В начале ноября в Госдуме был рассмотрен законопроект, который предусматривает ряд изменений, связанных с комплексным развитием территорий. По просьбе Новострой-СПб юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Мария Оболенская прокомментировала, какие новшества ждут застройщиков на этот раз.
Правительством РФ на рассмотрение Государственной Думы был внесен проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)», который 6 ноября 2018 года был принят в первом чтении.
Из пояснительной записки к законопроекту следует, что целью внесения предлагаемых изменений является развитие строительной отрасли в рамках комплексного и устойчивого развития территории для вовлечения в градостроительную деятельность так называемых «депрессивных» площадок (к ним относятся неиспользуемые или неэффективно используемые территории, значительная часть которых занята самовольными постройками, аварийным жильем).
Соответственно, большая часть поправок вносится в Градостроительный кодекс РФ (далее — ГрК РФ) в части установления процедур осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий.
Среди наиболее интересных для застройщиков нововведений можно обозначить следующие:
1. Устанавливается возможность по согласованию с уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления включать в границы территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, земельные участки для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.
Для включения в границы соответствующей территории земельные участки должны:
— находиться в государственной и (или) муниципальной собственности;
— не быть обременены правами третьих лиц;
— являться смежными по отношению к одному или нескольким земельным участкам правообладателей земельных участков.
Представляется, что такая возможность может быть достаточно полезной в определенных случаях: например, когда деятельность по комплексному развитию территории осуществляется не всеми правообладателями находящихся в границах соответствующей территории земельных участков и ограничена их участками.
2. Устанавливается, что проект планировки территории и проект межевания территории (далее — ППТиПМ), утвержденные до 1 января 2017 года, применяются без приведения их состава и содержания в соответствии с требованиями ГрК РФ к таким проектам в отношении территории по комплексному развитию территории. При этом нормативным правовым актом субъекта РФ могут быть предусмотрены случаи, когда такое приведение документации по планировке территории в соответствие с ГрК РФ необходимо.
Отметим, что ранее уже предлагалось внести подобные изменения, однако соответствующие поправки так и не были приняты. В настоящее время каких-либо норм, относящихся к данному вопросу, в ГрК РФ не содержится. Однако учитывая, что при разработке ППТиПМ должны соблюдаться требования п. 10 ст. 45 ГрК РФ, в том числе расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей
территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, очевидно, что в имеющихся сейчас ППТиПМ указанные нормы соблюдены быть не могут, а их несоблюдение является основанием для возврата органом местного самоуправления направленного правообладателями проекта.
Кроме того, в правила землепользования и застройки различных муниципальных образований были внесены соответствующие изменения в части введения расчетных показателей обеспеченности территории объектами инфраструктуры. Например, ПЗЗ Санкт-Петербурга разграничивает «обычные» ППТиПМ и ППТиПМ, разработанные для осуществления деятельности по комплексному устойчивому развитию территории (п. 4.7 ПЗЗ Санкт-Петербурга).
Таким образом, представляется, что в большинстве случаев разработка новых либо внесение изменений в существующие ППТиПМ уже является объективной необходимостью, независимо от принятия рассматриваемой поправки.
3. Уточняется возможность осуществления комплексного и устойчивого развития территорий, границы которых устанавливаются в правилах землепользования и застройки муниципальных образований, путем реализации одного или нескольких договоров о развитии застроенной территории, договоров о комплексном освоении территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, договоров о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.
Указанное нововведение представляется довольно интересным с точки зрения применения в отношении установленных территорий различных механизмов ее развития в зависимости от удобства их применения. Однако его реализация наверняка потребует дальнейшего совершенствования законодательства для устранения возможной несогласованности различных норм, регулирующих соответствующие способы развития территории.
Законопроект содержит также и другие изменения в ГрК РФ, многие из них носят, скорее процедурный или декларативный характер. Например, вводится определение понятия «комплексное развитие территории» или предусматривается, что порядок внесения изменений в документацию по планировке территории должен быть установлен Правительством РФ.
Также Законопроектом предусмотрено, что применительно к земельным участкам, находящимся в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, комплексном развитии, выдача градостроительных планов допускается только при наличии документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о развитии застроенной территории, комплексном развитии территории.
Следует отметить, что данное условие осуществления строительства на земельном участке в рамках комплексного развития территории следует и из существующей редакции ГрК РФ. Так, согласно п. 4 ст. 57.3 ГрК РФ, если в соответствии с настоящим Кодексом размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории (что для осуществления деятельности по комплексному развитию территории необходимо в соответствии с п. 2 ст. 41 ГрК РФ), выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории.
Помимо изложенных поправок в ГрК РФ, Законопроектом предлагается внести изменения в Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ) в части установления порядка изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости при реализации решений органа местного самоуправления о развитии застроенных территорий или о комплексном развитии территорий.
В частности, нормы ст. 56.12 ЗК РФ распространяются на правоотношения по изъятию земельных участков и объектов недвижимости в случае принятия решения о развитии застроенной территории.
Положения ст. 46.10 действующей редакции ГрК РФ уже предусматривают возможность изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территорий по инициативе органов местного самоуправления.
Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц, если на соответствующей территории расположены аварийные или подлежащие сносу многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу. Так как на такой территории могут быть расположены объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование указанных многоквартирных домов (п. 4 ст. 46.1 ГрК РФ), в случае изъятия земельного участка, на котором расположен аварийный или подлежащий сносу многоквартирный дом, необходимость в объектах недвижимого имущества, обеспечивающих исключительно функционирование таких многоквартирных домов, исключается.
В связи с этим, как следует из пояснительной записки к Законопроекту, представляется обоснованным с целью обеспечения реализации института комплексного и устойчивого развития территорий муниципальных образований предусмотреть в отношении земельных участков, на которых расположены объекты инфраструктуры, возможность изъятия для муниципальных нужд.
Помимо перечисленных изменений, Законопроект содержит и другие поправки, например, в Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в части регулирования отношений, связанных с комплексным развитием территорий муниципальных образований, а также ряд других федеральных законов.
В любом случае, учитывая, что Законопроект был принят только в первом чтении, следует ожидать ряда его изменений, и рассматривать его влияние на правоприменительную практику в будущем пока еще преждевременно. До 5 декабря должны быть представлены поправки к этому законопроекту, а затем рассмотрение продолжится.
Читайте также
Что нам стоит дом построить: смогут ли обманутые дольщики завершить стройку сами?
Поправки в 214-ФЗ: что изменилось для застройщиков и покупателей жилья с 1 июля 2018 года
Дата публикации 14 ноября 2018
