Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St.Petersburg, рассказала порталу Novostroy-SPb.ru о том, что сейчас происходит на рынке апартаментов Санкт-Петербурга, какие проекты пользуются спросом и почему Петровский остров привлекает ценителей премиального жилья.
Как бы вы в целом охарактеризовали сегмент элитных апартаментов Петербурга сегодня? Какие тренды наметились в последнее время?
Продажи в сегменте элитных апартаментов в 1 квартале 2017 выросли в 6,5 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во многом такая ситуация, как и рост продаж на рынке элитного жилья в целом, связана с выходом на рынок флагманского элитного проекта на Петровском острове Royal Park. По итогам года этот проект занял 7% в общем объеме продаж на рынке премиальной недвижимости, а в 4 квартале 2016 стал самым популярным проектом у покупателей.
Есть мнение, что в сегменте дорогого жилья для покупателя в последнее время инфраструктура важнее локации. Разделяете ли вы это мнение?
Для покупателя элитной недвижимости локация и видовые характеристики проекта являются наиболее весомыми при выборе жилья. Инфраструктура, безусловно, также важна, однако инфраструктура может быть разной, как для сервисного обслуживания жильцов дома, так и открытой для услуг всех желающих. Кому-то это нравится, а для кого-то становится нарушением приватности и комфорта проживания. Популярность старого фонда падает. Покупатели сегодня тяготеют к новым проектам, полностью готовым для проживания, в домах не старше 5-7 лет. Тем не менее, есть отдельные проекты, которые обладают уникальными видовыми характеристиками и реализуются хорошо зарекомендовавшими себя девелоперами. Квартиры и апартаменты в таких проектах пользуются спросом на любой стадии готовности. Так, в проекте Royal Park осталось всего два апартамента с собственными террасами, а в клубном доме Art View House, который вышел в открытые продажи лишь в марте этого года, из двадцати четырех квартир три уже выкуплены.
Апартаменты – это коммерческая недвижимость. Потенциальные покупатели обращают внимание на это? Не отпугивает ли их повышенный налог и коммунальные платежи или то, что в апартаментах нельзя прописаться?
Все элитные апартаменты, представленные сегодня на рынке, созданы в местах, где нельзя строить объекты жилой недвижимости, т. е. вблизи парков, исторических зданий или водоемов. По сути, элитные апартаменты, предназначенные для постоянного проживания, реализуются в полном соответствии с требованиями к жилым помещениям премиум-класса и ничем, кроме правового статуса, не отличаются от жилого дома.
Ставка налога на имущество для апартаментов, как нежилых помещений, выше, чем для обычного жилья. Но кадастровая стоимость помещения, из которой и рассчитывается ставка налога, в случае апартаментов ниже, чем стоимость аналогичных по метражу и прочим качественным характеристикам квартир.
Также стоит учитывать, что стоимость элитных апартаментов, особенно на начальном этапе строительства, пока ниже, чем стоимость премиальных квартир, следовательно, можно выиграть еще и на разнице в цене.
Много ли на рынке апартаментов проектов реновации? Реконструируют ли исторические особняки под апартаменты?
Подобных проектов на рынке Петербурга немного. В качестве примеров можно выделить комплекс «Голландия» на наб. Адмиралтейского канала, д.15, в основе которого была реконструкция Дома Пропера. Комплекс введен в эксплуатацию в 3 квартале 2016 г. Ранее в 2012 г. был реконструирован небольшой особняк на Манежной площади д. 4 («Дом львов»). Еще два проекта находятся в активной стадии проектирования или реконструкции, но в продажу они еще не поступали.
Какие апартаменты сегодня пользуются спросом у ваших клиентов?
Покупатели предъявляют к апартаментам те же требования, что и к премиальным квартирам. И предложение, и спрос на рынке элитного жилья смещаются сегодня из Центрального в сторону островов Петроградского района. Фаворит среди локаций – Петровский остров, и девелоперы, и покупатели проявляют к нему высокий интерес. В ближайшие 3-5 лет здесь появится около 340 кв. м жилой недвижимости класса А и В. Небольшие размеры острова позволяют создать здесь комфортную однородную застройку высокого класса. При этом остров находится совсем рядом с деловым и культурным центром города, а в перспективе транспортная доступность только улучшиться после окончания строительства моста через остров Серный.
Произошло изменение портрета покупателя. Увеличился средний возраст: если в 2015 г. элитное жилье наиболее активно приобретали покупатели в возрасте от 30 до 40 лет, то в 2016 г. возраст ключевой группы составлял от 40 до 50 лет. Это очень требовательная и взыскательная аудитория. Они уже имеют 10-15 летний опыт владения премиальной недвижимостью, поэтому покупка совершается с целью серьезного улучшения жилищных условий, учитываются все параметры нового жилья с тем, чтобы жить с максимальным комфортом.
Также заметна доля состоятельных покупателей в возрасте 30-40 лет, имеющих в семье несколько детей, которым необходимо большое количество спален, грамотное зонирование пространства. Их переезд, помимо расширения площади, довольно часто связан со сменой локации ближе к учебным заведениям, где учатся дети.
Мы отмечаем и рост интереса к небольшим, так называемым «пиджачным» квартирам, которые территориально расположены близко к работе, но не являются постоянным местом проживания всей семьи, а служат дополнением к основному жилью.
Какова ситуация с лофтами? Насколько они популярны в Петербурге?
Это модное направление набирает обороты в Петербурге. Покупателям нравится этот стиль, его лаконичность и брутальность, нравятся большие панорамные окна, высокие потолки. Самые яркие проекты, выдержанные в этом стиле расположены на Васильевском острове: Docklands и LOFT NA SREDNEM. Оба проекта предлагаются покупателям с полной отделкой и меблировкой.
Сколько сегодня стоит квадратный метр в ваших проектах?
В элитном комплексе Royal Park средняя стоимость кв. м составляет около 330 тыс. руб. за кв. м.
Как сегодня можно купить апартаменты? Продаются ли они в ипотеку? Действует ли в ваших проектах рассрочка платежа, скидки, акции?
В проекте Royal Park есть выбор ипотечных программ от 5 банков: Банк Санкт-Петербург, ВТБ, Дельта Кредит, Банк БФА, и СМП Банк. Минимальная ставка по кредиту, которую предложил СМП Банк составляет 10,9% годовых. Действует рассрочка от застройщика до июня 2018 года. Условия рассрочки зависят от суммы первого взноса. Минимальная сумма первого взноса 10%, платежи ежемесячные или ежеквартальные, стоимость рассрочки 15% годовых на невыплаченный остаток. При сумме первого взноса от 60%, рассрочка бесплатная.
Сегодня на рынке элитного жилья все чаще можно услышать о проектах под управлением международных брендов, когда клиент получает не только квадратные метры, но и сервис к ним. Как вы относитесь к этой новинке? Есть ли в ваших проектах сервис? Будет ли он популярен?
В Петербурге на данный момент нет проектов под управлением международных брендов. Тем не менее, во многих объектах, в том числе и тех, которые относятся к жилью, предусмотрен круглосуточный ресепшн или консьерж-служба, которая фактически оказывает услуги на уровне пятизвездочных отелей. Например, такая услуга есть в ЖК «Привилегия».
Каковы ваши прогнозы относительно рынка элитных апартаментов в Петербурге на ближайший год?
В апреле вышел в продажу комплекс апартаментов на Воскресенской набережной 32 от компании Еврострой. В ближайшее время на рынок может выйти еще два проекта апартаментов, общей площадью около 13 тыс. кв. м. Что примечательно, все три лота – это объекты реконструкции.
Дата публикации 20 апреля 2017
