Программа льготной ипотеки, стартовавшая прошлой весной, спасла рынок недвижимости, однако вызвала настоящий взрыв спроса, который спровоцировал сильнейшее подорожание новостроек. По мнению многих экспертов, продление программы «Господдержка 2020» после 1 июля этого года будет иметь негативные последствия для рынка. Об этом, а также о ценах, правильном времени для покупки жилья и постпандемийных трендах, специально для Новострой-СПб рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
2020 год был очень непростым для всех. Какие тренды прошлого года для рынка недвижимости вы бы отметили? Какие из них перешли в нынешний год и почему?
Маловероятно, что в 2021 году на рынке появятся новые глобальные тренды. Скорее, мы увидим усиление текущих трендов, сформировавшихся в последний год.
К ним можно отнести продолжающееся снижение доходов населения, сохранение формата удаленной работы в ряде отраслей, а также большую (более 50%) долю иногородних покупателей на рынке Санкт-Петербурга.
Параллельно с этим мы наблюдаем массовое повышение качества проектов во всех ценовых категориях. Отчасти этому способствует переход отрасли на проектное финансирование и рост конкуренции между застройщиками.
Как следствие, каждый проект прорабатывается не только с точки зрения его экономической эффективности, но и с точки зрения максимального соответствия запросам целевой аудитории.
Все большее внимание уделяется не только планировочным решениям, которые с каждым годом становятся более функциональными и продуманными до мелочей, но также архитектуре, благоустройству и безопасности на территории комплекса. Строить по-старому – просто квадратные метры – уже невозможно. Люди ждут нового качества городской среды.
Как бы вы сейчас описали рынок новостроек Петербурга и Ленобласти? Какие общие тенденции, а что разного происходит в этих локациях? Конкурируют ли они между собой?
На фоне стремительного роста стоимости квартир в городских проектах наблюдается новый виток интереса к проектам в Ленинградской области. Здесь еще сохраняются приемлемые цены на уровне 100 тысяч рублей за квадратный метр, при этом качество новых проектов ничем не уступает объектам, которые строятся на территории Санкт-Петербурга.
В ряде случаев в Ленинградской области сегодня можно приобрести даже более интересный объект как с точки зрения продуктовых характеристик, так и его цены. Например, недавно мы начали реализацию нового проекта в Новосаратовке. Это будет полноценный город-спутник в 2,5 км от Санкт-Петербурга, на берегу Невы. Продажи в первых корпусах уже превышают наши ожидания.
Можно с уверенностью сказать, что спрос в Ленинградской области есть и он очень активный. Вопрос лишь в наличии подходящего предложения. В последние годы многие популярные пригородные локации, в частности Кудрово, исчерпали свой потенциал, а в Мурино новые проекты уже строятся далеко от метро.
В такой ситуации интереснее выглядят новые проекты с единой концепцией и детально проработанным мастер-планом, который определяет развитие территории на годы вперед и исключает ее хаотичную застройку. Новосаратовка станет образцом новой, продуманной застройки территорий.
Что сейчас происходит со спросом и предложением? Наблюдается ли ажиотаж со стороны покупателей, как в прошлом году? Вымывается ли предложение, формируется ли дефицит новостроек?
Спрос по-прежнему активен, как в городских, так и в областных проектах. Ажиотажа нет, но продажи находятся на хорошем, стабильном уровне.
Дефицит предложения, накопившийся к концу 2020 года, постепенно сокращается. Только наша компания за последние месяцы вывела на рынок три масштабных проекта: два в Ленинградской области (ЦДС «Новые Горизонты» в Буграх и «Город Первых» в Новосаратовке) и один в Петербурге (Parkolovo).
В ближайшее время мы планируем запустить еще один новый проект в Приморском районе, на Парашютной улице. Это будет полноценный жилой кластер, где помимо квартир предусмотрен стрит-ритейл, детский сад, две большие зелёные зоны со спортивной и рекреационной функцией.
Другие застройщики также постепенно выводят на рынок новые проекты в городе и области – этот процесс активизировался осенью. Благодаря ему удалось замедлить рост цен.
Льготная ипотека, которая оживила рынок во время пандемии, привела к резкому скачку цен. Сильно ли подорожало жилье в ваших проектах за прошлый год? Какой прогноз по росту цен на новостройки вы бы дали на первую половину этого года?
Благодаря льготной ипотеке действительно произошел рост спроса на новостройки и в середине 2020 года у застройщиков «смели» имеющееся в продаже предложение, что повлекло за собой резкий скачок цены.
По нашим проектам это привело к увеличению стоимости квадратного метра на 15-25%. Свою роль в росте цен сыграл и переход на эскроу-счета, благодаря чему у застройщиков исчезла необходимость продавать квартиры по низким ценам на старте продаж, чтобы привлечь финансирование. Можно еще поспорить, какой из факторов внес больший вклад в рост цен.
В декабре 2020 года ситуация на рынке стабилизировалась. Ажиотаж спал и продажи вернулись к спокойному темпу, рост цен замедлился. Если ситуация кардинально не изменится, в текущем году нас ждет увеличение стоимости квадратного метра в пределах инфляции, на 6-7% годовых. По наиболее ликвидным объектам стоимость может вырасти чуть больше – до 10%.
Льготная ипотека действует до 1 июля этого года. Нужно ли ее продлевать, как вы считаете? Или рынок уже адаптировался и программа не нужна?
Льготная ипотека во многом выполнила свою задачу и ее сохранение может иметь даже негативный эффект для рынка, приведя к дальнейшему ускоренному росту цен. Средние ставки по ипотечным кредитам сейчас находятся на достаточно приемлемом уровне. Они начали снижаться задолго до старта программы льготной ипотеки.
Полагаю, что даже после отмены господдержки средние ставки останутся на уровне 8% годовых, что является достаточно хорошим показателем.
Большая ли в целом доля ипотечных сделок в ваших проектах? Сколько приходится на льготную, семейную, сельскую, военную ипотеки?
Доля ипотечных сделок в сегменте масс-маркет достигла 80%. Это практически максимум для российского рынка. Если говорить о наших проектах, то в этом объеме порядка 10% сделок у нас проходят с привлечением материнского капитала. Доля семейной ипотеки составляет 5-7%.
Также регулярно проходят сделки с привлечением субсидий. На текущий момент средний размер ипотечного кредита по нашим проектам достиг 4 млн рублей.
Покупают ли жилье сегодня в рассрочку и 100%-ную оплату? Или это редкость?
Доля покупок в рассрочку планомерно сокращается ввиду ее короткого срока – до ввода дома в эксплуатацию – и более высокой первоначальной цены квартиры при таком способе оплаты. Сейчас доля продаж в рассрочку не превышает нескольких процентов в общем объеме продаж.
Основным инструментом остается ипотека, еще порядка 10% сделок проходят при единовременной оплате.
На что, кроме цены, сегодня смотрит покупатель в Петербурге, а на что в Ленобласти? Изменилось ли что-то в покупательских предпочтениях?
За последние пять-семь лет в ожиданиях покупателей произошли существенные изменения. Если раньше на первом месте однозначно стояли цена и локация, а все остальные факторы имели второстепенное значение, то сегодня ситуация уже не столь однозначна.
Ипотека с невысокими процентными ставками дала возможность приобретать чуть более дорогие квартиры, за счет чего потребители стали обращать больше внимания на качество предлагаемого продукта. Это касается не только начинки самой квартиры – ее планировочных решений и уровня отделки, но также архитектуры и благоустройства территории ЖК. Вес этих факторов с каждым годом только растет.
В условиях высокой конкуренции застройщики уже не могут соперничать только ценой. Этот способ сохраняет свою эффективность лишь в самом недорогом сегменте масс-маркета, где 200-300 тысяч рублей могут сыграть существенную роль в решении о покупке.
В проектах более высокого класса, которые сейчас в основном и строят в городской черте, этот принцип уже не работает. Главным конкурентным преимуществом становится качество и проработанность проекта. Да и сами покупатели за прошедшие годы стали более опытными, многие люди приобретают уже не первую квартиру.
В такой ситуации в борьбе за потребителей побеждает застройщик, предложивший более интересный продукт. Мы учитываем это в своих проектах, закладывая в них такие популярные решения как большие кухни-гостиные, просторные балконы и лоджии, гардеробные и дополнительные места для хранения, постирочные зоны, создавая интересный дизайн мест общего пользования, зоны work-out на территории жилого комплекса, площадки для йоги и комьюнити-центры.
Опыт пандемии показал, что для комфортной жизни важно грамотное сочетание таких факторов как продуманные планировки и разнообразная среда на территории комплекса, чтобы жить в нем было по-настоящему комфортно.
Что сегодня популярнее и наиболее востребовано у покупателей: квартиры с отделкой или без, классической планировки или евроформата?
В последние годы популярность евроформата – большой кухни-гостиной, в которой может собраться вся семья в сочетании с компактными спальнями площадью 10-12 кв. м – неуклонно растет. Этот формат позволяет разместить в рамках одной квартиры зоны отдыха для каждого члена семьи и зоны для совместного досуга, а также избавиться от нефункциональных квадратных метров. Немаловажную роль в развитии этого тренда сыграла доступная ипотека.
Также крайне популярной опцией является качественная современная отделка квартир. Сейчас она настолько востребована, что без нее ваш продукт будет неинтересен покупателям, по крайней мере в сегменте масс-маркет.
В наших жилых комплексах комфорт-класса до 90% квартир приобретаются с готовым ремонтом от застройщика. В то же время в более высоком ценовом сегменте – в проектах бизнес-класса и премиальных жилых комплексах – необходимость в отделке от застройщика по-прежнему невысока. Здесь покупатели ценят индивидуальный дизайн и предпочитают делать ремонт самостоятельно, привлекая своих архитекторов.
Какой прогноз по рынку новостроек вы бы дали на ближайшее будущее? Какой совет человеку, который сейчас решается на покупку?
Я всегда советую не ждать с покупкой квартиры. Как показывает опыт российского рынка, с каждым годом недвижимость неуклонно дорожает. После локальных провалов цены очень быстро возвращаются на прежний уровень и перерастают его. Только за последний год стоимость «квадрата» во многих проектах увеличилась на 30-50%.
Тем более не имеет смысла ждать, если квартира приобретается по объективной необходимости – в связи с расширением семьи, необходимостью разъехаться и т.д. Взять паузу имеет смысл только если вы ждете открытия продаж в конкретном проекте.
В целом, текущий год обещает быть достаточно спокойным. Можно ожидать старта продаж во многих интересных проектах в городе и области, благодаря чему удастся немного сдержать рост цен на рынке строящегося жилья.
Читайте также
Льготная ипотека позволила чаще покупать новостройки бизнес- и премиум-класса в Петербурге
Пустота на рынке: тотальный дефицит новостроек в Петербурге – новая реальность?
Автор: Вера Осипова
Дата публикации 26 марта 2021
