Обзор первичного рынка Санкт-Петербурга

Сегодня спрос на рынке недвижимости Петербурга нацелен, в первую очередь, на квартиры в строящихся домах. Как правило, бо̒льшая часть квартир в новых жилых комплексах продается уже на этапе строительства, а в объектах эконом-класса в большинстве случаев все квартиры к моменту ввода  объекта в эксплуатацию уже проданы.

В первую очередь, эта тенденция связана со стоимостью квартиры на начальном этапе строительства, которая может отличаться от цены на квартиру в готовом доме на 30%.  Средняя стоимость квадратного метра на этапе котлована в сегменте эконом составляет 65-70 тыс. руб.; в домах комфорт-класса  - 80-90 тыс. руб.; квадратный метр бизнес-класса стоит в среднем 90- 140 тыс. руб.; в элитных комплексах – от 140 тыс. руб. и выше.

Большой процент квартир на первичном рынке - квартиры-студии: их доля составляет около 20% в квартирографии объектов эконом-класса. Средняя площадь студий - 24-33 кв.м. Самые дешевые квартиры в этом сегменте на первичном рынке стоят 1,7 – 2 млн. руб. И такое жилье может себе позволить значительная доля петербуржцев при условии использования ипотечного кредитования.

Ипотека

Система ипотечного кредитования в России сейчас достаточно развита.Около 60% квартир сейчас покупают при помощи ипотеки. И, несмотря на то, что ставки по ипотеке постепенно растут, в целом, условия ее предоставления смягчаются: снижаются требования в «белой» зарплате и учитывается «серая» зарплата, улучшаются условия для индивидуальных предпринимателей и пр. При условии первоначального взноса менее 30% такую квартиру может себе позволить молодая семья с общим ежемесячным доходом 50-60 тыс. руб. Ставка по ипотеке в этом случае составляет 12,5-15% в год.

В целом требования к заемщику сейчас выглядят следующим образом: его зарплата должна составлять не менее 30 тыс. руб. в месяц, человек должен быть официально трудоустроен и работать на одном месте не менее полугода. Кроме того, обращается внимание на кредитную историю заемщика и наличие или отсутствие уголовной ответственности, проблем с налогами и пр.

К этому прибавляются различные интересные акции, предлагаемые сотрудничающими банками и застройщиками. Например, на некоторые объекты компании Setl City банк «Санкт-Петербург» предоставляет ипотеку от 6% годовых. Другой пример – «Сбербанк», который предлагает ставку от 9,5% на объекты, которые строятся с привлечением кредитных средств банка.

Проекты КОТ в центре внимания покупателей

Значительная доля спроса на первичном рынке приходится на квартиры в крупных жилых комплексах. Горожане отдают предпочтение именно таким проектам, поскольку они предполагают наличие развитой социальной инфраструктуры, в отличие от точечных домов.

На территории крупных проектов, таких как «Северная долина», «Балтийская жемчужина», «Славянка» и пр., располагаются школы, детские сады, коммерческие помещения, спортивные центры и др. Таким образом, покупатель по самой низкой в городе цене получает жилую площадь, а также необходимый для нормальной жизни пакет социальных услуг.

Покупательская способность практически восстановилась

Со времени кризиса прошло уже 4 года, и петербуржцы постепенно стали оправляться после его последствий. Объем спроса на жилье постоянно растет. Так, по оценкам аналитиков Home estate в 2011 году на первичном рынке было продано на 25% жилья больше, чем в 2010, а в 2012 году по прогнозам компании будет продано на 35% больше, чем в 2011 году.

О покупательской способности говорит не только объем покупаемого жилья, но и его класс. Сейчас увеличивается количество сделок в классах комфорт и бизнес. В настоящий момент ситуация выглядит следующим образом: сделки с квартирами жесткого эконома составляют около 20%, в сегменте эконом+ - 35%, квартиры комфорт-класса покупают около 30% горожан, на квартиры класса бизнес и элит приходится 10 и 7% соответственно.

Если еще 2-3 года назад подавляющая часть сделок на первичном рынке осуществлялась с целью инвестирования, и, поэтому, первоочередным фактором была стоимость квартиры, то сейчас все больше людей покупают квартиры для себя, поэтому подходят к вопросу более придирчиво. Например, покупатели стали волновать такие моменты, как планировка квартир, отделка. На сегодняшний день около 40% квартир в новых домах продаются с отделкой от застройщика, и многим покупателям этот вариант подходит: отделка от застройщика выйдет дешевле, сэкономит время дольщика, и, если речь идет о надежном застройщике, то это гарантия качества. В среднем полная отделка квадратного метра от застройщика стоит 8-10 тыс. руб.

«Сегодня рынок строящегося жилья стабилен: растет количество и качество сделок, стоимость жилье увеличивается на 10-12% в год, немного обгоняя темпы инфляции. В целом, можно говорить о том, что рынок преодолел последствия кризиса, и сейчас мы вернулись к докризисным показателям», - резюмирует Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate.