Президент РФ Владимир Путин поручил проработать вопрос перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования строек с участием банков. Новая система должна прийти на смену долевому строительству жилья. Такой переход, по мнению главы государства, может быть осуществлен после того, как с 1 июля будут введены в действие жесткие требования к застройщику. Новострой-СПб выяснил у экспертов рынка, как будет выглядеть новая схема взаимоотношений «застройщик – покупатель» и что ждет рынок новостроек после отмены «долевки».
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Исходя из той скудной информации, которой мы сейчас располагаем, понятно, что время «долевки» сочтено. По-видимому, ее призвана заменить схема привлечения денег дольщиков через эскроу-счета, анонсированная еще в предыдущих поправках в 214-ФЗ. Это означает, что по существу дольщик не передает деньги застройщику, а аккумулирует их на банковском счете. Надо понимать, что в настоящее время наша банковская система не обеспечена средствами, необходимыми для воспроизведения строительства в существующих объемах, их еще нужно привлечь. Вопрос привлечения денег в банки в условиях действующих рисков остается проблематичным и открытым. Банковская система за последнее время подверглась серьезным потрясениям, многие финансовые учреждения ушли с рынка, все это имело разрушительные последствия для предприятий малого и среднего бизнеса и людей, которые потеряли доступ к деньгам на длительные сроки, а то и свои вклады, превышающие страхуемую сумму.
Размер страхуемого взноса на сегодняшний день – 1,4 млн рублей, что никак не соотносится с ценами на квартиры. Если дольщик должен аккумулировать в банке полную стоимость квартиры к моменту окончания ее строительства, то и вклад должен быть застрахован в полном объеме. Пока неясно, сколько банков получит возможность работать с эскроу-счетами, смогут ли эти финансовые организации кредитовать всех тех застройщиков, а их сотни тысяч на территории России, которые захотят воспользоваться проектным финансированием? Получат ли застройщики аккредитацию банков в соответствии с их высокими требованиями?
Возможно, эти меры оздоровят рынок, но огромное количество мелких и средних компаний будут вынуждены уйти. Это неизбежно приведет к сокращению объема предложения. Мы убеждены, что новость об отказе от долевого строительства рынку еще только предстоит в полной мере осознать. Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только вследствие сокращения объемов, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с деньгами банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. м возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»
Считаю, что данная схема не подходит для России. Схема работы по договорам долевого участия давно доказала свою эффективность для обеих сторон. А строительство за счет кредитных средств, безусловно, увеличит цену за квадратный метр.
Не каждый застройщик, особенно если говорить о небольших компаниях, может получить финансирование от банков. Соответственно, сократится и число строительных компаний и, как следствие, объемы строительства. В результате всех этих действий стоимость квадратного метра для конечного покупателя вырастет.
Иван Фатеев, финансовый директор Mirland Development Corporation
Единственной реальной альтернативой привлечению средств дольщиков сегодня является проектное финансирование. Однако, далеко не все девелоперы смогут позволить себе привлекать средства таким образом. Во-первых, проектное финансирование сейчас предоставляют всего несколько крупнейших банков. Во-вторых, процентная ставка достаточно высока: порядка 10-17%. В-третьих, на то, чтобы получить одобрение, может уйти до года.
Эта ситуация может привести к тому, что на рынке жилой недвижимости останется небольшое количество игроков – компаний федерального уровня, которым откроется возможность диктовать рынку свои условия. Квадратный метр при таких условиях скорее всего подорожает, а качество строительства может снизиться. Впрочем, с точностью предсказать все последствия сейчас очень сложно.
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
Череда законодательных изменений по обеспечению защиты дольщиков, с одной стороны, и жернова постоянных изменений законов в градостроительной сфере, с другой, осложняют положение застройщиков. Плюс ко всему недавно мы услышали озвученное Президентом РФ намерение «покончить» с долевкой как с классом. Нет никаких сомнений, что механизм проектного финансирования банками застройщиков не сможет заменить «долевку» даже наполовину. Поэтому сейчас можно уже однозначно прогнозировать кратное снижение объемов жилищного строительства в ближайшие годы. При этом побочным эффектом может явиться активизация текущего спроса. Застройщики, безусловно, не упустят возможность сесть на конька «срочно покупайте «долевку», ее скоро отменят!».
Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой-СПб»
В случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков и частных инвесторов себестоимость строительства возрастет на стоимость заемных средств. Крупные игроки смогут работать в таких условиях, но для мелких и средних компаний настанут тяжелые времена. Если рассматривать рынок новостроек Санкт-Петербурга, то в ближайшие год-два серьезных колебаний мы не ожидаем. В дальнейшем, при отказе от долевого строительства и переходе на продажи только готового жилья, построенного за счет собственных и заемных ресурсов, несомненно, произойдет рост цен на строящуюся недвижимость.
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу LEGENDA
По большому счету, переход на проектное финансирование – это неплохо. Ведь вопрос в стоимости заемных денег и условий банковского кредитования. Все же понимают, что для того, чтобы рынок жил и развивался, эти условия должны покрывать интересы банка, девелопера и возможности покупателя. Полагаем, что переход полностью на банковское финансирование скорректирует рынок и с точки зрения объемов производства, и с точки зрения цены на недвижимость.
Что касается LEGENDA, то компания задолго до принятия судьбоносных законодательных решений поняла для себя выгодность продажи квартир на более поздних стадиях готовности дома и уже давно начало подготовку к постепенному переходу от «долевки» к проектному финансированию и другим способам привлечения инвестиций в строительство.
Дата публикации 07 ноября 2017
