Василий Селиванов, руководитель холдинга Legenda, в интервью порталу Новострой-СПб рассказал об изменениях, происходящих на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, а также прокомментировал уже произошедшие и грядущие изменения в 214-ФЗ.
Какие новые тренды на рынке недвижимости вы бы выделили сегодня?
Одно из важных изменений заключается в том, что локация перестала быть единственным критерием цены. Раньше было принято, что в каждом районе города есть некая сложившаяся цена, и застройщики в этой локации расходились в стоимости недвижимости с небольшими отклонениями. Но если цена одинакова, получается, что нельзя вывести на рынок разные проекты. Сейчас мы доказываем сделками, что это не так и в рамках одной локации, даже там, где застройка очень плотная, а конкуренция высокая, разница в цене может быть существенной. Например, квартиры в ЖК «Легенда Комендантского» могут стоить 130–140 тысяч рублей за квадратный метр, а другие предложения в 200 метрах, на том же проспекте — 70–90 тысяч рублей за «квадрат».
Сегодня есть запрос на качество и на формирование среды, особенно в платежеспособных сегментах. Проекты, которые этим требованиям отвечают, и растут, и строятся, и продаются, и дорожают. Многие проекты, которые не справляются в борьбе за вдумчивого адекватного покупателя, автоматически попадают в категорию, где происходит только конкуренция ценой. Это значит, что, если застройщик через дорогу предложил цену на 50 тысяч рублей меньше, покупательский ручеек сразу побежал туда. Это ручеек нижнего платежеспособного сегмента, который подпитывается только акциями, отсутствием первоначального взноса, и, конечно же, поддержкой ипотеки.
На ваш взгляд, вдумчивых покупателей стало больше?
Наша стратегия складывается из того, что основной наш покупатель — это тот, кто приобретает уже не первое свое жилье и идет на так называемый «рецикл». Он уже знаком с «первичкой», «переварил» ее и, как правило, все переделывал. Да, можно переделать что-то в квартире, а что делать с тем, что дальше, за дверью? Вы же не переделаете подъезд, двор, логистику и инфраструктуру. Мне сложно сейчас оценить долю вдумчивых покупателей, но они, безусловно, есть, и на них мы ориентированы. Мы разрабатываем широкий ассортимент планировок, подборку деталей под разные типы домохозяйства, стиль жизни, привычки.
У нас есть особая доля покупателей, которые уже приходят с осознанием, что мы предлагаем больше, чем просто квартиру в жилом доме — мы предлагаем среду, комфорт. По нашим ощущениям, таких покупателей становится больше.
По 214-ФЗ рынок работал более десяти лет, однако сейчас решено отказаться от долевого строительства и перейти на проектное финансирование. В чем, по вашему мнению, причина этого решения?
Официальная причина в том, что властям нужно решить проблему обманутых дольщиков. Но когда пытаются разобраться из-за 3% обманутых граждан со всеми остальными игроками рынка, создавая им трудности, это решение вряд ли последовательное. Я думаю, это скорее какая-то необъяснимая истерика, рефлексия, нежели осознанное стратегическое поведение. То, как поправки в закон представлялись, однозначно демонстрирует, что никто не думал, как сделать лучше. А для того, чтобы было лучше, надо хотя бы спросить у тех, кто работает в этой сфере каждый день: что будет, как будет, зачем. Я считаю, что развитие долевого механизма можно было проводить последовательно и эффективно, гораздо менее рискованно, чем предложенная схема перехода на проектное финансирование. О первопричинах такого решения я не знаю, мне сложно об этом судить. Но нет такой отрасли в экономике России, которая была бы настолько не консолидирована и которая, одновременно, генерировала бы такие огромные неконтролируемые государством финансовые потоки.
Сначала еще был расчет на то, что все сейчас «поистерят», выборы пройдут, предвыборные страсти осядут и чиновники еще раз перечитают, что написали, и все-таки послушают специалистов, говорящих, что этот переход даст последствия, которые не приведут к лучшему. Конечно, я исхожу из того, что рынок нужно улучшать и развивать, но это должны быть последовательные, поступательные шаги. Нельзя вдруг завтра того, кто делал некачественное жилье, заставить сделать качественное. Ему даже проектное финансирование не поможет.
Каких последствий стоит опасаться?
Пытаться консолидировать рынок недвижимости очень сложно. Любое сокращение рынка — неестественная ситуация, которая приведет только к одному — ухудшению качества. Если в итоге мы получим 20–30 компаний и несколько крупных госкорпораций, то лучше мы строить не будем. Обратите внимание, что основные «толкатели» качества — это совсем не крупные компании. Крупные компании со своими стандартами едва успевают догонять конкурентов. Да, есть и мелкие компании, которые ужас что творят, но они могут быть инициаторами качественного развития, потому что находятся в рынке, в совершенной конкуренции. Но если будут созданы условия ограниченного рынка предложения, у девелоперов не будет ни малейшего мотива что-либо улучшать. Они просто стандартизируют. Произойдет подмена понятий. Пройдет какое-то время, и будут говорить о достижениях, которые произошли в качественном развитии рынка. Говорить, как было ужасно, показывая редкие ужасы того рынка, и как стало — показывая, собственно, то, что на этом рынке всегда было. Потому что у крупных компаний стандарты качества все равно есть: где-то похуже, где-то получше. Если мы хотим к таким стандартам подобраться, надо в текущей экономике на это оставить средства.
Понимают ли на федеральном уровне рыночную ситуацию, неизвестно. На местном — не хотят понимать. Если власти признают себестоимость, используя бюджетные расценки, то новые дома должны будут стоить не 80–85 тысяч рублей за квадратный метр, а 37–50 тысяч рублей, а это абсурд. Эта разница будет перекладываться на покупателя.
Последствием быстрого перехода на проектное финансирование будет ухудшение качества строительства. Я думаю, что будет очень сильное расслоение. Возможно, появятся по сути два отдельных рынка, один из которых будет жить ценой. Думаю, возможен всплеск обманутых дольщиков, как последствие быстрых запусков новых проектов перед грядущими изменениями, под воздействием «дедлайна», которые мы видим сейчас. Меня это сильно беспокоит с точки зрения дискредитации рынка. И это произойдет не потому, что власть думала, как сократить долю обманутых граждан. А потому, что она делает это без предупреждения, внося неадекватные изменения, что создает инстинкт неуправляемой толпы у большинства застройщиков, которые кинулись раскачивать нестабильный рынок еще больше, делая некие «кислородные запасы» проектов.
Есть инструменты эффективного развития долевого участия и повышения качества, но для их обсуждения нужен диалог между властями и застройщиками. Власти должны собрать от девелоперов совокупный инсайд и, только адекватно понимая происходящую на рынке ситуацию, сгенерировать свои предложения.
Есть мнение, что переход на проектное финансирование вызван банковским лобби. Вы согласны с этим? Зачем банкам девелопмент?
Вряд ли это инициатива банков. Я думаю, что они будут техническим инструментом. Если бы банки могли работать на рынке шире и активней, они бы давно работали. Банкам нужно зарабатывать проценты от размещения средств. В этой ситуации размещение — это не самоцель, нужно будет вернуть эти деньги и обеспечить их обслуживание. И если банки на этот рынок не выходят, потому что он не может удовлетворять условиям банковского кредитования, то почему выталкивание из «долевки» вдруг сделает проекты финансово устойчивыми настолько, что банки будут готовы их финансировать?
Можно ли в конечном итоге решить проблему обманутых дольщиков, перейдя на проектное финансирование?
Понятно, что если покупатель берет только готовое жилье, то он уже не дольщик. Дольщик не должен рисковать, покупка квартиры — это потребление, а не инвестиции. Да, покупатель может получить продукт дешевле или дороже, но он его должен получить. Это аксиома. Вопрос в том, как сделать, чтобы дольщик без серьезного роста стоимости недвижимости смог ее получить. Сейчас все складывается таким образом, что половине населения готовое жилье недоступно по причине высокой цены. «Вторичка», которая построена пять-семь лет назад, стоит очень дорого, ее почти никто не может купить.
Поможет ли рынку ипотека?
Поможет. Банки, кредитующие объекты по ипотеке, понимают ситуацию с пулом выданных разрешений на строительство, они будут очень внимательно относиться к аккредитации. Я считаю, что это будет очень важным индикатором отсеивания «лишних» проектов на рынке. Очень хочется, чтобы ипотека помогала реальному рынку, а не его «надуванию». И задача банков здесь в аккредитации ликвидных проектов.
Сработает ли новая программа льготной ипотеки под 6% для многодетных семей?
Да, я думаю, что это очень правильно. Все, что происходило на рынке через стимулирование ипотеки и компенсации ставки — реальные рыночные инструменты, потому что это не адресная помощь. Снижение ставки для семей с детьми до 6% — очень позитивный шаг. Наша компания тоже рассчитывает на эту программу, потому что около 70% сделок в проектах «Легенды» приходится именно на такие семьи.
При этом стоит понимать, что программа рассчитана именно на семейные, большие квартиры. И спрос на проекты-гетто, в которых есть целые секции студий и «однушек», не вырастет, туда покупатель не пойдет, так что предложение будет регулироваться. Ипотеку надо стимулировать через демографическую составляющую, это очень правильно и точно. Дальше уже будет ответственность банков, кого кредитовать, а кого — нет.
Есть мнение, что на рынке может образоваться «ипотечный пузырь», и если он лопнет, то Россию ждет кризис, аналогичный американскому кризису 2008 года. Что вы думаете о таком сценарии?
Если макроэкономика в стране останется на существующем уровне или начнет расти, то предпосылок к ипотечному пузырю я не вижу. Доля ипотеки в России намного меньше, чем во всем мире. Размер ипотечного рынка России в десятки раз меньше того «ипотечного пузыря», который был в США в 2008 году. Предпосылки к такого рода мыслям строятся из того, что «ипотечный пузырь» — это возможность не гасить ипотеку. Я допускаю не возникновение такого пузыря, а расслоение ипотечных сделок. Сейчас сильные игроки на ипотечном рынке, дающие хорошие условия по ставке, «вытягивают» качественных заемщиков. Например, Сбербанк: у него требования к ипотеке достаточно жесткие, но компенсируется это низкой ставкой. За счет этой ставки банк собирает заемщиков «первого уровня». Те, кто в Сбербанке получают отказ, получают одобрение в следующем банке. Те, кто получают отказ в этих банках, идут дальше. И поэтому иерархия банков сегодня налицо, и в последнем звене проблемы с ипотекой будут связаны, скорее всего, с обрушением этих банков, которые будут в дальнейшем санироваться.
Читайте также
Поправки в 214-ФЗ: что изменилось для застройщиков и покупателей жилья с 1 июля 2018 года
«Застройщикам придется повысить цены на 20–30% в перспективе двух–трех лет»
«Число «серых» сделок может вырасти в два раза из-за поправок в 214-ФЗ»
Блиц-опрос: отмена долевого строительства и переход на проектное финансирование
Дата публикации 25 июля 2018
