«Акций и скидок можно не дождаться и упустить выгодный вариант»

Сентябрь уже практически миновал, а значит – можно подвести итоги третьего квартала этого непростого 2021 года, на который многие возлагали большие надежды. О том, оправдались ли ожидания и к чему еще должен подготовиться рынок недвижимости, Новострой-СПб рассказал исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена» Роман Мирошников. 

– Что происходит с ценами в последние 2 месяца? В первую очередь, интересуют новостройки комфорт-класса.

– В сентябре средняя цена 1 кв. метра новостроек комфорт-класса в Санкт-Петербурге составила порядка 166 тыс. руб. и оказалась выше июльской примерно на 4 тыс. руб. (или +2,4%). То есть темпы роста цены составили приблизительно 1,2% в месяц, что уже гораздо ниже, чем в начале этого года и в конце предыдущего.

Тем не менее, рост цены сохраняется, причем это происходит не только за счет повышения строительной готовности: если сравнить цены в новостройках на одинаковой стадии стройки, мы увидим примерно ту же динамику.

Причина тому – рост издержек застройщиков: на основные стройматериалы, привлечение рабочей силы, обслуживание эскроу-счетов (напомню, что ставка проектного финансирования напрямую зависит от темпов продаж: меньше продается квартир – выше ставка по кредиту, а деньги дольщиков лежат на спецсчетах и недоступны застройщику до момента ввода дома) и многое другое. Влияет и непосредственно сам спрос: самые доступные квартиры быстро раскупают и, если предложение не пополняется равномерно новыми объемами, средняя цена и по сегменту, и по рынку растет.

– Как повел себя спрос после 1 июля, оправдались ли ожидания, возложенные на программу семейной ипотеки?

– Спрос ожидаемо ослабел: по данным Росреестра, в августе в Санкт-Петербурге было зарегистрировано 4491 ДДУ, месяцем ранее – 5763 ДДУ. Это было достаточно предсказуемо, так как предельный размер кредита по льготной ипотеке уменьшили до 3 млн рублей. С другой стороны, возможности для семейных заемщиков расширились: для них размер кредита остался прежним (до 12 млн руб.), а воспользоваться такой ипотекой теперь могут и семьи с одним ребенком.

– Что с предложением в массовом сегменте? Можно ли говорить, что в Петербурге сохраняется высокий спрос на малометражное жилье, прежде всего студии, и дефицит не преодолен?

– Предложение новостроек комфорт-класса в городе сокращается. В июле на реализации находилось 300 корпусов, сейчас – 250. При этом, конечно, на продажу выходили новые объемы (например, в ЖК «Ойкумена» в июле и августе стартовали продажи квартир в трех новых корпусах), но где-то реализация квартир завершалась, и корпуса выбывали с экспозиции.

Что касается студий, то на суперкомпактные лоты (до 20 кв. метров) спрос довольно спокойный. Наиболее популярны у покупателей студии площадью 20-25 кв. метров: их выбирают практически так же активно, как и типовые однокомнатные квартиры площадью 30-35 «квадратов». Поэтому такие лоты быстро уходят с витрины и в каком-то смысле их можно назвать дефицитными. В то же время выбор таких студий в Петербурге и сейчас довольно широкий, они предлагаются почти в каждой второй новостройке комфорт-класса. В ЖК «Ойкумена» студии площадью от 20 до 27 кв. метров представлены в каждом корпусе.

– Какие квартиры граждане покупают невзирая на рост цен и повышение ставок по ипотеке?

– Традиционно: самые востребованные – однокомнатные и двухкомнатные квартиры. И, как уже говорилось выше, студии площадью 20-25 кв. метров. Просторные «однушки» (от 45 кв. метров) тоже популярны, если планировка позволяет переформатировать их в двухкомнатную квартиру.

– Нет ли перетекания спроса в Ленобласть, где жилье заведомо дешевле, чем в столице региона?

– Если бы все упиралось только в цену вопроса, то люди охотно покупали бы трехкомнатные квартиры в области вместо «однушек» в Петербурге. Но особенности проживания в Ленобласти, ее транспортные связи с большим городом (сравните с Москвой, где метро уже давно вышло за пределы мегаполиса и развивается проект МЦД, а в Петербурге всего 3 станции метро за пределами КАД), меньшее количество рабочих мест и более низкие зарплаты – все это ограничивает спрос на местное жилье. Люди по-прежнему устремляются в город, ближе к месту работы и более развитой инфраструктуре. Хотя, безусловно, некий процент покупателей меняют решение и приобретают квартиру в области вместо Петербурга – в особенности, если речь идет о первом жилье, а также о приезжих из других регионов.

– Как вы считаете, программа реновации могла бы решить квартирный вопрос в Петербурге, где все еще много нерасселенных коммуналок? Возможна ли она вообще в Северной столице?

– Это сложный вопрос, в особенности если говорить о центре Петербурга, где коммунальные квартиры нередко могут находиться в зданиях-памятниках истории и архитектуры. Реновация же связана со сносом ветхих домов и строительством новых на прежнем участке. Сносить здания-памятники невозможно и не нужно, поэтому коммунальные квартиры там расселяются медленно, по мере выкупа квартир целиком.

В то же время есть коммуналки или бывшие общежития в старых домах, не представляющих культурной и исторической ценности, но при этом в хороших районах (например, на ул. Беринга на Васильевском острове). В этом случае реновация, пожалуй, была бы востребована, в особенности если вместо комнат люди получили бы отдельные квартиры.

Но и здесь решение вопроса было бы связано с необходимостью доплаты за «лишние» метры, что не всем обитателям коммуналок по карману. Еще один камень преткновения: необходимость расселения в границах того же района. В случае с Васильевским островом вариант практически один – переселение на намывные территории, что едва ли порадовало бы жителей, привыкших жить в пешей доступности от метро.

– В ваших проектах все квартиры предлагаются с отделкой под ключ. Вы не откажетесь от этой концепции несмотря на заметный рост цен на стройматериалы?

– Планов отказываться от выбранной нами концепции нет: мы продолжим строить и предлагать комфортное жилье, чтобы новоселы могли сразу переехать после получения ключей. То, что наш путь верен, подтверждает тот факт, что люди выбирают наши проекты, даже если квартиры в них несколько дороже, чем в аналогичных ЖК без ремонта. Многие высоко ценят свои нервы, время и возможность включить затраты на отделку в ипотечный кредит по гораздо более низкой ставке, чем по потребительским кредитам на неотложные нужды.

– Покупать ли квартиру сейчас или, может быть, ждать новогодних акций и скидок?

– Сейчас – неплохое время для решения жилищного вопроса. Акций и скидок (по крайней мере, свыше 10-15%) можно и не дождаться, так как экономика большинства проектов столкнулась с сильной возросшей себестоимостью. А вот упустить интересный вариант квартиры, ожидая у моря погоды, – можно легко. Сейчас хороший момент для покупки квартиры по программам семейной ипотеки и по спецпрограммам застройщиков, в рамках которых на первые 1-2 года процент по кредиту намного ниже рыночной ставки.

– С чем придет рынок к концу года, на что рассчитывать покупателю и к чему готовятся девелоперы?

– Сейчас назревает четвертая волна пандемии, но инструменты для продолжения работы в таких условиях уже отработаны, поэтому мы не ожидаем, что спрос ослабеет сильнее, чем в июле-августе. Напротив, к середине осени возможен рост числа сделок, в том числе в связи со стартами продаж в новых проектах. В целом ситуация достаточно стабильная. Покупателю стоит быть готовым к тому, что интересные и выгодные варианты будут уходить с витрины быстро, не ждать снижения цен в ликвидных проектах, поэтому срок принятия решения о покупке нужно сокращать.

Читайте также:

Квартиры без отделки в новостройках Петербурга дороже объектов с ремонтом на 35%

В 2021 году выручка девелоперов Санкт-Петербурга выросла на 38,8%

Автор: Ангелина Христофорова