После вступления в силу пакета поправок к 214-ФЗ с 1 июля 2018 года не могут быть созданы новые жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). На рынке остаются только кооперативы, сформированные до этой даты, а остальные будут не вправе привлекать деньги на строительство жилья. При этом ранее дольщики проблемных проектов могли потребовать признания незавершенного объекта своей собственностью. Особенно это выгодно, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют ЖСК, который заканчивает строительство или продает объект.
Возникает резонный вопрос — смогут ли дольщики и сейчас создавать ЖСК для того, чтобы достроить дом своими силами, или же нет, ведь поправки к 214-ФЗ запрещают формирование новых кооперативов? Новострой-СПб обратился за помощью к экспертам: ситуацию разъясняет старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александра Улезко.
Со вступлением в силу норм Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ (о внесении изменений в 214-ФЗ и другие законодательные акты РФ – примечание Новострой-СПб), предусматривающего механизм уплаты участниками долевого строительства цены договора путем внесения денежных средств на счета эскроу, возможностей удовлетворения своих требований в рамках дела о банкротстве у дольщиков станет больше.
Во-первых, необходимо разобраться, что такое счет эскроу, открываемый банком участнику долевого строительства. Это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от дольщика в целях их передачи застройщику после предоставления последним разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. То есть закон предусматривает, что денежные средства дольщиков застройщик получает только после того, как многоквартирный дом будет фактически построен. При этом строительство будет осуществляться за счет средств целевых кредитов банков, пока деньги дольщиков будут лежать на счетах эскроу.
Во-вторых, важно, что Законом о банкротстве (127-ФЗ от 26.10.2002) установлена возможность для дольщика при возбуждении дела о банкротстве в любой момент как до, так и после включения его требований в реестр требований участников строительства отказаться от договора участия в долевом строительстве и получить денежные средства со счета эскроу. Законодатель предусмотрел при этом и риски банкротства банка, поскольку денежные средства, находящиеся на счетах эскроу, будут в обязательном порядке застрахованы Агентством по страхованию вкладов (на сумму не более 10 млн рублей).
Учитывая, что согласно Федеральному закону № 175-ФЗ проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются, дольщик получит обратно только ту сумму, которую он заплатил застройщику как цену договора. Если есть основания для начисления неустоек, штрафов, пени, взыскания морального вреда и иных выплат дольщику от застройщика, их придется устанавливать в реестре требований кредиторов застройщика путем подачи соответствующего заявления арбитражному управляющему. Данные требования не предоставляют в деле о банкротстве статус участника строительства, то есть не дают права претендовать на передачу жилых помещений и решать вопрос о судьбе объекта долевого строительства. Тем не менее эти обязательства погашаются за счет продажи имущества застройщика в деле о банкротстве.
Если гражданин не реализовал свое право на отказ от договора и возврат денежных средств со счета эскроу, он может установить в деле о банкротстве свои требования как участник строительства. В этом случае дольщик может претендовать на передачу ему жилого помещения (если строительство дома фактически завершено) или на привлечение иного застройщика, который завершит строительство (если, конечно, такой застройщик будет найден). Соответствующее решение принимается участниками строительства на собрании, проводимом арбитражным управляющим. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу, создаваемому дольщиками, применяться не будет. Таким образом, в случае, когда строительство многоквартирного дома не завершено к моменту возбуждения дела о банкротстве и завершение строительства невозможно в процедуре банкротства, создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК) дольщиками и завершение строительства силами ЖСК законодательством о банкротстве не предусмотрено.
Такой порядок будет использоваться применительно к объектам недвижимости при заключении договоров долевого участия, по которым средства дольщиков привлекались через счета эскроу. Это в любом случае относится к многоквартирным домам, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. Договоры долевого участия по объектам, в отношении которых первый договор был зарегистрирован ранее, могут предусматривать использование счетов эскроу, но это не является обязательным.
Применительно к процедурам банкротства застройщиков, которые осуществляли строительство многоквартирных жилых домов без привлечения средств дольщиков с использованием счетов эскроу, по-прежнему будет возможно создание дольщиками ЖСК в процедуре банкротства и передача этому ЖСК объекта для завершения строительства. Кроме того, привлечение средств граждан через ЖСК возможно в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», например, при создании ЖСК с целью строительства жилья для военнослужащих, гражданских служащих и некоторых других категорий граждан. В иных случаях создание ЖСК после 1 июля 2018 года не допускается.
При этом Федеральный закон № 175-ФЗ имеет внутреннее противоречие, поскольку наряду с допущением создания ЖСК в соответствии с законодательством о банкротстве и привлечения таким ЖСК средств граждан, в законе указано, что привлечение средств граждан допустимо только ЖСК, созданными до 1 июля 2018 года. Полагаю, что данное противоречие будет устранено либо на уровне законодательства, либо судебной практики, поскольку если в процедуре банкротства объект незавершенного строительства передается дольщикам, создавшим ЖСК, то завершение строительства может происходить во многом за счет денежных средств, привлекаемых после создания ЖСК.
Читайте также
Что делать, если застройщик признан банкротом
Как получить неустойку от застройщика, если ввод дома задерживается
Что делать, если строительство дома приостановлено: советы юриста
«Число проблемных новостроек растет, и их может стать еще больше»
Дата публикации 06 августа 2018
