Финансовая нагрузка на девелоперов может вырасти, если будет принят очередной пакет поправок, предусматривающий в том числе повышение отчислений в Фонд дольщиков до 6% от каждого ДДУ (договора долевого участия). Сейчас девелоперы перечисляют «страховой» взнос в размере 1,2% от каждого ДДУ, таким образом, платеж увеличится в пять раз. Увеличивать размер взноса будут постепенно, сначала до 3%, впоследствии — до 6%. За счет повышения взносов в компенсационный фонд власти намерены решить проблему с замороженными объектами и обеспечить достройку долгостроев.
Новострой-СПб спросил у участников рынка, как они относятся к повышению размера взноса, действительно ли такая мера поможет решить проблемы дольщиков и почему требуется вносить именно 6% от стоимости ДДУ.
Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»
Мы думаем, что цифра рассчитана исходя из максимально возможной нагрузки на бизнес, в том числе и исходя из психологического барьера. Идет игра на укрупнение застройщиков: небольшое количество крупных застройщиков легче контролировать. С точки зрения логики государства, проблема дольщиков назревала давно, и в кризисное время логично сокращать очаги потенциальной социальной напряженности. К тому же эта мера является дополнительным фильтром для застройщиков. Выживут самые крупные и стабильные. Это государственная логика на укрупнение субъектов бизнеса абсолютно во всех сферах.
При этом данная мера вряд ли поможет обманутым дольщикам и повлияет на уже проблемные объекты. Это скорее превентивная мера фильтрации «слабых» игроков. Рынок на это отреагирует в соответствии с рыночными законами, то есть подорожанием и шоком в первые три месяца после вступления закона в силу, что приведет к падению платежеспособного спроса, как минимум, в эконом-сегменте. В том числе потому, что он сильно зависит от специалистов, получающих зарплату из бюджета РФ. Потенциальные клиенты бизнес-сегмента присмотрятся к жилью комфорт-класса. Здесь можно ожидать кратковременное снижение стоимости квадратного метра. Падение платежеспособного спроса, в свою очередь, одновременно приведет в следующий временной период (около года) к снижению запуска новых объектов. За это время спрос снова возрастет вместе с ценами на жилье.
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development
Инициативу оцениваю отрицательно. Это прямое увеличение затрат еще на 6%, для многих объектов эта цифра означает критическое уменьшение рентабельности проектов. Все без исключения застройщики будут вынуждены увеличить цены на близкие значения, что в условиях ограниченного платежеспособного спроса может привести к уменьшению продаж и, как следствие, к ухудшению финансового положения компаний.
Юлия Деева, руководитель пресс-службы ГК «Патриот»
Размер отчислений в компенсационный фонд публично не обсуждался с профессиональным сообществом. Первоначальная ставка 1,2% устанавливалась, исходя из средних действующих ставок по страхованию — механизму, который действовал ранее, до появления фонда.
Думаю, что основная задача постепенного повышения взносов в компенсационный фонд — сделать привлечение средств граждан в долевое строительство без использования эскроу-счетов экономически не выгодным. Напомню, что в случае их применения компании освобождаются от уплаты взносов в компенсационный фонд. Иные предпосылки увеличения взносов неизвестны застройщикам. В частности, компенсационный фонд формально не несет ответственности за достройку объектов, застройщики которых не отчисляли деньги в фонд по договорам участия в долевом строительстве.
С учетом полученных на 1 июля 2018 года разрешений на строительство застройщики планировали реализовать эти проекты без обязательного использования эскроу-счетов в течение полутора-двух лет. Однако в случае применения новой ставки отчислений в компенсационный фонд к данным объектам многие застройщики начнут рассматривать вариант привлечения средств долевого участия с использованием счетов эскроу.
Отмечу, что застройщики готовы использовать любые экономически оправданные алгоритмы привлечения денежных средств долевого участия, в том числе с использованием эскроу счетов. Однако ни правительство, ни банковское сообщество не установили единых публичных условий открытия эскроу-счетов, а также дифференцированного снижения процентных ставок по выданным проектным целевым кредитам с учетом поступления денежных средств на счета эскроу. Без установления единых и обязательных к исполнению уполномоченными банками требований по указанным вопросам, принуждение застройщиков таким способом к открытию эскроу-счетов может вызвать дефицит денежных средств по реализуемым проектам. В этом случае нельзя исключать повышения стоимости квадратного метра либо увеличения рисков неисполнения обязательств со стороны застройщиков.
Виталий Правдухин, директор юридического департамента холдинга AAG
Правительство стремится, во-первых, простимулировать застройщиков строить новые объекты с использованием эскроу-счетов, а во-вторых, пополнить компенсационный фонд, так как текущий объем привлеченных средств не покрывает основных рисков. Скорее всего, желание подстраховаться и объясняет повышение взносов сразу до 6%. Не исключаю, что не последнюю роль в определении конечной ставки сыграла ситуация с банкротством такого гиганта индустрии, как Urban Group, работавшего в Московском регионе. При этом действующим долгостроям увеличение ставки не поможет, поскольку пополнение фонда будет происходить лишь за счет уже реализуемых проектов, в то время как новые предложения будут задействовать эскроу-счета по умолчанию.
Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development
За последнее время значительно повысились требования к девелоперам со стороны властей, и повышение процента на ДДУ — еще один шаг в сторону ужесточения регулирования отрасли и в сторону поддержки покупателя (дольщика). Последнее напрямую связано с ростом так называемых проблемных объектов строительства. На сегодняшний день, по официальным данным, насчитывается 824 проблемных объекта.
Повышение взносов вызвано необходимостью переноса финансовых операций на эскроу-счета, которые станут новым инструментом защиты дольщиков от долгостроев. Эскроу-счета и банковское сопровождение могут гарантировать возврат денежных средств дольщику, а также защитить его деньги от нецелевого использования со стороны застройщика.
Для того, чтобы можно было возобновить процесс строительства недостроев, в Государственном компенсационном фонде должна накопиться некоторая сумма денег, достаточная для спасения проблемных объектов. Однако сумма, которая поступает на счета и сумма, необходимая для достроя — неизвестны. Поэтому сложно сказать, ускорит ли эта мера процесс.
Застройщики, конечно, будут переходить на использование эскроу-счетов как можно быстрее. Согласно официальным заявлениям, переходя на эскроу-счета застройщики смогут претендовать на получение кредитов с выгодной ставкой. Это станет для них определенной мерой поддержки после отмены ДДУ. Поэтому я считаю, что рынок отреагирует коротким переходным периодом, а застройщики быстрее перейдут на использование эскроу-счетов.
Виктория Цытрина, директор по правовым вопросам Группы «Эталон»
Норму об увеличении взноса в компенсационный фонд с 1 октября 2018 года до 3%, а с 1 января 2019 года — до 6% планировали ввести еще при обсуждении Федерального закона № 175-ФЗ. Однако тогда позицию о необоснованности повышения взносов в компенсационный фонд девелоперам удалось отстоять.
Законопроект направлен на стимулирование застройщиков к более оперативному переходу на систему эскроу-счетов и отказ от договоров ДДУ. А вторая цель законопроекта — увеличение объема денежных средств в фонде, так как сейчас их недостаточно для достройки проблемных объектов. К сожалению, финансово-экономического обоснования или комментария о том, как рассчитывалась цифра именно в 6%, предоставлено не было.
Надо отметить, что в законопроекте не предусмотрены переходные положения, то есть платить увеличенные взносы в Фонд застройщику будет необходимо по уже реализуемым проектам. При этом повышаются финансовые риски не только застройщиков, но и участников долевого строительства. Надеемся, что если не удастся убедить законодателя отказаться от идеи повышения взносов, то хотя бы будет установлен переходный период, чтобы эти нормы распространялись только на новые проекты.
Можно ожидать, что застройщики будут переходить на эскроу-счета, если удастся договориться с банками на приемлемые условия кредитования. Будут и такие компании, которые перестанут использовать систему долевого строительства, пытаясь строить жилье на собственные средства. И, к сожалению, будут и такие, которые вообще откажутся от девелопмента, уйдут в рынок генподряда. Очень многое будет зависеть от договоренностей конкретного застройщика с банками.
Увеличение инвестиционных затрат застройщиков неизбежно приведет к повышению цен, падению объемов строительства и, соответственно, снижению показателя доступности жилья. Скорее всего, скачок цен не будет резким, но то, что жилье подорожает, понимают многие. В том числе и поэтому сейчас мы наблюдаем повышение покупательской активности. При этом покупателей все-таки больше пугает рост цен на жилье, нежели риски долевого строительства.
Читайте также
Поправки в 214-ФЗ: что изменилось для застройщиков и покупателей жилья с 1 июля 2018 года
«Сокращение рынка жилья приведет к ухудшению качества проектов»
«Застройщикам придется повысить цены на 20–30% в перспективе двух–трех лет»
Дата публикации 01 августа 2018
