Генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков в интервью порталу Новострой-СПб рассказал о расслоении на рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга, о том, как 90-е годы до сих пор влияют на девелоперов, а также прокомментировал возможную отмену долевого строительства в связи с поправками в 214-ФЗ.
Интересует мнение представителя девелоперской компании: что сейчас происходит на рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга? Как вы оцениваете ситуацию?
Элитный рынок — это очень инерционный сегмент. При проявлениях кризиса в первую очередь происходит сжатие средней бизнес-зоны: элитный рынок сокращается, часть бизнеса уходит в массовые сегменты жилья. При этом элитный рынок начинает разделяться на несколько подклассов.
Необходимо понимать, чем в принципе отличаются разные классы недвижимости. Допустим, человек говорит: «Вот у меня есть столько-то денег, и я за эти деньги найду себе лучшую квартиру». Это эконом-класс. Такому покупателю можно пытаться объяснять, что есть проект лучше, но на сто тысяч дороже. Но он говорит: «У меня этих денег просто нет, и я выбираю ЖК под тот бюджет, который у меня есть».
В бизнес-классе покупатель смотрит то, что ему нравится, но, как и в бизнесе, оценивает, соответствует ли тот или иной вариант соотношению цена/качество или нет. Если предложить комплекс или квартиру, где качество превосходит какие-то ожидания, такой клиент готов что-то добавить к бюджету. Или, наоборот, он может уйти в другой проект, если рассматриваемый комплекс, на его взгляд, по уровню не соответствует заявленной стоимости. То есть он все время ищет, считает, ориентируется на так называемый buyback: сможет ли он продать эту недвижимость, если что-то пойдет не так, желательно при этом что-нибудь выиграв, но уж точно не проиграв. Это бизнес-класс.
На элитном рынке покупатель говорит: «Я вот это хочу, и меня какие-то вопросы меньше волнуют. Потому что именно это я хочу». Но сейчас элита тоже делится, внутри нее появляется сегмент, который похож на бизнес-класс. Конечно, осталась и первая часть покупателей, которые ориентируются только на то, что им нравится, но расслоение и смешение с бизнес-классом в плане подходов к выбору недвижимости заметно.
Какие локации в Санкт-Петербурге сейчас привлекают застройщиков дорогого жилья?
Все больше и больше начинают смотреть на то, чтобы была хорошая экологическая обстановка. Раньше это было опционально, а сейчас многие рассматривают экологию как первоначальный фактор. Когда застройщики говорят про вид из окон, это, на самом деле, тоже элемент экологии, потому что в каком-то внутреннем дворе или дворе-колодце нет ни того, ни другого.
При этом если люди ищут квартиру, чтобы жить там с детьми, они прекрасно понимают, что экология в центре города плохая, на том же Невском, и начинают оттуда переезжать, рассматривать что-то на природе. Если проживание без детей, если это «рабочая» квартира, тогда можно рассмотреть центр. «Леонтьевский Мыс» в этом смысле находится в привилегированном положении: с одной стороны, это исторический центр Петербурга, с другой — близко к природе и атмосфера жизни как за городом. Это и Крестовский парк, и Финский залив. Кстати, сейчас в городе появляется новое понятие, это то, что мы для себя назвали «вид на 200 миллиардов»: начинает формироваться новый бизнес-центр города, и мы его хорошо видим. То есть наш проект находится на границе трех главных констант: исторического центра, природы и формирующегося центра с башней «Газпрома», стадионом и западным скоростным диаметром.
А в какие локации в ближайшее время может сместиться строительство элитных проектов?
Будет востребован Петровский остров, где элитные проекты будут концентрироваться, конечно, вдоль берега. Но минимум лет восемь там будет стройка. А если там стройка, то это не элита. Почему мы строили наш комплекс одной очередью? Да потому что в принципе невозможно строить элитный проект очередями. Иначе люди, которые покупают в первой очереди, будут жить на стройке, но тогда это не элита. Можно называть это бизнес-классом, но только не элитной недвижимостью. Если у человека есть деньги, он никогда не будет жить на стройке.
Также, как я уже сказал, идет формирование нового делового кластера. Штаб-квартира «Газпрома» дает новый, современный центр — а-ля Дубай или а-ля Гонконг. В течение 10-15 лет он будет формироваться, и мы начнем замечать этот новый центр. Мы можем рассуждать сколько угодно о том, нравится нам это или не нравится, но это неизбежно, потому что город должен жить, а жить в старых, жестких лимитах исторической части он не сможет. Ему все равно нужны новые технологии, новые формы. Но, конечно, не в «старом» городе будут возникать стеклянные блоки, это было бы неправильно.
Локации вдоль Невы сейчас застраиваются быстро, Васильевский остров продолжит развиваться и дальше. Но в целом на островах мало потенциала, помимо Петровского. Каменный остров застраивать не дадут, и это хорошо, на Крестовском на сегодняшний момент, на мой взгляд, уже перебор проектов. Зелени там много, но и застройка плотная, и девелоперы все добавляют и добавляют туда проекты, и получается такой элитный муравейник. Это неправильно: элита — это воздух, это пространство.
Возьмем, к примеру, дворцы, которых много в Санкт-Петербурге и окрестностях. Посмотрите, как там организовано пространство, сколько там места, вспомните, какие парки были в усадьбах. Это делалось для того, чтобы показать масштаб, показать, какая большая у нас страна.
Есть ли сегодня спрос на дорогие квартиры? И что происходит с ценами на элитную недвижимость?
В этом сегменте всегда было сложно просто вывести какую-то математическую формулу. Успешные люди есть всегда, просто во время каких-то изменений может меняться их состав, приходят другие покупатели. И очень часто для рынка это бывает даже лучше, потому что новым клиентам требуются новые квартиры. Поэтому покупатели на рынке есть, но они долго сомневаются, выбирают, пытаются понять, что же будет дальше. Элита — это люди, которые заработали свое состояние своей головой, соответственно, они думают, стараются предвидеть последствия, и решения они принимают сейчас дольше. Дело не только в конкретной квартире, они думают о том, что происходит в стране, о политике, о своем бизнесе, рассматривают разные варианты места проживания. Пока еще в головах не сформировалась четкая картина, что будет в ближайшее время. Спрос пойдет вверх, когда сложится это представление о будущем.
Как за последнее время изменился портрет покупателя? Кто сейчас приобретает элитную недвижимость?
Финансовая политика государства стала более жесткой, это связано и с инфляцией, с борьбой с какими-то, скажем так, негативными проявлениями в госконтрактах — все это влияет на структуру покупателей. Зато появляются новые бизнесы, они растут, и их владельцы приходят на рынок недвижимости. Например, можно выделить тех предпринимателей, которые нашли для себя толчок к развитию, благодаря санкциям и тренду на вынужденное импортозамещение.
В последнее время многие эксперты все чаще говорят о том, что элитные квартиры необходимы сдавать готовыми «под ключ». Согласны ли вы с таким мнением?
Я думаю, сейчас потихоньку приходит доверие профессионалу, но окончательно переход еще не наступил. В 90-е когда тебе нужен был дизайнер, было много желающих выполнить эту работу. Но на деле они могли ничего об этом не знать, не соблюдать никаких основных принципов и делать невесть что. И в какой-то мере в итоге мы все стали немного дизайнерами, потому что увидели массу ошибок этих недоучек. И эта волна недоверия все еще есть.
Мы именно поэтому выбрали Филиппа Старка, пригласили его для работы на нашем проекте. Это звезда мировой величины, и вопросов, правильно он делает или нет, не может быть. Если мы приводим человека без имени и говорим, что он хороший дизайнер, все равно остается недоверие. Мы до конца эту полосу еще не прошли. В Европе, к примеру, привыкли, что только профессионалы занимаются своим делом, а у нас еще нет. И это касается не только дизайна, я имею в виду многие вещи. До сих пор многие занимаются ремонтом сами, максимум приглашают дизайнера, который просто переводит творческие идеи клиента в то, что построят другие руки. То есть это не дизайнер-творец, а дизайнер-переводчик, такого у нас очень много.
То есть к квартирам «под ключ» покупатель элитной недвижимости пока не готов?
Нет, не готов. Покупатели приходят и говорят: «Да, мы хотим с отделкой, но только мы вам сейчас расскажем, какие изменения мы хотим внести». Зачем же что-то делать, чтобы потом ломать?
Сейчас всех волнует отмена долевого строительства. Как вы относитесь к этой инициативе?
Мне кажется, последние лет десять все, что было связано с долевым строительством, шло куда-то не туда. У нас была и помощь долевому строительству, и нормы ужесточили, а дольщиков, которые потеряли свое жилье, все равно много. Это говорит о том, что планку перегнули настолько, что обманутых дольщиков стало больше, а потому что стало проще обрушить компанию. Если появляется несколько недовольных дольщиков, они могут легко уничтожить бизнес, и обманутыми станут 100% дольщиков проекта.
В России долевое строительство, как перевернутый конус. Сначала его перевернули вверх ногами, а теперь стараются то с одной стороны его подпереть, то с другой, но он все равно заваливается то туда, то сюда. Может, проще его поставить на твердое основание — землю? Во многих странах владелец земли платит основной налог, а с владельцев домов и квартир может уже собирать арендную плату. А у нас приходит покупатель и первым заключенным ДДУ снижает стоимость земли, потому что дольщик сразу становится сособственником этой земли. И у нас единственная страна, где банк оценивает стоимость земли в «ноль». Во всем мире ты закладываешь землю, получаешь деньги, строишь там фундамент, приходишь в банк, и там оценивают и понимают, что земля с фундаментом стала стоить дороже, дают дальнейшее финансирование и так далее. И тебе земли достаточно, чтобы все построить. А у нас ты владеешь землей, но ничего не можешь с этим сделать. Россия — это единственная страна, где земля выведена из оборота в общении между банком и девелопером.
То есть вы приветствуете идею перехода на проектное финансирование?
Проектное финансирование уже есть. Я считаю, что нельзя совсем отказываться от долевого участия, но можно включить в эту схему землю. Сейчас она ничего не стоит для банка, потому что покупатели становятся ее совладельцами, и банку это неинтересно: слишком много обременений. Как вариант — пусть банк берет землю в залог у девелопера. Это может быть хорошей рабочей схемой, потому что основной актив — земля — будет в залоге у банка, и он будет за этим активом следить. И если будет появляться какой-то недовольный дольщик, банк будет ему просто возвращать деньги и возникновение 10% недовольных не будет вызывать обрушение всего проекта.
Читайте также
Блиц-опрос: чем обернется отказ от долевого строительства в 2019 году
«Люди перестали гнаться за первым попавшимся предложением в черте города»
На финишной прямой: новостройки, готовые к сдаче в эксплуатацию
Дата публикации 21 июня 2018
