки. Офис продаж расположен на первом этаже (на втором находится «Ленстройтрест Девелопмент» и технический надзор).

Обстановка в офисе рабочая: большой стол менеджера, на стенах эскизы фасадов будущих домов, план-схема расположения корпусов, детский уголок с книгой «На строительной площадке» издательства Аркебус, для которой сделан дополнительный карман-обложка, на ней название серии «Я открываю мир!» заменено на «Ленстройтрест». Интересный ход!

Не могу не признать, что работу свою менеджер делает прекрасно. Установление контакта, выяснение потребности клиента, заинтересованность и вовлеченность, комфортная атмосфера беседы – все это присутствовало в полной мере.

Чего не хватило – так это информационной полноты. В первую очередь это касается информации о ценах. Дело в том, что квартиры первой очереди сдаются в двух вариантах отделки, в два этапа по срокам и имеют две цены в зависимости от схемы оплаты.

Менеджер сразу же принялся выяснять, какой из вариантов мне требуется. Мое желание узнать разницу в ценах он истолковал превратно и принялся рассказывать мне, что цены не являются конкурентным преимуществом ЖК «Jaanila country»: мол, у соседей дешевле, но у нас совсем другой уровень комфорта.

Так что мне пришлось приложить некоторые усилия, чтобы узнать по ценам хоть что-то приблизительное - в том, насколько дороже обойдется та или иная опция менеджер явно путался. Кое-какие вопросы, касающиеся инфраструктуры, он также знал не очень хорошо: «Вы посмотрите в буклете, кажется, я там об этом читал», - сказал он в итоге. Буклет, надо отдать должное, действительно, очень информативный.

Сроки сдачи

В продаже сейчас первая очередь: 8 домов этажностью 7, 9 и 14 этажей (это самая высотная очередь, после которой этажность не будет превышать 6-9 этажей). Сдается первая очередь, как я уже упоминала, в два этапа: сначала корпуса 1-3 – в феврале 2015 года, остальные пять корпусов в августе 2015 года.

Правда, в проектной декларации для всех корпусов указан один срок - 21.08.2015. Означает ли это, что первый этап обещают сдать досрочно лишь на словах? Наверное, да. В шаблоне договора дата сдачи в эксплуатацию не указана (оставлено пустое место для последующего заполнения). «ВКонтакте» кто- то из дольщиков упоминал, что в договоре стоит август 2015 года с правом досрочной сдачи в феврале 2015 года. Хотя, лично мне менеджер говорил, что в договоре будет указан февраль 2015 года как окончательная дата.

Кстати, в самом начале продаж срок сдачи планировался на август 2014 года. Затем вышло соответствующее изменение проектной декларации, а немногим дольщикам, которые успели купить квартиры, разослали письма с приглашением на подписание допсоглашения о переносе сроков на август 2015 года, т.е. на год позже. Объяснили это как «небольшую ошибку в договоре» у первых покупателей.

Весь проект планируют завершить в 2019 году:

• 2 очередь запланирована на июль 2014-март 2017 года, будет включать строительство первого детского сада;
• 3 очередь будет строиться в 2016-2017 годах и включит школу;
• 4 очередь: 2017-2018 гг;
• 5 очередь: 2018-2019 гг;

Что почем

Цена квадратного метра в «однушке» площадью 38 кв. м с полной отделкой со сроком сдачи в феврале 2015 года продается по цене 78 тысяч рублей за кв. м при 100% оплате и 83,5 тысячи рублей за кв. м в рассрочку. Без отделки – 74 тысячи рублей за «квадрат». Во втором этапе строительства при 100% оплате цена кв. метра 69,5 тысяч рублей, в рассрочку 74 тысячи рублей.

Двухкомнатная квартира метражом 58 кв. м с подготовкой под чистовую и сроком сдачи в августе 2015 года при 100% оплате стоит 62 тысячи рублей за кв. метр; в рассрочку - 69 тысяч рублей за кв. м.

Стоимость жилья также зависит от этажа (первый дешевле), ориентации окон (дешевле на восток). На «двушки», кстати, сейчас действует акция - скидка 200 тысяч рублей.

Обзор цен ближайших соседей ЖК «Jaanila country» можно посмотреть в расследовании, посвященном ЖК «Янинский Каскад». Все они стоят намного дешевле, минимум на 20-25%. Цены в ЖК «Jaanila country» вполне можно сравнить с недорогими вариантами в черте города недалеко от метро.

Вообще, при 100% оплате цена квартиры становится ниже примерно на 7-10%, но цифра эта непостоянна и зависит от жилья. В среднем, квартира в рассрочку обойдется дороже на 200-300 тысяч рублей.

Как купить?

Общие условия по рассрочке: она возможна до конца строительства, а минимальный первый взнос - 30%. Скидка на первый взнос зависит от этапа строительства и периодичности платежей (ежемесячные или ежеквартальные) – от 2,9% до 9,6%.

Сейчас в отношении рассрочки действует акция, предлагающая очень интересные условия: первый взнос 500 тысяч рублей, ежемесячный платеж в размере 1% от стоимости квартиры, остаток выплачивается в самом конце, уже после сдачи дома. Честно скажу, подобного предложения я еще не встречала. Какая это находка для тех, кто продает свою недвижимость! Или же можно будет по окончании строительства взять ипотеку на оставшуюся сумму.

Еще один интересный вариант приобретения – по схеме «Квартира взачет». При этом первый взнос составляет лишь 10%, скидка на него в зависимости от корпуса 5% или 9%, взнос от продажи недвижимости от 40% или 50%. На взнос от продажи тоже предоставляется скидка в зависимости от корпуса 3-4%. Оставшуюся сумму можно погасить в рассрочку или с последующим переходом на ипотеку. Реализовать имеющуюся недвижимость можно при помощи партнера застройщика - агентства недвижимости «Метро».

Порядок покупки квартиры в ипотеку следующий:

1. Подписывается договор оказания услуг, по которому требуется внести оплату в размере 30 тысяч рублей (зачитывается в стоимость квартиры, в случае отказа банка возвращается).

2. Подается заявка в банк (специалист ЗАО «Ленстройтрест» подает сразу в несколько банков).

3. Заключается ДДУ. Регистрируется он силами сотрудников «Ленстройтреста» не дольше месяца.

4. После возвращения ДДУ с регистрации дольщиком производится оплата жилья на р/с или в кассу.

Отмечу, что ипотеку предоставляет целых 9 банков, включая все самые популярные (ВТБ24, «Уралсиб», «Сбербанк», «Райффайзен банк» и т.д.). Выбирай – не хочу!

Сама схема предельно прозрачна и полностью соответствует 214-ФЗ. Риски дольщика в данном случае минимальны, единственное, не стоит всерьез рассчитывать на досрочную сдачу, лучше ориентироваться на ввод в эксплуатацию в соответствии с документами в августе 2015 года и выдачу ключей в феврале 2016 года.

По моему мнению, условия рассрочки чрезвычайно разнообразны и гибки, схема продажи с оплатой после регистрации ДДУ – тоже не внушает никаких опасений.

Как строят?

Дома ЖК Jaanila country возводят из трехслойных панелей, производства «Гатчинский ССК», которым управляет «Ленстройтрест». Недавно завод прошел реконструкцию и полностью переоснащен новым финским оборудованием, там производятся трехслойные бетонные сэндвич-панели 375 мм толщиной (между двумя слоями бетона зажат слой пенополистирола толщиной 100 мм).

Застройщик гордится тем, что новые производственные мощности комбината позволили обеспечить непроницаемость швов и повышенную теплоизоляцию, соответствующую нормам проектирования, которые еще только вступят в силу с 2015 года.

Часть панелей снаружи отделана керамической плиткой различного дизайна, другая часть, где снаружи остался серый бетон, предназначена под покраску. В итоге внешний вид фасадов обещает быть ярким и разнообразным.

Геометрия жилья

В отношении планировок (обычное слабое место панельных домов) новые мощности завода также позволили значительно улучшить многообразие возможностей. Все планировки ЖК «Jaanila country» отличаются продуманностью и удобством, экзотических вариантов с многоугольными помещениями и прочих изысков нет.

Все студии имеют хорошую форму, просторную нишу для гардероба в прихожей, в остальных квартирах - широкий проем в стене между кухней и одной из комнат. При этом обязательно присутствует отдельный вход на кухню, так что остается возможность объединить пространство кухни и гостиной при помощи арки или закрыть проем, оставив традиционную планировку.

Можно «зашить» проем самостоятельно после оформления квартиры в собственность или заказать, чтобы это сделали еще на стадии строительства, причем есть выбор: закрыть ли проем стеновыми панелями или гипсокартоном. За перепланировку придется доплатить порядка 50 тысяч рублей, заказать услугу нужно до начала отделочных работ.

В ЖК «Jaanila country» достаточно много двусторонних квартир, даже однокомнатных. Некоторые «однушки» имеют длинный балкон 6,43 кв. м вдоль комнаты и кухни. В некоторых «двушках», наоборот, крошечный балкончик 2,58 кв. м. Зато в других по два балкона: на кухне и в комнате. Пространство прихожих спланировано очень разумно во всех квартирах, хорошо продуманы места для хранения. Высота потолков согласно проектной декларации - 2,7 метра.

Квартирография комплекса тоже неплохая: небольшое количество студий, большинство квартир одно- и двухкомнатные, разумное количество квартир на площадке (не боле 8). Жилье сдается в двух вариантах: 1 корпус и 1-5 секции 2 корпуса - с чистовой отделкой, остальные – с подготовкой под чистовую, которая предусматривает стяжку пола и штукатурку стен.

Полная отделка включает в себя обои под покраску, ламинат 32 класса, откосы, отделанные энергоэффективными трехслойными панелями, импортную сантехнику и отделочные материалы. Изначально обещалась скрытая прокладка коммуникаций, но теперь уже говорят, что будет открытая.

Соцкультбыт

Изначально проектом планировалось возведение 3 детских садов и 2 школ, но позднее одну школу упразднили. В итоге общая вместимость трех детских садов составит 460 человек, а школы - 825 мест.

Между Колтушским шоссе и жилыми домами будет построен торговый центр. Сейчас «Ленстройтрест» продает там землю, возведение будет вести другая компания. Рядом выделен участок под строительство спорткомплекса, он проектируется, и строить его тоже будет сторонняя компания.

В первой очереди будет построено два пятиэтажных гаража (точное количество мест в них неизвестно) и открытые стоянки по периметру квартала в количестве около 4 тысяч мест (точное количество квартир никто не знает, т.к. последние очереди еще проектируются).

В группе «ВКонтакте» представители пресс-службы говорят, что будет приходиться одно место на квартиру, хотя, «мой» менеджер сообщил, что обеспечение паркоместами будет произведено по коэффициенту 0,7. Места в паркингах обещали вывести в продажу в мае, но затем отложили до осени.

На первых этажах домов запланированы коммерческие помещения, среди них уже точно будут: банк, кафе и два офиса. Частично первые этажи будут жилыми.

Особенности локации

В отношении расположения ЖК «Jaanila country» наиболее актуальны две проблемы. Первая – соседство по другую сторону Колтушского шоссе мусороперерабатывающего завода МПБО-2 Янино, от которого доносится очень неприятный запах. В обсуждениях дольщики много спорят на эту тему: одни утверждают, что запах есть, и очень сильный, другие, что нет. Правда, по-видимому, в том, что запах чувствуется время от времени. Лично я была в Янино два раза за последний месяц и запаха не почувствовала.

Вторая проблема – состояние Колтушского шоссе. Совершенно очевидно, что эта двухполосная дорога не будет в состоянии справиться с возросшим потоком транспорта после заселения ЖК «Jaanila country» и соседних строек. Уже сейчас пробки в направлении Санкт-Петербурга – дело обычное.

Хорошая новость заключается в том, что в планах развития района есть расширение шоссе до четырех полос и строительство объездной дороги через Орово, чтобы пустить поток машин из Колтушей во Всеволожск через поля. Будет ли это сделано до заселения ЖК «Jaanila country» - вопрос открытый, но вероятность есть.

Что же касается строительства метро в Янино, то на него рассчитывать, по-видимому, не приходится. Судя по информации в новостях, даже проектирование точно не начнется ранее 2020 года.

Резюме

Безусловно, строительство собственной инфраструктуры – огромный плюс ЖК «Jaanila country». У жителей комплекса не будет таких проблем с парковочными местами, с которыми столкнутся владельцы квартир в соседних новостройках. Близость детских учреждений, наверняка, создаст приоритеты для семей живущих рядом.

Правда, немалые опасения внушает качество медицинской помощи, которая оказывается в Янино. Судите сами - одна амбулатория на всю деревню. Единственная больница - Всеволожская ЦРБ, от которой по пробкам Колтушского шоссе целый час езды. В первой редакции буклета, фотографии которого в группе «Вконтакте» выкладывали дольщики, есть отметка о планах строительства поликлиники. Однако в новой редакции буклета - ее уже нет.

Мне очень нравится проект «Jaanila country», он, действительно, современный и продуманный. Инфраструктура, благоустройство среды, планировки квартир, внешний вид фасадов – все на высоте, качественная внутренняя отделка, надежная схема продажи.

Основных вопросов, на мой взгляд, сейчас два. Будет ли построено в рамках проекта ЖК «Jaanila country» все то, что заявлено. И второй: как будет развиваться социальная и транспортная инфраструктура района. Это вопрос уже к властям. В общем, на сегодняшний день ЖК «Jaanila country» получает «8» баллов.

Дария Лапатухина