Как не стать жертвой долгостроя

Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg##

Покупка квартиры на этапе котлована – это не только существенная экономия денег, но и большой риск. О том, как не стать жертвой долгостроя, правильно выбрать девелопера и стратегию инвестирования, а также защищает ли покупателя квартиры в новостройке ФЗ 214 и что же все-таки делать, если деньги заплачены, а дом все не строится, Novostroy-Spb беседовал с Павлом Пикалевым, директором Penny Lane Realty Saint Petersburg.

Много ли долгостроя на сегодняшний день в Петербурге? В чем причины его появления?

Нормальной задержкой считается опоздание в сроках сдачи или запуска дома на период до 3-5 месяцев. Нередки случаи, когда девелоперы в рекламе оглашают один срок окончания строительства, а в частной беседе и в договоре уточняя, что реальный фактический срок сдачи – на 1 квартал позже.  У надежного застройщика такая задержка вызвана чаще всего объективными причинами, такими как, например, изменения в законодательной базе. Чем же вызваны настоящие долгострои – объекты, сдающиеся на год или два позже запланированного, а заселяемые еще позже? Что интересно, строители объясняют все проблемы влиянием внешних негативных факторов: внезапными нормативными новшествами, бюрократическими проволочками, проблемами с монополистами, предпочитая умалчивать о неподготовленной или несогласованной документации, отсутствии договоренностей о подключениях к коммуникациям и устаревших разрешениях.

Какой Вам видится политика властей Петербурга в отношении долгостроя? С чем Вы согласны, а что необходимо изменить?

Функция власти – согласовывать архитектурный проект, его технические характеристики. Все остальные вопросы решаются между девелопером, инвестором, подрядчиком, будущим жильцом. Однако с социальной точки зрения наименее защищен в случае задержек строительства именно конечный покупатель. Власть не сможет снять проблему долгостроя, но в ее силах снять бюрократические преграды в строительстве (где их особенно много), ускорить процессы согласования, на которые уходит половина времени строительства, разобраться в несоответствиях между местным и федеральным законодательством, сделать строительство более прозрачным, установить равные и однозначные правила игры.

Реально ли сегодня купить квартиру в новостройке на этапе котлована, то есть, максимально сэкономив, и не лишиться денег? Или тут как у Пушкина «не гонялся бы ты, поп, за дешевизною»?

Как известно, доходность вложения соответствует уровню рисков. В случае покупки квартиры на стадии котлована покупатель выбирает не столько дом, сколько девелопера. Очевидно, что преимущества привлекательной цены на начальном этапе нивелируются отсутствием вовремя полученного права собственности на квартиру. В то же время компании, работающие по 214-ФЗ, да еще и строящие на деньги инвестора, никогда не предложат самые низкие цены на рынке.

Выгодно ли сегодня покупать квартиру на этапе котлована в Петербурге? В каком темпе растет цена квадратного метра?

Разница в цене на стадии котлована по сравнению с моментом сдачи дома может составлять 20-25%. В среднем цена квадратного метра растет по такому алгоритму: начало строительства наземной части добавляет 5%, завершение строительства – до 10%, сдача в эксплуатацию – 5%. В некоторых случаях девелопер прибегает к специальным акциям. Например, холдинг RBI в начале реализации проекта «Собрание» (Б. Посадская, 12) запустил программу предварительного бронирования квартир, по истечению которой (через 10 дней) повысил цены на 300 у.е. А вот СК «Темп», работающая в комфорт-классе, традиционно начинает продажи лишь в готовых домах, после оформления квартир в собственность.

Оправдан ли риск? Насколько эффективно сегодня закон 214-ФЗ защищает граждан?

Риск присутствует всегда – если покупатель пожелает расторгнуть договор долевого участия, даже 214-ФЗ не защитит его от штрафных санкций. Также 214-й закон не защищает покупателя от последствий банкротства застройщика. Кроме того, только репутация компании может минимизировать риск возникновения нареканий на качество строительства.

Какие основные советы Вы бы дали покупателю новостройки? На что нужно обратить внимание в первую очередь?

Основные признаки стабильно работающей компании, помимо большого опыта работы в интересующем покупателя сегменте, отсутствие «проблемных» проектов в прошлом и адекватное соотношение готовых и строящихся объектов. В Петербурге это компании с западными корнями или инвесторами (Юит Дом, ГК NCC, RBI),  местные и московские структуры, имеющие серьезный портфель объектов, диверсифицированную структуру и надежную финансовую и административную поддержку: холдинг ЛСР («ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «Возрождение Санкт-Петербурга», «Особняк»), «Главстрой-СПб». Безусловно, у застройщика должен быть минимальных комплект документов: действующее разрешение на строительство (если идет речь о 214-ФЗ), зарегистрированный договор аренды участка или свидетельство о праве собственности на землю, проектная декларация.

Если все же человек столкнулся с проблемой долгостроя – как надо действовать? Что предпринимать?

Основные способы – расторжение договора с застройщиком и переуступка прав через договор цессии. В первом случае, покупателю придется заплатить немалый штраф. В случае с проблемным домом  недостаток второго пути в том, что новый инвестор будет стремиться компенсировать очевидно возросшие риски снижением цены. Судебные разбирательства малоперспективны – практика решения дел в отношении договоров по 214-ФЗ ничтожна. В любом случае, само время, на которое уйдут суды, может превысить любой долгострой.