ГК Rusland SP подводит итоги первого кризисного года для земельного рынка Петербурга. С началом экономического кризиса объем предложения в этом сегменте вырос на 30%. Цены впервые за последние 6 лет идут вниз, скидки на отдельные участки могут достигать 10-30%.
По оценкам ГК Rusland SP рост предложения на земельном рынке связан с тем, что девелоперы, испытывающие финансовые трудности, избавляются от части своего земельного банка. Среди ярких примеров сделок по покупке таких активов: участок на Типанова, д. 25 приобрел «Росстройинвест», на Подвойского, д. 8 – ПСК, ЖК «Илматар» на Косой линии ВО – Setl Group, часть территории завода «Самсон» на Московском ш. – Аквилон Инвест, на Социалистическая ул, д. 21 (фабрика «Крупской») – ГК «Пионер», участок СУ-155 в Янино – ГК «Интеко».
Предложение
В целом в открытой продаже находятся более 100 Га земли под жилье именно в границах Санкт-Петербурга. В закрытой продаже речь может идти об объемах больше в два и более раз.
Основной объем предложения земли в Санкт-Петербурге сегодня – это бывшие индустриальные площадки, либо новые территории – например, север города в районе Каменки и в Петродворцовом районе.
Также на рынке города экспонируются множество интересных потенциальным девелоперам земельных массивов под строительство, подсчитали эксперты ГК Rusland SP. Это земельные участки в районе Октябрьской набережной, в том числе – заводов «Пигмент» (около 35 Га) и «Реактив» (1,5 Га), также участки завода «Климов» на Кантемировской и Белоостовской улицах – около 10 Га. Продается земля завода «Кулон» на Пискаревском проспекте и ул. Невзоровой – общая площадь участков более 12 Га, на продажу выставлены участки на Торфяной улице – чуть более 8 Га, ряд проектов от 1-2 Га, в том числе на ул. Бабушкина и т.д.
Если в Санкт-Петербурге предложения под жилье исчисляются в сотнях гектар, то в Ленинградской области порядок цифр – тысячи гектар. Среди крупнейших земельных массивов, выставленных на продажу, можно отметить – более 200 Га в Мурино, более 200 Га на Пулковском шоссе (проект «Цветы»), земельные участки в городе-спутнике «Южный» – 3,5 тыс. Га, проекты КОТ в Янино, Колпино и т.д.
Спрос
Значительно изменилась структура спроса. Упал спрос на земельные участки у девелоперов офисной недвижимости, в разы меньше стало активных инвесторов крупных торговых центров. Наибольшую активность в сегменте торговой недвижимости проявляют гипермаркеты, активно развивающие различные сити-форматы. Большим спросом пользуется земля под размещение торговых сетевых объектов (продуктовые, строительные DIY гипер- и супермаркеты). Площадь может разниться от 2-5 га (под крупные форматы) и 0,2-0,5 га под супермаркеты. Эффективная цена, по которой осуществляются сделки, как правило, находится в диапазоне 50-80 млн рублей за 1 Га в Санкт-Петербурге и 30-40 млн рублей за 1 Га в регионах. В отдельных случаях в Санкт-Петербурге, когда участки находятся в эксклюзивной локации, например, у станции метро, цена может доходить до 130-150 млн рублей за Га.
Стоит отметить возросший в последнее время интерес московских девелоперов к рынку Санкт-Петербурга. «Самолет Девелопмент» активно «мониторит» рынок на предмет приобретения площадок. ФСК «Лидер» вышел с проектом в Мурино. ГК «Пик» анонсировала, что планируют повторно выходить на рынок города.
Цены
Стоимость земельных участков под строительство жилья в Санкт-Петербурге определяется локацией и наличием ППТ. Для эконом-класса – это от 5 тыс. рублей до 12 тыс. рублей за кв. м продаваемой площади, комфорт-бизнес-класса – от 12 тыс. до 20 тыс. руб. за кв. м, элит – от 20 до 40 тыс. руб. за кв. м.
«Вопрос стоимости земельного участка очень индивидуальный – все зависит от комплектации документов, инженерной инфраструктуры, вида оформленных прав, вида разрешённого использования. В связи с этим, говорить о каких-то конкретных земельных участках и о том, что цена за год существенно изменилась – трудно. Меняется не только цена, но и условия сделки, включая набор документации», – говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
Еще одна особенность кризисного рынка земли – сокращение количества денежных сделок. «Все больше девелоперов будет прибегать к бартерным схемам покупки земли: оплата земельных участков в счет будущих построенных квартир. Это станет единственной возможностью начала новых проектов для девелоперов, у которых нет дешевых источников финансирования. Восстановление спроса на жилье и, следовательно, инвестиционного спроса на землю, можно ожидать не ранее 2018 года», – говорит Андрей Хитров, региональный директор EKE в России.
При возросшем предложении в приоритете покупателей земельных участков – приемлемый по цене вход в проект и максимальное снижение градостроительных рисков. По этой причине в России сейчас развивается новая услуга – лэндхантинг, который подразумевает поиск перспективных участков земли, анализ градостроительных рисков и оценку инвестиционных перспектив. Это значительно снижает риски покупателей и позволяет приобрести наиболее ликвидные объекты по приемлемым ценам, отмечают в ГК Rusland SP.
По мнению специалистов ГК Rusland SP, сегодня на рынке есть интересные участки по адекватной стоимости. «По отдельным проектам, в первую очередь под жилье класса комфорт и выше, можно наблюдать снижение в пределах 15%, что обосновано ухудшениям показателей по доходной части проектов, – отмечает Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP. – Стоимость сделок с участками под retail также в ряде случаев снизилась на 10-30% вследствие снижения потенциального товарооборота компаний».
Дата публикации 04 февраля 2016
