ЖК Московский квартал: отличная локация, но маленький паркинг

Моим новый заданием от редакции Novostroy-SPb стал многофункциональный жилой комплекс «Московский квартал», который компания «СМ-Девелопмент» возводит вблизи станции метро «Электросила» в Московском районе. Интересная деталь: часть проекта будет относиться к комфорт-классу, а часть – к бизнес-классу. Но обо всем по порядку.

Подрядчик – «Лидер Групп»

Это первый проект в сфере жилой недвижимости застройщика «Силовые машины-Девелопмент» или кратко «СМ-Девелопмент», являющимся 100-процентным дочерним предприятием ОАО «Силовые машины» — одной из крупнейших энергомашиностроительных компаний России. Однако не это больше всего удивляет потенциальных покупателей, а выбор застройщиком генерального проектировщика и подрядчика первой очереди строительства в лице компании «Лидер Групп». Именно этот вопрос является, пожалуй, самой «горячей» темой обсуждения в группе проекта «Вконтакте». 

Не секрет, что «Лидер Групп» известна на рынке недвижимости Петербурга частым несоблюдением сроков сдачи объектов. Тайный покупатель писал о ЖК «Адмирал», который был сдан на 21 месяц позже заявленного срока, о ЖК «Волна» - задержка 24 месяца и о ЖК «Якорь» - срок сдачи был перенесен на 30 месяцев. Позже в офисе продаж я поинтересовался у менеджера причинами выбора подрядчика и услышал, что проблемы у «Лидер Групп» были связаны с нехваткой денежных средств в кризис. Сейчас, по словам молодого человека, таких проблем нет, а первую очередь компания строит с опережением сроков.

Боле того, как объяснил тот же менеджер, согласно схеме финансирования ЖК «Московский квартал» - средства поступают не от дольщиков и не от банков, а от самого концерна «Силовые машины». Кроме того, от соблюдения подрядчиком сроков и качества строительства будет зависеть, продолжит ли он участвовать в проекте, доверят ли ему возведение второй и третьей очередей «Московского квартала».

Перестраховка

Точный адрес новостройки: Московский проспект д. 139 литера БД. Ранее на этом месте располагался цех «Силовых машин» по производству электроаппаратуры. На мой вопрос «производилась ли рекультивация земель?», менеджер ответил отрицательно, добавив, что, в этом не было необходимости, так как «производство не было связано с химией».

Дом из десяти секций в первой очереди строительства будет построен в виде буквы «Г». Вдоль Варшавской улицы с севера на юг разместится длинная часть с новостройки. Секции с 7 по 10 (уже построены) состоят из 15 этажей, а секции с 3 по 6 будут 17-этажными. Короткая часть «Г» - 17-этажные секции 1 и 2, будут строиться от секции 3 и расположатся от Варшавской улицы в сторону Московского проспекта. Таким образом, первая очередь строительства, рассчитанная на 877 квартир, находится дальше всего от входа в метро.  

Срок ее сдачи менеджер озвучивает как сентябрь 2014 года, хотя в договоре указан I квартал 2015 года. На сайте застройщика, а также в рекламных материалах сроки, к слову, вообще не указаны. На мой вопрос, с чем связано такое расхождение в датах, менеджер ответил, что застройщик просто перестраховывается и прописывает в договоре максимально возможные сроки в соответствии с разрешением на строительство.

Вторая очередь будет состоять из трех домов уже не комфорт-, а бизнес-класса, расположенных восточнее и ближе к метро. Она, по словам менеджера, будет полностью сдана даже позже третьей очереди, состоящей из одного дома, который возведут прямо за вестибюлем метро. Вся стройка ЖК «Московский квартал», по словам менеджера, полностью закончится в III квартале 2016 года, поэтому жителям первой очереди придется наблюдать за строительством своих домов-соседей минимум пару лет.

Разрешение на строительство: 2 штуки

Еще одной из тем в Интернете является вопрос, почему застройщик начал продажи так поздно - в апреле этого года, когда комплекс уже стал отлично виден окружающим, а не на стадии котлована? Некоторые считают, что «СМ-Девелопмент» по выражению одного из форумчан «хотел влупить цены на высокой стадии готовности объекта». В принципе, стоимость квартир в проекте действительно говорит в пользу этой версии.

Однако менеджер сказал мне, что первое разрешение на строительство ЖК «Московский квартал» было выдано в декабре 2012 года, и по каким-то причинам (внятного ответа на вопрос «по каким же?» - я так и не получил) оно «оказалось неудобным». Новое разрешение было выдано вместо предыдущего 11 апреля 2013 года, и именно после этого можно было открывать продажи по ДДУ (214-ФЗ).

С другой стороны, менеджер сказал, что многих квартир (с интересными планировками) уже нет. «Неужели раскупили?» - удивился я. Неожиданно мне ответил коллега «моего» менеджера, который работал с другим покупателем. По его словам, продажи на самом деле начались в феврале, но анонсировать их в прессе не было необходимости, «так как и без того шли они бойко», и даже пришлось трижды (последний раз в мае) повышать цены. Вот так-то.

Экологически чистая труба котельной

На стройку, как и предупреждал менеджер, меня не пустили, поэтому пришлось изучать «Московский квартал» из-за забора. Фасад длинной стороны дома будет выходить на Варшавскую улицу. Сейчас на той стороне улицы находится пустырь со спортивной площадкой. На самой улице движение, на мой взгляд, не очень интенсивное, ведь ее ширина - по одной полосе в каждую сторону.

Однако жителям надо быть готовыми к тому, что все может измениться. Согласно генеральному плану Петербурга, Варшавская улица не будет упираться в железную дорогу, а продлится до Обводного канала. Это в совокупности с реализацией плана «Измайловской перспективы» может превратить Варшавскую улицу в полноценный дублер Московского проспекта – а это уже совсем другой уровень шума и загрязненности воздуха.

Жители секций, которые расположены ближе к угловой части проекта смогут наблюдать за жизнью Мебельного центра, который находится на противоположной стороне. Тех, кто купит квартиры в короткой части буквы «Г», ждут более разнообразные пейзажи. В зависимости от этажа - это может быть труба котельной, «О`КЕЙ» или та же труба котельной на фоне пейзажей Московского района в сторону Обводного канала. На мой вопрос о трубе менеджер ответил, что «она экологически чистая т.к. изрыгает только пар».

Кстати, между трубой и Московским кварталом появится улица с автомобильным движением. Въезд в подземный паркинг планируется с торца короткой части дома, как раз со стороны этой улицы. К сожалению, на плане в буклете она изображена не очень отчетливо, поэтому неясно, будет ли улица сквозной между Московским проспектом и Варшавской или простым проездом во двор комплекса.

Жители квартир, чьи окна выходят в сторону Московского проспекта, в зависимости от этажа увидят либо его активную жизнь, либо будут наблюдать на фоне домов второй очереди благоустроенный двор. Согласно плану он будет выглядеть в традициях Московского района. Как правило, это приятные на вид и удобные для жителей внутридворовые территории.

Инфраструктура

По плану предусматривается, что 30% территории ЖК «Московский квартал» займут инфраструктура и общественные пространства. Первые этажи первой очереди будут полностью отданы под малый бизнес, на сайте подробно перечислены объекты, которые откроются там: аптека, турагентство, салон красоты, ателье, ресторан и т.д. Однако основной шоппинг новоселов придется на «О`КЕЙ».

Застройщик должен будет возвести детский сад, он будет муниципальным и рассчитан на 125 мест. К сожалению, появится садик на финальной стадии всего проекта – в III квартале 2016 года. Казалось бы, в таком обжитом районе не должно быть проблем с социальными объектами, но это не так. Менеджер не смог предоставить мне информацию по существующей инфраструктуре, поэтому пришлось искать самому.

Я нашел поликлинику, а вот со школами и детскими садами все сложнее. Почему-то именно здесь их совсем нет, так что обременение застройщика детским садом оказалось совсем не лишним. Ближайшие школы и сады находятся либо на противоположной стороне Московского квартала, либо на другой стороне Благодатной улицы. Единственный частный детский сад, по словам местной жительницы, расположен на Варшавской улице д. 10.

Транспортный комфорт

Еще одной проблемой станет парковка. В ЖК «Московский квартал» запроектировано 780 квартир, а паркинг рассчитан всего 97 машиномест (стоимость их неизвестна). Где будут оставлять своих «железных коней» жители оставшихся 683 квартир? А если в одной семье будет 2 машины?

По словам менеджера, сейчас застройщик ведет переговоры с «О`КЕЙ» о том, чтобы жители комплекса могли пользоваться парковкой гипермаркета. Даже если они договорятся, во-первых - до нее надо дойти, во-вторых, проблема воровства на парковках торговых центров всем известна.

А вот с точки зрения транспортной доступности у ЖК «Московский квартал» все прекрасно: станция метро «Электросила», общественный транспорт, Московский проспект, Варшавская улица, Митрофаньевское шоссе обеспечат возможность выезда куда угодно. Вот только близость гипермаркета и станции метро может обернуться посещениями различных незваных гостей. Хотя в буклете и на сайте сказано о том, что территория комплекса будет закрытой, менеджер так и не смог мне сказать, когда конкретно это произойдет: в ближайшем будущем или в конце стройки, в 2016 году?

Эконом в хорошем месте

Сам дом строится по следующей технологии: несущие стены - многослойные конструкции из железобетонных панелей с утеплением, снаружи облицованные кирпичом. Ненесущие стены, выходящие наружу, представляют собой «бутерброд» толщиной 63 см из газобетона, утеплителя и наружного кирпича. Только про газобетон я узнал не из рекламных буклетов, и не из личной беседы с менеджером, а увидев его на стройке.

К сожалению, на сайте застройщика нет планировок, расположения квартир по этажам и секциям и стоимости, там можно посмотреть только красивые картинки, почитать об инфраструктуре и ознакомиться с документацией (разрешением на строительство и проектной декларацией). «СМ-Девелопмент» самостоятельно продает квартиры, поэтому я договорился по телефону о встрече в офисе продаж, который находится на 2-ой Советской улице д. 7 в БЦ «Сенатор».

В практически пустом офисе, где кроме меня, еще одного покупателя и четырех сотрудников никого не было, для переговоров выделен отдельный зал. Менеджер явно сразу заскучал при моих вопросах о комплексе и ждал, когда же мы будем уже выбирать квартиру. Тем не менее, я узнал, что жилье сдается без внутренней отделки, а описание квартиры с перечнем выполненных работ оформляется приложением к ДДУ. В процессе беседы выясняется, что высота потолков всего 2 метра 56 см. Образ квартиры комфорт-класса начал тускнеть передо мной, а замаячил обычный эконом, хоть и в хорошем месте.

Студии: планировки и цены

В продаже есть студии трех типов:

- стандартные площадью 28 кв. метров по цене от 102 до 107 тысяч рублей за «квадрат»;

- улучшенные площадью 29 кв. метров по цене от 103 до 108 тысяч рублей за «квадрат»;

- просторные метражом 35-37 кв. метров по цене от 101 до 106 500 рублей за «квадрат».

Стоимость квадратного метра принимается за базовую и, начиная с 4 этажа увеличивается на 150 рублей. На 2 и 3 этажах действует скидка 7-10%, т.к. на втором этаже в квартирах балконов нет совсем, а на третьем - это небольшие и неостекленные помещения в отличие от следующих этажей, где уже имеются полноценные остекленные лоджии. При подсчете общей площади квартиры на балконы применяется коэффициент 0,3, а на лоджии 0,5.

Таким образом, самая дешевая студия площадью 27,19 кв. метра с учетом максимальной скидки обойдется в 2 млн 500 тысяч рублей. На планировках студий метражом 28-29 кв. метров не стоит останавливаться, а вот к большим студиям 35-37 кв. метров надо присмотреться. Они расположены только в угловой 3 секции, и их планировки максимально приближены к планировкам 1-комнатных квартир.

Дело в то, что в них без всяких стен максимально разделены жилая и кухонная зоны площадью от 20,3 до 24,78 кв. метра. Это сделано за счет изгиба этого помещения вследствие углового размещения квартиры. Сравнительно большой совмещенный санузел – 5,13 кв. метра и 1-2 гардеробные ниши смогут отчасти разгрузить комнату и, конечно, способствуют комфорту. Но цена! Она стартует с отметки 3 млн 300 тысяч рублей (начиная с 4 этажа).

«Однушки»: планировки и цены

1-комнатные квартиры представлены аж в шести вариантах планировок площадью от 40, 61 до 45,01 кв. метра по базовой цене от 100 тысяч рублей за «квадрат», а также метражом 47,58 кв. метра и 52,15 кв. метра по базовой цене от 99 тысяч рублей за квадратный метр. Кстати, у застройщика очень маленький разброс цен за «квадрат» - все они в районе 100 тысяч рублей.

С одной стороны, это удобно - умножай площадь квартиры на 100 тысяч рублей, однако хотелось бы сразу видеть стоимость той или иной квартиры, не прибегая к услугам калькулятора, да и разнообразие в ценах за «квадрат» было бы не лишним. Менеджер как-то без энтузиазма информировал меня: то одну бумажку принесет, то другую. Создавалось впечатление, что от меня что- то скрывают или как минимум не договаривают.

В общем, самая дешевая «однушка» площадью 40,61 кв. метра на 2-3 этажах при 100% оплате будет стоить 3 млн 654 тысяч рублей. К слову, бегло взглянув на планировки 1-комнатных квартир, я обрадовался просторным кухням 12-13 кв. метров (лишь самая маленькая квартира метражом как раз 40,61 кв. метра имеет кухню 10,89 кв. метра), а потом уже увидел везде совмещенный санузел. И снова у меня перед глазами возник образ эконом-класса.

«Двушки»: планировки и цены

Сейчас в продаже находится достаточное количество четырех типов «двушек». Самая маленькая – это евро-вариант площадью 59,59 кв. метра по базовой цене от 97 тысяч рублей за «квадрат». Кухня здесь 8,31 кв. метра и отделена от гостиной перегородками, идущими от противоположных стен, параллельно друг другу и таким образом соединяющимися.

Возникает впечатление, что проектировщики стали рисовать обычную 2-комнатную квартиру, но как только поняли, что кухня получается маленькой - сразу стерли дверь на кухню и превратили квартиру в евро. Других отличий от обычной односторонней «двушки» с маленькой кухней я не увидел. Эта же квартира является самой дешевой из 2-комнатных - 5 млн 202 тысяч рублей на 2-3 этажах при 100% оплате.

Следующие два типа «двушек» площадями по 66,3 кв. метра и 67,33 кв. метра по базовой цене от 99 тысяч рублей за «квадрат» уже похожи на комфорт-класс. В них есть дополнительные туалеты с раковинами, кухни метражом 12,7 кв. метра, обе квартиры двухсторонние. Наличие гардеробных ниш в одной комнате хоть как-то компенсирует нефункциональность прихожих.

Лично для меня неприятной особенностью такого жилья стало наличие странного проема в стене между комнатой и кухней. На мой вопрос «для чего это сделано?» менеджер ответил «для раздвижных дверей», но, увидев сомнение на моем лице, сразу уточнил «вы можете проем замуровать, и это не будет являться перепланировкой».

Последний вариант односторонней «двушки» площадью 70,93 кв. метра по базовой цене от 99 тысяч рублей за «квадрат» вполне вписывается в комфорт-класс. Здесь есть два полноценных санузла: один с ванной, а другой с душевой кабиной; большая кухня 13,92 кв. метра, но опять с проемом в стене. Зато наличествует прихожая площадью 10,31 кв. метра, куда можно поставить шкаф, а в продолжение прихожей - гардеробная ниша.

«Трешки» и больше: цены и планировки

3-комнатные квартиры представлены в двух вариантах (площадью 92,48 и 90,77 кв. метров) по базовой цене 99 тысяч рублей за «квадрат». Планировки обеих «трешек» практически идентичны геометрии самой просторной «двушке», только добавлена комната, выходящая на другую сторону. Самая дешевая «трешка» на 2-3 этажах обойдется при 100% оплате минимум в 8 млн 087 600 рублей.

Есть в ЖК «Московский квартал» и 4-комнатные квартиры площадью 115,56 и 119,22 кв. метра по цене 97 тысяч рублей за «квадрат». В квартирах добавлена еще одна комната так, чтобы все они были расположены напротив друг друга, а кухня немного в стороне. Присутствует здесь и третий санузел с душевой кабиной.

Как купить

Как я уже упоминал, за базовую стоимость «квадрата» принята цена на четвертом этаже. При первоначальном взносе 30-50% от стоимости жилья покупатель получает дисконт: если жилье находится на 2-3 этажах - 7%, а на остальных этажах - 5%. При взносе от 50 до 100% будущий новосел тоже может рассчитывать на скидку: на 2-3 этажах - 10%, а на остальных этажах- 6%.

Рассрочку можно оформить до сентября 2014 года, когда ожидается досрочная сдача объекта (не путать с датой, указанной в ДДУ, а именно I квартал 2015 года). Возможно оформление ипотеки в Райффайзенбанке и в Газпромбанке, но дольщикам необходимо обращаться в банки самим.

ДДУ хоть и на 17 страницах, но сюрпризов никаких не содержит. Однако перед ним предварительно заключается договор бронирования с внесением от 15 до 30 тысяч рублей, они будут зачтены в полную стоимость квартиры. Сама регистрация договора является обязательной, выполняется исключительно через застройщика и обойдется в 5 тысяч рублей, а вот оформить жилье в собственность дольщик сможет как самостоятельно, так и с помощью застройщика.

А напоследок я скажу…

Конечно, локация является основным «козырем» ЖК «Московский квартал». Шутка ли – всего 300 метров до метро, да и автовладельцам легко и просто будет уезжать в любую точку города. На этом плюсы заканчиваются и начинаются минусы.

Инвестиционная привлекательность, с моей точки зрения, на нуле. Проект уже активно возводится, а все интересные квартиры были выкуплены еще зимой. Цены, а также планируемое благоустройство и инфраструктура, явно не рассчитаны на семьи с детьми. Квартир в комплексе будет 780, а в садике, который возведет застройщик – 125 мест.

Большой вопрос и с паркингом – удастся ли застройщику договориться с «О`КЕЙ» об использовании парковки? В любом случае, все это как-то не соотносится ни с уровнем комфорт-класса, ни, тем более, с бизнес-классом. В общем, ЖК «Московский квартал» получает «4» балла с большим минусом, менеджер - тройку.

Иван Бездомный