Очередные поправки в 214-ФЗ и ряд федеральных законов приняты Госдумой в третьем чтении. В них прописаны новые правила игры, которых должны будут придерживаться застройщики, начиная со следующего года. Новострой-СПб попросил юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Максима Алексеева прокомментировать нововведения.
После второго чтения пакет поправок был существенным образом скорректирован по сравнению с первоначальной редакцией. Текст этих поправок вызывает двойственное впечатление. С одной стороны, законопроект вносит ряд технических поправок в текст Закона № 214-ФЗ в части уточнения понятий и использования терминов — например, таких, как «застройщик» или «целевой кредит (целевой заем)», устраняет явные ошибки предыдущей редакции закона, вводя для застройщиков возможность погашать за счет средств дольщиков не только целевые кредиты на строительство, но и целевые займы, а также вводит некоторые послабления для застройщиков в части снижения порога опыта для застройщиков с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м. Также предусмотрен пересмотр модели ответственности бенефициарных владельцев застройщика по его обязательствам перед дольщиками, что, безусловно, будет положительно встречено застройщиками.
С другой стороны, следует отметить, что законопроект вносит ряд принципиально новых дополнений, которые могут существенным образом отразиться на застройщиках и их планах по реализации проектов. И главным из них является поправка, которая предусматривает обязательный переход на использование эскроу-счетов с 01 июля 2019 года всех проектов строительства жилья, включая уже существующие (за исключением тех проектов, критерии в отношении которых в будущем будут определены Правительством РФ).
До 01 июля 2018 года на рынке жилого строительства наблюдался резкий взлет количества выданных разрешений на строительство, вряд ли застройщики закладывали в реализацию данных проектов риски, связанные с обязательным переходом на использование эскроу-счетов. Таким образом, обязание застройщиков к переходу на эскроу-счета не только повлияет на построение финансовой модели по текущим проектам, но и в целом скажется на времени их реализации, возможно, многие из них не будут реализованы вообще. Немаловажным остается и то, что времени для адаптации девелоперов и банков к новым условиям взаимодействия практически не осталось.
Другим нововведением является предусмотренная законопроектом возможность создания Фондом защиты прав граждан монопольного спецзастройщика для завершения проблемных проектов, на которого практически не будут распространяться требования, которые предъявляются к «обычным» застройщикам. В этой связи хотелось бы понять позицию законодателя в том, каким образом существенно более льготный правовой режим для такого спецзастройщика создает более высокую вероятность достройки проблемных проектов без создания риска нецелевого использования средств компенсационного фонда.
Таким образом, как представляется, данные поправки существенным, негативным образом отразятся на деятельности застройщиков. Застройщики вообще в последний год находятся в постоянном процессе трансформации и адаптирования к новым условиям, меняющимся с частотой несколько раз в год, поэтому, как мне кажется, непрекращающийся законотворческий процесс в области долевого строительства не вносит стабильности в деятельность застройщиков и рынок жилья в целом.
Читайте также
«Дешевле уже не будет»: блиц-опрос о том, что будет с ценами и спросом на новостройки
Через год-два поляна для новых застройщиков расчистится, появятся возможности для новых игроков
Дата публикации 20 декабря 2018
