Предложение новостроек во всех российских регионах сокращается, а цены растут. И пусть темпы подорожания немного замедлились, льготная ипотека продолжает стабильно поддерживать довольно активный спрос на первичном рынке. Что будет происходить с ценами на квартиры в ближайшем будущем, какое жилье выбирают покупатели сегодня, какие локации осваивают девелоперы, об этом специально для Новострой-СПб рассказала Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
Подошел к концу I квартал 2021 года. Какие тренды вы бы выделили на рынке недвижимости с начала года? Возможно, какие-то перешли из прошлого?
Основные тренды, которые мы отмечали в прошлом году и которые сохраняются сейчас – это сокращение предложения, рост стоимости квадратного метра и повышение интереса покупателей к большим планировкам.
Ваша компания работает на первичном рынке Петербурга и Ленобласти. Конкурируют ли между собой эти локации за покупателя сегодня? Или целевая аудитория принципиально разная? Как в целом пандемийный год пережили эти два рынка?
Последние два года доля строительства в Ленобласти из-за ужесточения законодательства и дефицита участков существенно сократилась. Большинство застройщиков завершили проекты и перешли на новые участки в городской черте.
Я не могу сказать, что присутствует жесткая конкуренция за клиента. Жилье в городе всегда выигрывало по многим параметрам – это и городская прописка, и близость до места работы, центра города, более развитая инфраструктура.
Главный критерий – это то, что стоимость квадратного метра в области порой существенно ниже, чем в Петербурге, однако низкие ипотечные ставки сегодня нивелируют этот момент.
Как вы бы охарактеризовали рынок новостроек Петербурга сегодня? Какие районы или локации наиболее перспективны?
В городской черте популярными локациями остаются Приморский и Московский районы. Сегодня здесь активно ведется застройка новыми кварталами.
Оба района удобны с точки зрения развитой инфраструктуры, транспортной доступности, наличия зеленых зон. Думаю, что в дальнейшей перспективе мы также увидим здесь новые стройки.
В прошлом интервью вы говорили, что предложение строящегося жилья стало сокращаться. Некоторые эксперты уже говорят о намечающемся дефиците. Вы разделяете это мнение? Такая ситуация складывается больше в границах города или и в области тоже?
Такая ситуация характерна для первичного рынка недвижимости по стране в целом. Об этом сегодня говорят в том числе и в правительстве РФ: на протяжении долгого времени во всех регионах спрос превышает предложение.
Частично это связано с низкими ставками по ипотеке и работой госпрограммы, но главная причина – это переход отрасли на проектное финансирование. За счет того, что теперь в процессе оценки и вывода проекта на рынок участвует банк, который финансирует стройку, то процесс существенно затягивается.
Банку выгодно оценить все риски и максимально себя подстраховать, поэтому условия застройщикам выставляются очень жесткие, многим приходится приспосабливаться. Именно поэтому последние два года пополнение объема предложения новостроек идет не очень активно.
Однако для покупателя это может быть своего рода дополнительным гарантом, что на рынке работают только надежные, профессиональные компании, иначе проект просто не сможет выйти в продажу.
Льготная ипотека, запущенная в прошлом году, серьезно разогрела рынок и взвинтила цены. Вы упоминали, что новое жилье подорожало на 35-45%. Что будет со стоимостью строящегося жилья в этом году, на ваш взгляд? Насколько выросли цены в ваших проектах с начала этого года?
С начала года уровень цен в наших объектах поднялся на 5-6% в зависимости от проекта. Пока рост стоимости продолжается, но идет не такими активными темпами, как во второй половине прошлого года.
В целом, наш прогноз на год – в ситуации дефицита предложения, когда новых проектов на рынке появляется крайне мало, и роста себестоимости строительства цена квадратного метра будет увеличиваться.
Сейчас спрос на первичном рынке достаточно активный, он сохранится на таком же уровне и весной. До конца года мы прогнозируем поступательный рост цен в пределах 1-1,5% в месяц. За год цены могут вырасти на 15-17%.
Сейчас много говорят о том, нужно или нет завершать льготную ипотеку, которая действует до 1 июля этого года. Ваше мнение? Нужно ли продлевать программу в Петербурге и области?
Программа льготной ипотеки изначально была внедрена как временная мера, чтобы поддержать строительный рынок в трудное время. Сегодня ситуация в мире и на рынке выровнялась, а программа выполнила свою функцию. Я разделяю подход властей, которые говорят, что отменять программу нужно выборочно: продлить ее действие в регионах, где она пока необходима и отменить в тех, где потребности в программе больше нет.
Тем не менее, мы можем говорить о том, что вне зависимости от того, работает программа или нет, ставки по ипотеке остаются одними из самых низких. Это объясняется в первую очередь низкой ключевой ставкой, на которую ориентируются банки, выставляя проценты по кредитам. С июля прошлого года ее значение не менялось.
Ставка была равна 4,25%. Это самый низкий показатель за всю историю рынка. На последнем заседании 19 марта Центробанк поднял ставку до 4,5%. Тем не менее, при таком ее уровне проценты по кредитам не могут быть высокими.
Отличаются ли как-то покупательские предпочтения у клиентов, выбирающих жилье в городе и в области? На что (кроме цены) сегодня смотрят покупатели? Что для них важно?
Главные критерии при выборе жилья остаются неизменными, помимо личных предпочтений, приоритеты распределяются следующим образом: доступность метро, развитый район, внутренняя инфраструктура – детские школы в шаговой доступности, удобные планировки, наличие отделки, парковка на территории.
Можно ли говорить сегодня о тренде на сокращение площадей квартир?
В последний год мы, напротив, отмечаем тренд на рост спроса на квартиры большего метража, в связи с чем некоторые застройщики даже вносят корректировки в квартирографии своих проектов.
Это связано с запуском государством программ, направленных на поддержку семейного клиента. В частности, программы «Семейная ипотека», «Льготная ипотека с государственной поддержкой под 6,5%», расширение возможностей программы «Материнский капитал» позволяют гражданам приобрести более просторные квартиры на выгодных условиях.
Сейчас рассматривается инициатива президента РФ о возможности снизить ипотечную ставку по госпрограмме для семей с двумя и более детьми. По нашим оценкам, если это предложение будет принято, то это также отразится на увеличении рождаемости и росте спроса на более просторные квартиры.
Кроме этого, активно используют ипотеку с низкими ставками и люди с доходами выше среднего – они также приобретают более просторные квартиры, но при этом экономят на удорожании квадратного метра и инфляции. В нашей компании активным спросом пользуются сегодня 1-комнатные квартиры, а также планировки евро.
Ваша компания также имеет в портфеле и апартаменты, насчет этого сегмента власти давно решают – приравнивать к жилью или нет. И вот вскоре должна появиться какая-то ясность. На ваш взгляд, нужно ли что-то делать с этим сегментом? Или он уже сформирован и понятен покупателю?
МФК «М97» у м. «Московские ворота», который строила наша компания, успешно введен в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года, работа по нему завершена.
На мой взгляд, у сегмента апартаментов существуют две основные проблемы – отсутствие возможности для прописки (только временная регистрация) и высокие коммунальные платежи. И если для апартаментов класса «бизнес» и выше это не так важно, то для покупки юнита в классе «эконом» или «комфорт» это может стать серьезным препятствием.
Таким образом, принятие закона о регистрации в апартаментах, которая даст жильцам возможность пользоваться социальной инфраструктурой, существенно повысит спрос в таких проектах, что приведет и к росту предложения.
С другой стороны, сейчас из-за упомянутых выше ограничений стоимость апартаментов приблизительно на 10-15% ниже, чем квартир в аналогичных локациях. В случае если апартаменты станут ближе по своему формату к классическому жилью, на него неизбежно вырастут цены.
Апартаменты – достаточно новый для российского рынка сегмент, поэтому понятен он в основном для тех, кто им интересуется – это инвесторы, деловые люди, те, кто планирует приобрести жилье для временного проживания, например, на время командировок или длительного отпуска.
Думаю, что его формирование пока еще продолжается, особенно сейчас, когда на фоне пандемии люди более года были ограничены в поездках и путешествиях, а поток туристов из-за рубежа снизился практически до нуля.
Какой прогноз по рынку недвижимости вы бы дали на ближайшие полгода? Ждать ли нам каких-то потрясений или все будет более-менее спокойно? Планируете ли вы выводить новые проекты в городе или в области?
Мы ожидаем, что 2021 год, в целом, будет более спокойным и размеренным с точки зрения ценового роста и спроса покупателей. Поэтому в ближайшие 6 месяцев мы не ждем каких-то существенных потрясений.
Вероятно увеличения спроса летом на фоне отмены программы льготной ипотеки, так как это стандартная ситуация: те, кто долго принимал решение о покупке квартиры или не мог определиться с вариантом, будут спешить приобрести квартиру на выгодных условиях.
До конца этого года мы планируем запуск двух новых объектов, в городской черте, а также в Ленинградской области. Кроме этого, мы продолжаем работать над увеличением земельного банка и постоянно рассматриваем различные предложения по покупке пятен под застройку.
Читайте также
Пустота на рынке: тотальный дефицит новостроек в Петербурге – новая реальность?
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в марте
Автор: Ольга Прохорова
Дата публикации 01 апреля 2021
