Повышение ключевой ставки ЦБ до 17% годовых поставило под вопрос доступность ипотечных кредитов для населения и будущее жилых комплексов эконом-класса, где доля ипотечных сделок традиционно высокая. Портал Novostroy-SPb.ru спросил экспертов о том, как данная ситуация повлияет на рынок новостройках Петербурга.
Алексей Разумов, руководитель отдела по привлечению инвестиций ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»
Рынок недвижимости не так быстро реагирует на изменчивость курсов валют, как финансовый сектор. Существующая временная задержка позволяет разработать обновленную ценовую политику в новых рыночных условиях. Корректировка цен, если и была, то скорее отражает давние циклические тенденции роста. Нет необходимости приостанавливать продажу, поскольку особенности бизнеса подразумевают длительный цикл осуществления сделок купли-продажи. Сейчас панические настроения в финансовой среде акцентируют на надежности вложений в недвижимость.
Если исходить из пессимистичных прогнозов, которые находят большее подтверждение со стороны кредитных организаций, то можно сделать вывод о тенденции к снижению возможности предоставления банками, в особенности мелкими и средними, кредитов девелоперскому бизнесу. Тем не менее, хочется отметить обоюдную уверенность кредиторов и девелоперов в выполнении обязательств по уже предоставленным лимитам кредитования. Прогнозировать процентные ставки не представляется возможным, поскольку они будут зависеть от директивной установки ключевой ставки ЦБ.
По нашим оценкам, в настоящее время все 100% строительных проектов на рынке в той или иной мере реализуется с привлечением банковского кредитования. Однако структура проектного финансирования достаточно диверсифицирована и включает в себя иные источники финансирования, такие как сделки РЕПО, договоры с опционами, пакетные продажи. С одной стороны, у девелоперов сужается возможность привлечения банковского финансирования, с другой, ввиду большей стабильности рынка недвижимости и устойчивых тенденций роста по отношению к лихорадящему финансовому рынку открываются дополнительные возможности привлечения частных инвесторов.
Рост цен на строящееся жилье после повышения кредитных ставок неизбежен, но что-то прогнозировать пока рано и большинство застройщиков заняли выжидательную позицию.
Даже если банки перестанут выдавать ипотечные кредиты, это в первую очередь нанесет урон им самим, а уже во вторую очередь – застройщикам. Существенно снизятся объемы продаж в эконом-классе, а вот на бизнес- и элит-классе это почти никак не отразится.
Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб»
Если ставка по ипотеке будет около 20%, тогда доля ипотечных сделок в сегменте массового спроса сократиться практически до нуля. Если же ставка будет составлять 15-16%, то доля ипотечных договоров на рынке новостроек эконом-класса уменьшится вполовину.
В целом решение ЦБ будет иметь негативные последствия для рынка недвижимости. Поскольку доля ипотечных сделок, скорее всего, снизится, это может привести к уменьшению объемов продаж у небольших застройщиков. Даже если строительные компании будут предлагать собственные рассрочки для компенсации увеличивающейся стоимости ипотеки, это не сильно повлияет на ситуацию.
Для крупных девелоперских компаний ситуация другая. Поскольку все проекты «Главстрой-СПб» обеспечены стабильными финансированием, планы по выводу новых очередей в продажу и объемам ввода жилья в эксплуатацию останутся без изменений. «Главстрой-СПб» сформировал антикризисный продукт, предлагая покупателям качественное доступное жилье, поэтому наши новостройки будут оставаться уникальными на петербургском рынке.
В будущем году мы ожидаем снижение спроса на 20%. Но как только спрос уменьшится, предложение тоже скорректируется. Рынок найдет новый баланс довольно быстро, примерно за полгода. Выживут и будут развиваться проекты в активной фазе реализации, возможен лишь пересмотр скорости и объема вывода в продажу новых очередей, а вот проекты в начальной стадии могут быть отложены до лучших времен.
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»
На сегодняшний день девелоперами заявлено большое количество проектов комплексного освоения территорий в Петербурге и ближайших пригородах. Однако, учитывая неутешительные прогнозы по развитию рынка в 2015 году, скорее всего, строительные компании будут корректировать выход новых очередей в своих проектах, тем самым регулируя спрос. Возможно, ряд застройщиков несколько пересмотрят сроки старта строительства дальнейших очередей.
Очевидно, что те девелоперы, которые ведут строительство за счет своих собственных средств, будут чувствовать себя более уверенно, а те компании, которые ориентировались на долгосрочные заемные средства, уже сегодня начинают думать, как адаптировать свою финансовую модель к изменившемуся рынку. От успешности этого решения будет зависеть судьба многих дольщиков, вложивших свои средства в стройку на фоне ажиотажа.
Павел Пикалев, директор компании Penny Lane Realty Saint Petersburg
Повышение ключевой ставки ЦБ напрямую отразится именно на новостройках эконом-класса, хотя «комфорт» и «бизнес» тоже пострадают. Именно в массовом сегменте наиболее востребована ипотека и рассрочки платежей. И то и другое в ближайшее время серьезно изменится: ипотечные ставки уже выросли, условия по рассрочкам платежей у многих застройщиков пересмотрены.
Все эти факторы да еще и общее снижение доходов в среднесрочной перспективе приведут к снижению спроса на жилье, хотя сейчас мы и наблюдаем некую активизацию, связанную с желанием вложить имеющиеся средства в недвижимость.
Пересмотр крупных проектов возможен как в смысле их масштабов, так и в смысле концепции. Новые очереди, в которых еще не начата реализация, могут быть отложены или вовсе отменены.
Заявленные проекты крупных девелоперов будут продолжены. В то же время, новые игроки, особенно связанные с бизнес-классом, скорее всего, возьмут какое-то время на обдумывание ситуации.
Вадим Лавров, начальник отдела маркетингового анализа компании «ЮИТ Санкт-Петербург»
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» строит жилье классов «комфорт», «бизнес» и «элит». В последние три года, в том числе и в 2014 г., доля сделок с ипотекой у нас составляла около 30%. Естественно, что в этих сегментах доля ипотеки всегда ниже, чем в эконом-классе. Повышение ставок по ипотечным кредитам снизит количество покупок с использованием ипотеки, но это снижение не будет глобальным, тем более что некоторые крупные банки подняли ставки всего до 14,5-15%.
Наши крупные проекты такие как «Новоорловский» и Inkeri рассчитаны на 10 лет, и почти все необходимые разрешения на строительство уже получены, поэтому каких-то проблем с их реализацией не предвидится. Здесь, как заметил наш генеральный директор, речь может идти только о скорости запуска очередей. Если темпы продаж снизятся, то запуск новых очередей будет несколько откладываться, и вся реализация проекта займет, например, не 10, а 11 лет. Что касается других участников рынка, то каждая компания будет действовать по обстоятельствам, учитывая готовность объекта и его востребованность. Новые проекты будут выходить на рынок, но в гораздо меньшем количестве. Особенно это касается крупных проектов, требующих серьезных инвестиций.
Сергей Левчук, генеральный директор ЗАО СК «РосСтрой» в составе ГК «СУ-155»
В случае, если ключевая процентная ставка ЦБ не будет снижена, большинство ипотечных схем станут недоступными для покупателей жилья. Однако это маловероятный сценарий. И участниками рынка, и государством готовятся меры по спасению этого кредитного инструмента.
Во второй половине декабря этого года мы зафиксировали ажиотажный рост спроса на наши квартиры. Сегодня мы прогнозируем, что в первом квартале следующего года будет поддерживаться стабильный медленный темп удорожания квартир, а после этого, к марту 2015 г., возможно, случится серьезный скачок цен (на 25-30%). Это может произойти из-за увеличивающегося разрыва между спросом и предложением в пользу спроса. В то же время, в связи с повышенным спросом и замедлением вывода на рынок новых проектов, требующих инвестиций, которые стали в последнее время дорогими, мы прогнозируем постепенное сокращение рынка предложения к середине года.
При этом, ГК «СУ-155», как системообразующий элемент рынка недвижимости эконом-класса, будет продолжать поддерживать рынок и сохранять объем предложения с целью поддержать цены на недвижимость на максимально низком уровне. Масштабный объем предложения позволяет это сделать.
Пересмотра крупных проектов в ГК «СУ-155» не будет. Обязательства перед соинвесторами всех проектов, которые компания сейчас реализует на северо-западе – ЖК «Каменка», «Новая Каменка» и «Янино-Парк» будут выполнены в полном объеме. Финансирование всех реализуемых проектов обеспечено заблаговременно, а запланированные на ближайшие два-три года уже выведены на площадку.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»
С повышением ключевой ставки ЦБ количество ипотечных сделок резко сократилось. Многие дольщики столкнулись с отказами в выдаче кредитов даже по уже одобренным заявкам. Некоторые банки и вовсе приостановили предоставление ипотечных кредитов, взяв паузу.
В то же время возросло количество клиентов с живыми деньгами – это в основном те, кто снял средства с депозитов для того, чтобы вложить их в недвижимость.
Мы наблюдаем ажиотажный спрос на квартиры, независимо от срока их сдачи. В настоящее время в «Новом Оккервиле» активно раскупаются как готовые квартиры, так и строящиеся – со сроками сдачи в 2015, 2016 и 2018 годах.
Дата публикации 26 декабря 2014
