Переверните экран

Заработать наверняка: какие программы доходности предлагают покупателям апартаментов сегодня

На первичном рынке Северной столицы объем предложения сервисных апартаментов составляет 4,2 тыс. лотов – таковы итоги III квартала. Чаще всего покупателям в этом сегменте недвижимости предлагают котловой метод распределения дохода – собственники юнитов одной категории получают долю от совокупной выручки, независимо от того, сдается их номер или нет. Сейчас такие программы в Петербурге предлагают 45% апарт-комплексов.

По итогам III квартала 2024 года объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга составил 126,9 тыс. кв. м, или 4,2 тыс. шт. апартаментов. За квартал показатель увеличился на 17% как по площади, так и по количеству лотов, в годовой динамике прирост составил 29% и 20% соответственно. Расширение экспозиции обусловлено в первую очередь большим объемом нового предложения.

Девелоперскую активность на рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга в III квартале 2024 года можно охарактеризовать как высокую. С июля по сентябрь рынок пополнился тремя новыми объектами (Industrial Avenir, SAAN, «Well Московский»), а также новой очередью уже экспонируемого комплекса, общей площадью лотов 75,0 тыс. кв. м (2,5 тыс. апартаментов). Объем нового предложения, пополнившего рынок с начала года, составил 97,8 тыс. кв. м (3,2 тыс. апартаментов), что стало рекордно высоким значением показателя за последние четыре года.

По состоянию на сентябрь 2024 года средняя цена предложения на первичном рынке сервисных апартаментов составила 276 тыс. руб. за кв. м. В течение года наблюдалась тенденция к увеличению цены (+9% по сравнению с сентябрем 2023 года).

Тем не менее в III квартале 2024 года была зафиксирована небольшая корректировка показателя (−3% за квартал), что во многом обусловлено пополнением рынка значительным объемом предложения со средней ценой ниже среднерыночной – за счет начала продаж в комплексе Industrial Avenir (ГК «ПСК»), а также вывода в продажу нового пула лотов в комплексе «Про.Молодость» (PLG).

В III квартале 2024 года наблюдалось оживление покупательской активности, что выразилось в увеличении количества сделок на 43% по сравнению со II кварталом. Это связано с окончанием 1 июля 2024 года действия ипотеки с господдержкой, что привело к сглаживанию различий в условиях покупки квартир и апартаментов. Однако, несмотря на положительную динамику по сравнению с предыдущим кварталом, в годовом сравнении количество сделок сократилось на 5%.

Инвестору, приобретающему сервисный апартамент, может быть доступен один из трех основных механизмов доходности (или их комбинация), в зависимости от объекта.

Первый вариант — гарантированный доход в виде фиксированных ежемесячных выплат, который не зависит от загрузки апартамента.

Второй и третий варианты представляют собой гибкие механизмы доходности: котловой метод, при котором инвестор получает долю от совокупной выручки всего пула лотов под управлением, и индивидуальный метод, основанный на проценте от фактической выручки конкретного апартамента.

По итогам III квартала 2024 года наиболее распространенным механизмом доходности стал котловой метод распределения доходов: он предлагался инвесторам в 45% всех экспонирующихся на первичном рынке Санкт-Петербурга комплексов сервисных апартаментов.

Программы гарантированной доходности предлагаются покупателю реже всего: по состоянию на сентябрь 2024 года на рынке было представлено лишь пять объектов (12% от общего числа), где программа распространяется на все лоты в составе комплекса. Чаще гарантированный доход предлагается на ограниченный пул апартаментов (например, лоты, расположенные на определенных этажах или секциях), а для других лотов в рамках комплекса предусматриваются гибкие варианты доходности.

Источник: NF Group Research, 2024

«В отличие от рынка жилья, где главными факторами при покупке квартиры становятся локация и стоимость лота, на рынке сервисных апартаментов покупатели выделяют третий, не менее важный аспект, – это программы доходности, предлагаемые управляющими компаниями. В зависимости от стратегии инвестирования покупатель может быть ориентирован как на апартаменты с гарантированным доходом – такой механизм позволяет минимизировать риски, но при этом может стать причиной «упущенной выгоды» в случае высокой операционной эффективности апарт-отеля, так и на программы гибкой доходности, позволяющие максимизировать прибыль, но при этом менее стабильные ввиду прямой зависимости от загрузки объекта.

Как показывает практика рынка, увеличение числа программ гарантированной доходности происходит во времена экономической нестабильности – это мы наблюдали и в 2020 году, и в 2022 году, и используется для стимулирования спроса на апартаменты. Поэтому минимальное предложение апартаментов с фиксированным доходом, которое мы сейчас наблюдаем на рынке, может свидетельствовать о восстановлении сегмента после пары лет пониженного интереса со стороны инвесторов»

Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group

Читайте также:

Туризм решает: апарт-отели заняли долю в 35% на гостиничном рынке Санкт-Петербурга

Апарт-отели Приморского района возглавили топ-3 локаций по стоимости аренды сервисных апартаментов

Автор: эксперты NF Group 

Дата публикации 08 ноября
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
«Не всё так плохо»: рынок новостроек Петербурга демонстрирует признаки восстановления
Осенний рост числа сделок после летнего спада на фоне отмены ипотеки с господдержкой начинает внушать оптимизм: эксперты говорят, что в 2025 году сегмент первичного жилья в Северной столице может найти новый баланс.  Несмотря на снижение спроса в III квартале 2024...
13 ноября 8408
Новый антирекорд: в продажу поступил минимальный за последние 13 лет объем новостроек бизнес-класса
Предложение новостроек бизнес-класса в черте Петербурга пополняется в основном за счет редевелопмента промзон. На долю нового строительства на свободных участках приходится лишь 13% от общего числа объектов в продаже. Кроме того, застройщики перестали предлагать...
04 ноября 13745
«Вторичка» в Петербурге и области на 16% дешевле новостроек: что ждет первичный рынок в этом году
Спрос на новые ЖК в Северной столице и Ленинградской области к концу 2024 года может снизиться с 3,7 млн до 3,2 млн кв. м. Предложение – с 4 млн кв. м до 3,4 млн кв. м. Что касается цен, на вторичном рынке они сейчас более выгодные, но условия покупки сдерживают...
28 октября 14132
Большой интерес к маленьким квартирам: в Петербурге растет спрос на студии
Сегодня около 75% договоров долевого участия на рынке новостроек Северной столицы заключено на покупку студий и однокомнатных квартир. «Однушки» сохранили свою популярность на уровне прошлого года, студии в 2024 нарастили ее на 5%. Сейчас однокомнатные варианты...
24 октября 13538
Не в пользу семьи: в Санкт-Петербурге на 39% сократился выбор самых просторных квартир
Сегмент жилья семейного формата в Петербурге испытывает кризис: предложение квартир в целом сократилось за год на 18%, заметно упала доля трех- и четырехкомнатных вариантов. Зато студий в продаже стало больше на 9%.  За год петербургский рынок первичной...
21 октября 13295
В погоне за сервисом: спрос на апартаменты в Петербурге вырос на 14%
Аналитики зафиксировали растущий спрос на апартаменты Северной столицы по итогам 9 месяцев текущего года. Больше всего сделок за этот период состоялось в сервисных апарт-комплексах. Цены в среднем по рынку апартаментов выросли на 9%.  По данным Консалтингового...
15 октября 14564
Жилья теперь меньше: на рынок Петербурга стали реже выводить новые объекты
Спрос на новостройки Северной столицы отстает от предложения. За год количество стартов продаж уменьшилось на 28%. По состоянию на октябрь 2024, на рынке Петербурга к покупке представлено 3,4 млн кв. м нового жилья, это на 18% меньше, чем в прошлом году. По...
14 октября 16373
Люксовый «голод»: дефицит новых элитных проектов в Петербурге привел к росту спроса и цен в этом сегменте
Высокобюджетных новостроек в Северной столице становится все меньше: за год объем предложения упал на треть. Новые проекты в продажу практически не выходят, при этом активность покупателей в III квартале оставалась на высоком уровне.  В III квартале 2024 года...
10 октября 15752
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков