Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко пояснил для читателей Новострой-СПб, что изменилось после вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 года в работе застройщиков. Изменения касаются не только девелоперов, но и покупателей жилья, которые смогут рассчитываться за квартиры по новым схемам. Кроме того, отныне дольщики смогут предъявлять свои требования как к застройщикам, так и напрямую к их бенефициарам.
Специализированный застройщик и опыт строительства
Измененный закон о долевом строительстве разделил застройщиков на «старых» и «новых». Новых застройщиков можно будет опознать по наличию в названии слов «специализированный застройщик».
Для новых застройщиков требования по уставному капиталу заменили на требования к наличию денег на счету, а для старых застройщиков остались требования по уставному капиталу.
Хозяйственное общество, получившее разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, должно иметь в своем наименовании слова «специализированный застройщик», а также не менее трех лет опыта участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика.
Данные сведения раскрываются в проектной декларации.
Допустимое количество разрешений на строительство
С 1 июля 2018 года вступило в силу правило «одно разрешение на строительство — один застройщик». Это означает, что одно юридическое лицо может получить только одно разрешение на строительство, и до исполнения своих обязательств по завершению строительства и передачи в собственность квартир новое разрешение такому застройщику не выдадут.
Есть исключения:
– не распространяется на «старых застройщиков» с разрешениями до 01.07.2018;
– можно получать несколько разрешений на строительство в пределах одного градостроительного плана (т. е. в пределах одного участка — например, когда на участке строится несколько очередей дома и они сдаются в разное время), либо в пределах одного проекта планировки;
– по договорам КОТ и РЗТ (развитие застроенных территорий).
Специальный счет и банковское сопровождение
Идея специальных счетов в уполномоченном банке проста — введение банковского контроля за расходованием денег дольщиков и перемещение расчетов в наиболее устойчивые банки. У новых застройщиков может быть только один или несколько (если несколько разрешений на строительство — на каждое разрешение отдельный счет) специальных расчетных счетов, но не может быть других счетов.
«Старые» застройщики тоже должны открыть специальные расчетные счета в срок до 1 сентября 2018 года (на каждое разрешение отдельный счет, после открытия все деньги дольщиков идут на них), но у них нет обязанности закрыть все другие счета и нет обязанности по переводу ранее собранных денег на специальные счета.
По такому счету банк осуществляет сопровождение операций и может приостановить их, а впоследствии и вовсе отказать в их проведении, если операции прямо запрещены (например, снятие наличных денег, за исключением оплаты труда) или не соответствуют закону (направлены на цели, не связанные со строительством и исполнением обязательств по ДДУ), а размеры операций превышают установленный законом лимит по авансированию строительства или оплате административных расходов застройщика.
Требование не распространяется на застройщиков, использующих схемы эскроу-счетов. Устанавливается запрет принимать оплату по договорам долевого участия в наличной форме.
Расходы застройщика
Перечень допустимой деятельности, перечень допустимых расходов четко определен в законе, и несоответствие платежа ему будет основанием для отказа в его проведении банком.
Застройщики имеют право осуществлять только деятельность, связанную с подготовкой документации по планировке территории, проведением изысканий, проектированием, реконструкцией, долевым строительством многоквартирных домов, объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры, вводом созданных объектов в эксплуатацию, а также привлечением денежных средств участников долевого строительства для возмещения своих затрат.
В рамках указанной деятельности застройщик вправе заключать различные гражданско-правовые договоры, включая подряд, поставку, оказание услуг. Также предусмотрено право застройщика заключать сделки в целях обеспечения своей деятельности (реклама, коммунальные услуги, услуги связи, аренда нежилого помещения, банковское сопровождение, услуги по осуществлению функций единоличного исполнительного органа, трудовые соглашения).
Застройщик вправе осуществлять основную деятельность только в рамках одного разрешения на строительство (в исключительных случаях — нескольких разрешений) с использованием специального счета, открываемого для расчетов по каждому разрешению на строительство.
При этом установлены лимиты по расходам застройщика в рамках одного разрешения, исходя из проектной стоимости строительства:
- не более 10% — на расходы по обеспечению деятельности застройщика (в случае раскрытия застройщиком финансовой отчетности по стандартам МСФО лимит составляет 20%);
- не более 20% — на предоставление целевых займов застройщиком своим дочерним организациям, также являющимся застройщиками. Ставка по таким кредитам не должна превышать 2% от ключевой ставки ЦБ на дату предоставления;
- не более 30% — совокупный размер авансовых платежей по работам, связанным с проведением изысканий, проектированием, реконструкцией, строительством многоквартирных домов, объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры, а также подготовкой документации по планировке территории.
По общему правилу застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением. Представляется, что основными критериями сделок (прямо не указанными в законе), которые застройщик вправе совершать, выступают:
- их соотношение с достижением результата деятельности застройщика в виде строительства многоквартирного дома, объектов инженерной и социальной инфраструктуры, и продажи помещений в таком доме;
- направленность на обеспечение функционирования самого застройщика как субъекта хозяйственной деятельности и недопустимость возникновения у него обязательств, не связанных с его основной деятельностью и уменьшающих его финансовую обеспеченность.
В то же время законом предусмотрены исключения из общего правила, позволяющие застройщику совершать ряд сделок и осуществлять расходы по ним. К их числу относятся:
1. Получение в уполномоченном банке целевых кредитов, связанных с основной деятельностью застройщика. Такое право предусмотрено в целях обеспечения соблюдения застройщиком нормативов финансовой устойчивости.
2. Получение целевых займов от основного общества в размере не более 20%.
3. Создание (приобретение долей в уставных капиталах) хозяйственных обществ, также являющихся застройщиками, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом. При этом закон не содержит запрета на сделки по отчуждению долей в уставном капитале дочерних обществ, а также на операции, связанные с участием в их уставном капитале.
4. Размещение временно свободных денежных средств на депозите в уполномоченном банке, в котором открыт специальный расчетный счет застройщика. Таким образом, застройщик может открывать вклады на условиях срочности или до востребования и размещать денежные средства под проценты.
5. Исполнение гарантийных обязательств по введенным в эксплуатацию объектам. Представляется, что речь идет о расходах по заключаемым договорам экспертизы, подряда, поставки в целях устранения недостатков, а также осуществлению гарантийных выплат. Указанные расходы допускается производить со спецсчета.
6. Приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых осуществляется строительство объектов недвижимости. Установлено, что денежные средства с расчетного счета, открытого в рамках разрешения на строительство (нескольких разрешений) в рамках одного участка, могут расходоваться на выкупные или арендные платежи по такому участку, а также на изменение вида разрешенного использования или снятие запретов на строительство и реконструкцию объектов, расположенных на данных участках.
7. Эмиссия акций. Данное исключение позволяет выпускать и совершать сделки с таким видом ценных бумаг, в том числе осуществлять обратный выкуп собственных акций с использованием денежных средств со специального счета.
8. Отчуждение собственного имущества, а также его использование для обеспечения исполнения своих обязательств перед третьими лицами, связанных с Основным видом деятельности.
9. Продажа, аренда и содержание нежилых помещений и машино-мест. Совершение таких сделок возможно с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в котором они расположены.
Необходимо отметить, что указанные ограничения не распространяются на общества, осуществляющие строительство по разрешениям, полученным до 1 июля 2018 года, а также не применяются к застройщикам, использующим эскроу-счета.
Эскроу-счета
Использование расчетов через эскроу-счета пока для всех застройщиков добровольное, а с 1 июля 2019 года станет обязательным для всех застройщиков, которые подали на регистрацию первый ДДУ после этой даты.
Смысл эскроу-счета прост: дольщик кладет деньги на специальный счет в банке, а застройщик получает сразу не эти деньги, а банковский кредит на строительство. Деньги дольщика лежат в банке до завершения строительства и формально у застройщика нет возможности их растратить — он их получает только после завершения строительства. В свою очередь, так как у банка лежат деньги дольщиков, то он расценивает это как дополнительную гарантию и дополнительный финансовый ресурс, что позволяет ему снизить кредитную ставку для застройщика, то есть сделать кредит более интересным застройщику. К банковскому сопровождению застройщиков и открытию счетов эскроу будет допущено не более 60 банков.
Нормативы финансовой устойчивости
Теперь застройщик должен обеспечить на дату подачи проектной декларации, а также в течение всего периода строительства на основании одного разрешения наличие на специальном счете собственных средств в размере не менее 10% от стоимости строительства либо средств целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства. Данное требование применяется с 1 июля 2018 года в отношении застройщиков, получающих разрешение на строительство после указанной даты. Требование не распространяется на застройщиков, использующих схемы эскроу-счетов.
Органы управления и участники
Конечным выгодоприобретателем от деятельности застройщика (бенефициаром) теперь признается лицо (юридическое или физическое), прямо или косвенно участвующее в капитале застройщика в размере более 5%.
Закон предусматривает для бенефициаров солидарную (равную) с застройщиком ответственность по обязательствам о возмещении убытков при наличии их вины. Это значит, что дольщики смогут предъявлять свои требования как к застройщикам, так и напрямую к их бенефициарам.
Для руководителей, главных бухгалтеров застройщика, а также бенефициаров с трех до пяти лет увеличен период, в течение которого такие лица не могут быть привлечены к субсидиарной ответственности по обязательствам застройщика, либо руководить застройщиком, признанным банкротом.
Раскрытие информации
Обязанность застройщика по раскрытию информации путем ведения официального сайта заменена на обязанность по размещению соответствующей информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), а состав информации увеличен с восьми до пятнадцати позиций (в том числе, сведения о соблюдении нормативов финансовой устойчивости, о специальном счете и т. д.).
Достройка домов и объектов инфраструктуры
Завершение строительства проблемных объектов (включая объекты инфраструктуры) будет осуществляться Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства за счет взносов Российской Федерации и ее субъектов. При этом Фонд получил право тратить деньги на достройку старых долгостроев, по которым отчислений в фонд никогда не делалось.
Жилищные кооперативы и сертификаты
На рынке остаются только созданные до 1 июля 2018 года ЖСК и ЖНК, остальные кооперативы не вправе будут быть застройщиками и привлекать денежные средства.
Указанные ключевые изменения приняты с целью ужесточения требований к деятельности застройщиков и их ответственности и направлены на повышение защиты прав участников жилищного строительства. Правительство РФ декларирует сохранение уровня цен на новостройки, однако данные гарантии остались за рамками закона.
Читайте также
«Застройщикам придется повысить цены на 20–30% в перспективе двух–трех лет»
«Число «серых» сделок может вырасти в два раза из-за поправок в 214-ФЗ»
Блиц-опрос: отмена долевого строительства и переход на проектное финансирование
Дата публикации 10 июля 2018
