О том, какие трансформации претерпевает рынок новостроек Санкт-Петербурга, как изменился портрет покупателя «первички» и как меняются сами жилые комплексы в эпоху санкций, Новострой-СПб рассказала Виктория Григорьева, генеральный директор «БЕСТ-Новострой».
– Как бы вы описали тренды на рынке недвижимости в целом и на рынке новостроек Петербурга и области в частности? Если коротко попытаться обрисовать картину крупными мазками – каким был первый квартал 2023 года?
– Рынок недвижимости в любом регионе сейчас претерпевает серьезные трансформации. В этом контексте Петербург особенно интересен – в прошлом, самом сложном для отрасли, году рынок Северной столицы демонстрировал антирекордные показатели – было зафиксировано падение гораздо серьезнее, чем в Москве.
– Почему так?
– Санкт-Петербург был и остается инвестиционно привлекательным. Это, в первую очередь, связано с тем, что несколько лет назад сюда начали переезжать крупные компании федерального уровня, государственные учреждения. Перебралась в Северную столицу штаб-квартира «Газпрома», ряд других ключевых учреждений, что дало приток рабочих мест. Период ограничений существенно увеличил туристический поток в город. Отдельно стоит отметить внушительное количество офисов представительств зарубежных компаний – город расположен в приграничной зоне. Именно поэтому в прошлом году такая заметная реакция рынка недвижимости вполне объяснима. Основная часть иностранных компаний покинула Петербург. Город потерял привлекательность с точки зрения переезда и работы.
Но что произошло дальше? Одно направление сменилось другим, и сейчас вектор развития – внутренний туризм, развитие собственных предприятий и технологий. Петербург исторически был у нас туристическим центром, сейчас он получил мощное ускорение в этом плане, и здесь вновь формируется крупный кластер рабочих мест и в туристической сфере, и в сфере услуг в целом. То есть произошло замещение иностранных рабочих мест на российские. Ситуация на рынке труда немедленно отразилась и на рынке недвижимости в положительную сторону. Сейчас мы видим прирост по сделкам в I квартале на 12% по сравнению с IV кварталом 2022 года. Поэтому все достаточно позитивно.
– Что сейчас происходит с предложением на рынке новостроек? Дефицит, профицит, баланс? Еще недавно прогнозировали формирующийся «навес» метров на рынке. Так ли это?
– Рынок недвижимости будет востребован всегда. Конечно, говорить о дефиците сейчас не приходится, разнообразное предложение есть практически везде, в любом регионе. Что касается предложения: у рынка Петербурга всегда была особенность, в сторону которой сейчас пошла и Москва – предложение было представлено лотами небольшой площади и доступными бюджетами, что является ключевым преимуществом в кризисные периоды. Кроме того, недвижимость – это базовая потребность человека. Пока люди женятся, у них рождаются дети, которые взрослеют, пока происходят любые жизненные ситуации, недвижимость будет востребована, спрос будет. Поэтому сейчас можно говорить о разумном балансе.
– То же самое хотелось бы понять про спрос, который обвалился в феврале на 32%. Есть мнение, что люди сейчас не доверяют девелоперам и не готовы вкладывать деньги в стройку на 1,5-2 года. Так ли это или нет? Каков спрос на строящееся жилье весной 2023 года? Действительно ли сейчас больше покупают готовые проекты или проекты на высокой стадии строительства, чем на котловане?
– Всегда есть категория покупателей, которые идут по пути «не доверять девелоперам» – это было и до принятия 214-ФЗ, и 20 лет назад, и сейчас, и будет всегда. Такие покупатели предпочитают готовое жилье. Но это не все покупатели.
Если мы проанализируем прошлый год, то увидим, что инвестиционные сделки практически покинули рынок. Проектное финансирование позволило снизить зависимость от продаж, особенно на начальном этапе, поэтому многие девелоперы сознательно отказались от инвестиционных цен на старте для максимальных темпов. Цены на котловане были совершенно непривлекательными для инвесторов. А сейчас ситуация начинает определенным образом меняться – и на стартах проектов мы уже видим гораздо более интересные цены, покупать на котловане становится выгодно. Многие девелоперы пересматривают свои финансовые модели, особенно те, кто хочет пополнить эскроу-счета, чтобы создать финансовую подушку.
Уже есть проекты, где на начальных этапах предлагаются инвестиционно привлекательные цены, поэтому я бы рекомендовала следить за стартами продаж новых проектов. Конечно, потенциальные инвесторы тщательно оценивают проекты – кто девелопер, кто застройщик, какая репутация у него, с чьей финансовой поддержкой реализуется проект. Если по сумме параметров цена интересна – люди уже покупают именно как инвесторы, без какого-то негатива.
Сложнее ситуация в «премиуме» и в сегменте элитного жилья. Дисконт на старте и высокие требования к качеству в условиях неопределенности – несовместимые вещи. В данном сегменте застройщики либо откладывают старты проектов, либо выходят с достаточно высокими ценами, закладывая возможные риски. В Петербурге рынок элитного жилья имеет свои особенности. Этот сегмент здесь, в большей степени, представлен не новостройками, а квартирами большой площади после капитального ремонта или реконструкции в историческом центре города. В отличие от Москвы этот сегмент занимает значительно меньшую часть рынка. Основная же масса проектов представлена в сегменте комфорт- и бизнес-класса, что гарантирует рынку стабильный спрос и устойчивость.
– Что происходит с ценами на новостройки, особенно на фоне огромных скидок? Можно ли уже говорить о том, что строящееся жилье дешевеет или пока такие скидки только на квартиры, скажем так, не очень ликвидные? Можно ли говорить о стагнации на рынке новостроек?
– Этот вопрос был самым популярным весь прошлый год. Многие покупатели остановили принятие решения о покупке недвижимости, а самым популярным и эффективным рекламным посылом прошлого года был «Скидка сколько хочешь». Бытует мнение, что цены на жилье упали. Но тут крайне важно иметь возможность анализировать актуальность и корректность информации о скидке. Действительно ли она соответствует заявленной? Где база расчета? Что было с этим лотом полгода, год назад?
А ведь в любом процессе есть экономика, есть инфляция и есть вопросы импортозамещения – они никуда не делись. Дорого стоит доставка импортного оборудования, лифтов, отделочных материалов. Дороже стоит логистика при параллельном импорте. Ни один из этих критериев не способствует снижению цены, а только ее росту. Расчетная база просто с точки зрения экономики не позволяет дать скидку и снизить цену. Более того – у застройщика серьезные обязательства по 214-ФЗ за срыв сроков, за некачественное строительство, еще за массу других параметров. То есть давать скидку и осознанно нарушать финансовую модель проекта означает потенциальный недострой либо такое качество финального продукта, за которое потом придется отвечать в суде и выплачивать огромные неустойки. Поэтому заявленные в рынок 15-20% зачастую по факту – это 3-5% в рамках допусков при реализации любого проекта.
Единственная возможность выставить некоторые лоты с ценой, которую можно подать как скидочную – это использовать управление ассортиментом, что действительно является действенным инструментом для застройщика. Мы в режиме онлайн анализируем проекты на рынке и видим интересную особенность: сейчас и в прошлом году очень мало объектов в открытой экспозиции. То есть в закрытом объеме лоты есть, в открытом – мало.
Такая особенность характерна именно для «неуверенного» рынка, когда застройщик не понимает, что будет дальше, по каким ценам выводить лоты в продажу. Есть страх слишком дешево продать ликвидные объекты и напротив – остановить продажи, выставив неликвидные объекты слишком дорого. Поэтому весь прошлый год характеризовался очень низким ассортиментом в открытой экспозиции. И если вам предлагают квартиру, которая раньше была в закрытой части экспозиции, и при этом говорят, что скидка на нее 15% – вы никогда не сможете высчитать реальную цену, потому что точка отсчета неизвестна. Люди, которые профессионально занимаются недвижимостью, инвесторы, отмечают, что снижения цены на рынке нет.
– Пару слов о клиенте. Какой он сейчас? Долго ли думает, просит ли дисконт? Большой ли? Изменились ли покупательские предпочтения? Что на первых позициях при выборе квартиры в новостройке у клиентов в разных сегментах?
– Внешние события держат людей в состоянии неопределенности, тревожности, и, к сожалению, эмоции иногда преобладают над разумом. Какие-то яркие лозунги – «бери сейчас», «небывалые скидки», «завтра уже не будет» – периодически ловят на крючок потенциальных покупателей, которые не могут рационально обосновать решение о покупке.
Но клиент действительно меняется, это очень заметно. Ровно год назад у большинства был категорический отказ от любой покупки новостройки, боязнь зайти в стройку. Мы с вами знаем, что основной процент покупок – в ипотеку, и основной страх был – потеря работы и, как следствие, отсутствие возможности выплачивать ипотеку. Это было год назад. Позже, наряду с большими скидками, появились ипотечные продукты под минимальные ставки, например, 0,01%. Часто у покупателя был первый вопрос: есть ли на проекте ипотека под 0,01 – 0,1%, и только в случае положительного ответа клиент был готов продолжать разговор. Ежемесячный платеж действительно стал более комфортным – там, где раньше в месяц надо было платить 90 тысяч, стали возможны варианты с 35-40 тысячами рублей. Конечно, это привлекло покупателей. Это был следующий этап после «заморозки».
Сейчас следующий этап формирования покупательского спроса. До Нового года, по сути, на рынке были клиенты – потребители околонулевой ипотеки, которые готовы платить ее 30 лет. Сейчас же, с окончанием действия таких программ, на рынок возвращаются покупатели, которые рассчитывают на средний срок погашения ипотечного кредита 7-8 лет, как и было в основном до прошлого года. То есть панические настроения нивелировались, и выбор стал более рациональным и осознанным.
Но срок принятия решения значительно вырос, так как раньше люди выбирали проект, теперь – условия, стали меньше привязываться к конкретной локации, но больше обращать внимания на платежи, метраж, комнатность, качество ЖК в целом, поэтому им нужно время, чтобы найти наиболее подходящую возможность приобретения недвижимости с позиции «цена/качество».
– Как сейчас обстоят дела с ипотекой «от застройщика», с которой откровенно борется ЦБ? И нужна ли эта борьба на ваш взгляд?
– Этот продукт объективно вызвал удорожание лотов, которые продавались с его использованием, поэтому уход таких программ с рынка вследствие действий ЦБ – однозначно позитивная новость. Более подробно: купив с привлечением ипотечных средств квартиру, в обычной ситуации покупателя получает объект недвижимости, который в случае необходимости он может продать, расплатиться с банком и остаться, как минимум, без долгов, как максимум – даже зачастую заработать. Но в случае использования околонулевой ипотеки квартира изначально приобретается по цене до 25% выше рыночной. А вот реализация в случае необходимости должна быть по рыночной цене, т.е. в некоторых случаях значительно дешевле, чем приобретался лот. Более того, для застройщика такая ипотека тоже стоила денег, потому что это субсидированная ставка, которую необходимо было компенсировать банку. Естественно, такие условия не могли быть заложены в финансовую модель проектов новостроек, формировавшихся до февраля 2022 года. Поэтому многие застройщики в качестве стимуляции спроса перешли на отсрочку платежа – вот это действительно адекватный и востребованный инструмент.
– Какие ипотечные программы работают? Действительно ли IT-ипотека «не выстрелила», тогда как семейная ипотека востребована?
– IT-ипотека действительно не выстрелила – первоначальные ее условия были излишне жесткими, а потом у этого продукта просто не нашлось целевой аудитории.
Сейчас прекрасно работает ипотека с государственной поддержкой. И даже при избытке предложений с околонулевыми ставками и массовым информационным шумом часть клиентов сохраняла холодную голову и осознанно использовала именно ее. А в данный момент ипотека с господдержкой – наиболее востребованный финансовый инструмент для приобретения квартиры. Набирает обороты и семейная ипотека – сейчас условия по ней расширены и стали очень привлекательными.
– Наблюдаете ли вы уменьшение средней площади квартиры на первичном рынке? Метраж каких квартир сегодня наиболее востребован у клиентов? Будут ли квартиры «сжиматься» и дальше?
– Да, квартиры уменьшаются. Это заметно даже в бизнес- и премиум-классах, и в этих сегментах даже есть дефицит большой площади. Это своего рода тоже антикризисное решение, и сейчас набирает обороты такой тренд, как объединение двух квартир для получения желаемого метража. Это характерно для всех классов.
Раньше объединение двух квартир для увеличения площади тоже наблюдалось, но все же в меньших масштабах, потому что ассортиментная линейка предлагала квартиры больших площадей. Сейчас, во времена мелкой нарезки, этот тренд стал более выраженным и заметным.
Тренд на уменьшение площадей с большой вероятностью сохранится. Это в первую очередь вопрос средней цены: если изучить динамику продаж, то мы увидим, что практически идентичные проекты с одинаковой средней ценой метра показывают абсолютно разную динамику продаж: просто в одном квартиры более мелкой нарезки, а в другом – более крупной, и мелкая сейчас продается гораздо лучше.
Конечно, более мелкая нарезка – следствие не только экономических условий. Портрет покупателя вообще изменился. Меняется коренным образом и быт людей. Сейчас практически не проводятся никакие мероприятия дома, потому что в любом районе, в любом ЖК в шаговой доступности достаточно много кофеен, ресторанов, кафе, детских развлечений. Доставка готовой еды из сервисов dark kitchen стала альтернативой культу приготовления еды дома. Хранение переехало в келлеры, также для габаритных или просто ненужных вещей можно арендовать бокс или просто продать эти вещи в интернете. Дом становится все более лаконичным и функциональным. И смена ментальности отражается в планировках новостроек. Конечно, в первую очередь это относится к рынку новостроек широкого спроса в мегаполисах, в том числе и в Петербурге.
– За последний год ситуация в стране и на рынке недвижимости сильно поменялась. Как вы смотрите на этот год? Что бы вы посоветовали потенциальному покупателю квартиры в новостройке?
– В целом я смотрю на рынок очень позитивно – на мой взгляд, самое сложное время уже пройдено. Очень интересно будет посмотреть, как будет выглядеть первый проект, созданный на «постсанкционном» рынке. Я предлагаю обратить внимание на старты проектов, поскольку возвращается тренд на инвестиционные покупки. И очень важно совершать любые покупки недвижимости рационально, хотя это во многом эмоциональное приобретение. Считайте, анализируйте, не всегда заявленная выгода – просто маркетинговый ход.
Читайте также:
Урезать расходы: средний размер кредита на новостройку за год уменьшился на 6%
Сами по себе: по итогам I квартала 2023 года подорожали только новостройки бизнес-класса
Дата публикации 08 мая 2023
