В связи с переходом на проектное финансирование и банковское сопровождение застройщиков может уменьшиться число девелоперов, что приведет к дефициту жилья и росту цен на него, считают аналитики компании «Инком-Недвижимость». Кроме того, по мнению экспертов, пока нет абсолютной гарантии надежности всех 55 банков, имеющих право на открытие эскроу-счетов, и в случае кризиса банковской сферы пострадают дольщики.
Свой взгляд на проблему представил руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов:
Покупатель: между банком и застройщиком
Защищенность дольщиков при банковском сопровождении сделки, возможно, обеспечивается, но все же не полная. Меры направлены на то, чтобы обезопасить покупателей жилья от потери денег. Но всем известно, что в последнее время некоторые банки терпят крах и закрываются либо санируются, в их числе даже крупные и, казалось бы, надежные. Есть ли 100%-ная гарантия, что не «лопнет» банк, где хранятся деньги на эскроу-счетах? В случае банкротства пострадают дольщики, только уже не по вине застройщика. Так, возникает риск, что кризис в сфере девелопмента может перерасти в расстройство банковской системы — в конечном счете, любые коллапсы нарушают интересы покупателей-пайщиков.
Конечно, гарантии безопасности должны обеспечиваться за счет Центробанка (ЦБ) — именно им утвержден список надежных банков, имеющих право открыть эскроу-счета: на сегодняшний день их 55. Очевидно, что большинство дольщиков будет обращаться в ТОП-5 и первое место, скорее всего, займет Сбербанк. Создается ощущение, что инициированные реформы в первую очередь направлены не столько на защиту дольщиков, сколько на монополизацию банковской сферы и первичного рынка жилья. Но помимо первой пятерки остается еще 50 аккредитованных банков, и в этой связи также возникает вопрос: достаточно ли адаптирована к новым условиям система страхования вкладов? Да, с 2015 года банковские счета эскроу, открытые физическими лицами для расчетов по сделкам с недвижимостью, подлежат страхованию на сумму до 10 млн рублей, но все ли условия спустя три года остаются эффективными? Пока застройщики и банки лишь обсуждают особенности взаимодействия через эскроу-счета, иными словами, отработанного механизма пока нет.
При переходе на банковское сопровождение строительства структура деятельности девелоперов должна измениться принципиально, вследствие чего их расходы неизбежно увеличатся.
Квартира: станет дефицитным товаром и подорожает
В среднесрочной перспективе нововведения на первичном рынке, безусловно, приведут к росту цен на новое жилье. Минимальное подорожание — пропорционально размеру ставки проектного финансирования, но пока неизвестно, какими будут эти ставки. К тому же, следует учитывать административные и прочие сопутствующие расходы. Ожидаемый в ближайшие годы рост стоимости квартиры в новостройке составит не менее 15%, а то и 20%.
Немаловажную роль в удорожании сыграет возникновение дефицита при сокращении числа застройщиков — ввиду снижения рентабельности возведения жилья. Девелоперов, оставшихся на рынке, изменения в 214-ФЗ также ограничат в объеме ввода квадратных метров. С другой стороны, после полного отказа от ДДУ система финансирования жилищного строительства, а, следовательно, и объем предложения на первичном рынке, будут регулироваться ЦБ — структурой, контролирующей финансовые потоки застройщиков, иначе говоря, сколько банки смогут выделить средств, столько квартир и будет построено.
При этом спрос сохраняется, и он довольно высокий. Дефицит может возникнуть примерно через пять лет, когда полностью реализуют квартиры в домах, возведенных по старым нормативам, или в продаже останутся не самые ликвидные объекты.
Застройка: назад в будущее?
В конце концов, число девелоперов может сократиться до минимума. При таком сценарии исчезнут условия для конкуренции, без которой невозможно качественное развитие рынка. Выход новых интересных необычных предложений будет крайне ограниченным, ведь такими проектами занимаются, в основном, некрупные застройщики, которым, вероятнее всего, не удастся «выжить» в жестких условиях. Усилится тенденция монополизации рынка, а крупные девелоперы масштабных массовых проектов традиционно тяготеют к шаблонам, и в этом случае вполне реальной выглядит перспектива засилья безликой единообразной застройки — как во времена СССР.
Читайте также
«Сокращение рынка жилья приведет к ухудшению качества проектов»
«Застройщики не сильно озадачены качеством и инфраструктурой проектов»
Блиц-опрос о повышении взносов в фонд дольщиков до 6%: «рынок отреагирует шоком и подорожанием»
Дата публикации 07 августа 2018
