Председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов в интервью Новострой-СПб рассказал о том, как рынок отреагировал на поправки к 214-ФЗ, о заметном увеличении доли ипотечных сделок в сегменте новостроек и возможном значительном росте цен на жилье с 2019 года.
Какие тренды на рынке новостроек Петербурга и области вы бы выделили сейчас?
Рынок сейчас активен. Если в конце прошлого — начале текущего года застройщики находились в стадии неопределенности относительно дальнейшей работы ввиду проработки законодательных инициатив по изменению 214-ФЗ, то сейчас большинство участников рынка наметили дальнейшую стратегию для работы и выводят в продажу новые проекты. В том числе в структуре предложения увеличилось число апарт-комплексов.
Драйвером роста по-прежнему остается ипотека — ставки по кредитам находятся на минимальных уровнях. Сегодня отмечается высокий спрос покупателей на жилье на высокой стадии готовности, а также интерес к европланировкам в проектах. Также можно отметить рост доли региональных покупателей.
Застройщики негативно восприняли поправки к 214-ФЗ, часть которых вот-вот вступит в силу. Как вы смотрите на ужесточение работы по 214-ФЗ?
Отказ от долевого строительства полностью изменит конъюнктуру рынка недвижимости. Застройщикам, чтобы получать от бизнеса приемлемую доходность, придется существенно повысить цены — до 20–30% в перспективе двух–трех лет. Расчет простой: средства дольщиков обходятся строительным компаниям бесплатно, а в случае банковского финансирования нужно прибавить к стоимости конечного продукта расходы на обслуживание банковского кредита. На два года как раз получается «довесок» в 20–30%.
Президент дал распоряжение перейти на проектное финансирование в течение трех лет. Как вы считаете, успеет ли рынок перестроиться за это время?
Все будет зависеть от предложений банков — какие схемы работы и условия они предложат строительным компаниям.
Нужно ли нам проектное финансирование? Искоренят ли нововведения само понятие «обманутый дольщик»? Или этого можно было добиться и без перехода на проектное финансирование?
Если говорить о 214-ФЗ в целом, то, по большому счету, в первой редакции он решил свою главную задачу — обеспечить защиту дольщиков, тем, что полностью исключил двойные продажи. Новые нормы не дают абсолютно никакой дополнительной защиты или гарантий покупателю, зато существенно увеличивают нагрузку на застройщиков.
Если не секрет, ваша компания так же, как и остальные застройщики запаслась разрешениями на строительство впрок? Или у вас другая стратегия?
Думаю, что этот вариант прорабатывался всеми участниками рынка, в том числе, и нами. Но у крупных компаний есть определенный запас прочности: например, имея в стройке полмиллиона квадратных метров, мы еще года два можем ничего не менять, достраивая свои текущие объекты.
Какие квартиры в новостройках сегодня пользуются спросом у покупателей? По-прежнему скромные студии и «однушки», или благодаря ипотеке люди стали покупать просторное жилье?
Сейчас покупатели предпочитают компактные функциональные планировки, позволяющие организовать жилое пространство с максимальным комфортом без переплаты за «лишние» метры. В том числе популярны квартиры с большими балконами, гардеробными. Кроме этого, внимание клиентов привлекают квартиры с кухнями площадью больше средней, которые используются для организации не только кухни, но и места для проведения времени всей семьей.
Какова доля ипотеки в ваших проектах сегодня? Как вы считаете, ждать ли снижения ставок тем, кто пока присматривается к квартирам в новостройках? Или нужно не ждать, а покупать сейчас?
В наших проектах доля ипотеки за пять месяцев текущего года (с января по май) составила 64%. Это на 8 п. п. выше, чем аналогичный период прошлого года. На мой взгляд, снижение ставок уже произошло, в частности, в прошлом году ставки поменялись кардинально. Если в начале 2016 года ставки составляли 11–12% (при этом была поддержка государства), то на сегодня ставки по ипотеке в среднем составляют 9–10%. В рамках совместных партнерских программ застройщиков и банков ставки еще ниже. Кроме этого, с начала этого года работает программа «Семейная ипотека с государственной поддержкой», ставки по которой составляют от 6%.
Я всегда придерживаюсь позиции, что если клиенты определились с вариантом для покупки, то не следует откладывать решение в надежде дождаться более выгодных условий. В настоящее время и цены на жилье, и ставки по ипотеке одни из самых лучших.
Что будет с ценами в этом году? Прогнозируете ли вы рост?
По нашему прогнозу, в 2018 году цены будут расти на уровне 2017 года. Значительный рост цен начнется не ранее 2019 года. К концу 2018 года средний индекс цены на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области по сравнению с текущим периодом, по нашим оценкам, изменится на 1–3%.
Что сегодня интересует покупателей квартир в новостройках в области? Цена или инфраструктура на первом месте?
Цена является приоритетной в любое время. Более того, именно цена определяет и месторасположение объекта, и площадь выбираемой квартиры. Основными факторами для покупателей при выборе квартиры, на которые они опираются, остаются транспортная доступность, наличие развитой социальной инфраструктуры в районе и планировка квартиры. Также покупатели квартир на первичном рынке обязательно оценивают надежность застройщика, срок его работы на рынке, репутацию, качество реализованных проектов.
Какой прогноз по рынку новостроек вы бы дали на ближайшее время?
Прогнозировать ситуацию сейчас не просто. Как я уже отметил ранее, рынок сейчас активен. По нашим оценкам, спрос на жилье на первичном рынке в дальнейшем будет расти.
Читайте также
«Число проблемных новостроек растет, и их может стать еще больше»
«Верхний предел роста цен на жилье может быть 15%, иначе его никто не будет покупать»
Блиц-опрос: чем обернется отказ от долевого строительства в 2019 году
Новые ипотечные рекорды: выдано в полтора раза больше кредитов, чем год назад
Дата публикации 02 июля 2018
