Одна из главных целей реформы долевого строительства – защита покупателей от недобросовестных застройщиков. Но смогут ли эскроу-счета спасти деньги дольщиков, как покупатели относятся к нововведениям и что происходит с ценами на рынке? На эти вопросы специально для Новострой-СПб ответил Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС».
Какие тренды на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленобласти вы бы выделили сегодня?
Безусловно, клиентов все больше, помимо цены, интересует качество. Мы вкладываем в это понятие не только сам конструктив и оснащение зданий.
Для нас важно предложить клиенту максимальный комфорт на любой стадии, закрыть все его потребности от самого первого обращения в отдел продаж до заселения и последующего проживания.
В этом году мы запустили интернет-магазин квартир. Выбрать жилье, оформить все документы на покупку, подписать и зарегистрировать договор можно не выходя из дома, что особенно удобно для региональных клиентов и молодого поколения покупателей. Доля сделок через интернет-магазин квартир сегодня приближается уже к 20%.
Важно и обеспечение будущих жителей необходимой инфраструктурой: достаточным количеством машиномест в паркингах, социальными объектами, коммерческими помещениями, общественными пространствами для отдыха, игровыми и спортивными зонами во дворе.
Так, в микрогороде «Новое Сертолово» детский сад был введен в эксплуатацию одновременно с первой очередью домов, а вместе с последующими очередями будет построена школа и еще один детсад.
ДОУ, а также современная торговая галерея возводится в ЖК «Континенты», в проекте комфорт-класса «Жили-Были» мы предусмотрели фитнес-клуб с бассейном.
Немаловажно и то, что у нас есть собственная управляющая компания, которая отвечает нашим требованиям по клиентоориентированности и продолжает воплощать в жизнь концепцию, заложенную при проектировании.
Ваша компания была готова к переходу на продажу по эскроу-счетам?
Как крупный игрок строительного рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области мы заблаговременно, вдумчиво и без суеты начали подготовку к нововведениям.
Для нас важно было в первую очередь, чтобы наши клиенты не почувствовали на себе никаких изменений, чтобы все процессы шли отлаженно. И такой подход в том числе позволил нам не корректировать планы по выводу новых объектов и вести продажи в рамках запланированного сценария, не прибегая к демпингу.
В начале лета в рамках Петербургского международного экономического форума мы подписали соглашение о стратегическом сотрудничестве с банком ВТБ, благодаря чему стали первым девелопером в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, который получил проектное финансирование.
Мы осознано не стали уходить от эскроу-счетов, пытаться перейти на продажи по другим формам договора, ведь это порождает дополнительные вопросы у клиентов.
Для нас репутация надежного застройщика – один из наиболее ценных активов.
Как вы считаете: рынок в целом нуждается в проектном финансировании и эскроу-счетах или это избыточная мера?
Сделки с использованием эскроу-счетов – это не ноу-хау российских законодателей, а общемировая практика. И действительно такая схема ведет к более цивилизованным отношениям застройщика и покупателя, дает дополнительные гарантии безопасности сделки для клиента.
Да, переход на новую схему работы влечет за собой определенные сложности для строительных компаний. Банк становится полноценным участником проекта, можно сказать, содевелопером, который дает оценку финансовой состоятельности проекта, контролирует процесс строительства и исполнения застройщиком обязательств перед дольщиком, делит с девелопером риски.
Процедура вывода новых объектов становится более длительной и более вдумчивой, ввиду появления дополнительных затрат на проектное финансирование меняется рентабельность объектов и ценообразование.
Однако это сложности переходного периода, которые решаются в диалоге всех игроков. В конце концов, очередными изменениями строительную отрасль уже не удивить, мы постоянно работаем в режиме адаптации к новому. Я уверен, в результате мы получим более «здоровый» рынок.
Что, на ваш взгляд, произойдет с ценами на квартиры в новостройках в связи с реформой долевого строительства?
Прогнозы по росту цен на 20-30% не соотносятся с реальностью и действующей покупательской способностью. Кроме того, сейчас больше 80% всех проектов продолжают работу по старой модели, так что у нас есть переходный период, когда застройщики, если они еще этого не сделали, могут учесть все нюансы при выстраивании новых бизнес-моделей.
Повышение цен по-прежнему будет зависеть от стандартных факторов: степень готовности объекта, конкурентное окружение, уровень спроса в целом по рынку и на конкретный тип планировок. На мой взгляд, покупателя ждет стандартная динамика цен, если не будет новых серьезных экономических или законодательных встрясок.
Активный рост стоимости квартир в ГК «КВС» наблюдался скорее в подготовительный период, поскольку взаимодействие с банками в вопросах проектного финансирования диктовало свои правила, в том числе, по ценообразованию.
Выручка компании в 1 полугодии возросла более чем на 10%, по сравнению с аналогичным периодом 2018 года при сохранении показателей по продажам в метрах и сделках.
Свою роль сыграла и позиция компании на рынке: большая доля наших объектов находится в высокой степени готовности. В 2019 году мы вводим в эксплуатацию ЖК «Крылья», Клубный дом «G9», вторую очередь ЖК «Кирилл и Дарья», 3-ю очередь микрогорода «Новое Сертолово».
Является ли заключение ДДУ с использованием эскроу-счета гарантией безопасности для покупателя?
Эскроу-счета дают некоторую дополнительную гарантию, ведь в случае, если застройщик не выполнит своих обязательств, клиенту будут возвращены внесенные им средства. Однако вопрос репутации, надежности девелопера, его пунктуальности по срокам передачи жилья никуда не уходит.
Во-первых, при наступлении страхового случая, если сдача дома будет просрочена больше, чем на полгода, дольщик сможет получить от банка не более 10 млн рублей вложенных средств, даже если квартира стоила дороже.
Во-вторых, если квартира приобретена в ипотеку, проценты по кредиту не возвращаются. Да и в случае 100% оплаты клиент теряет в деньгах как минимум из-за инфляции.
И уж точно никакой эскроу-счет не может гарантировать клиенту качество строительства и комфорт последующего проживания. Это исключительно ответственность и профессионализм застройщика и управляющей компании, вопрос клиентоориентированности.
Для ГК «КВС» этот вопрос – наиболее приоритетный. Мы строим в достаточно конкурентных локациях и знаем, что для клиентов, выбирающих нас, цена является важным фактором, но не решающим.
Нас ценят за качество строительства и отделки, продуманный подход к созданию инфраструктуры и за уверенность в последующем профессиональном обслуживании дома.
Расскажите, сколько проектов продаются у вас по эскроу-счетам, сколько – по старым правилам.
С использованием эскроу-счетов идут продажи в объектах, запущенных после 1 июля: это квартал «Атмосфера» в микрогороде «Новое Сертолово» и клубный дом «Б57» в Московском районе.
В остальных запущенных проектах у нас уже набрана достаточная строительная готовность и объем реализованных квартир, поэтому продажи здесь продолжаются по старой схеме.
Ваши покупатели знают, что такое эскроу-счета?
Тема реформирования строительного рынка получила широкое освещение в СМИ, и для клиентов, которые интересуются покупкой недвижимости, как минимум слово «эскроу» не в новинку.
Наибольшее число вопросов – практические: по порядку заключения сделки с открытием счета «эскроу». В любом случае, наши клиенты могут получить подробнейшую информацию от специалистов компании и на этапе покупки, и в любое время после.
Каковы в настоящее время покупательские предпочтения?
Покупательские предпочтения в масс-маркете меняются мало: это некий баланс качества, удобного расположения и стоимости. И, конечно, удобство взаимодействия с компанией, ее репутация.
Велика ли доля ипотечных покупок в ваших проектах?
В ГК «КВС» сегодня 55% сделок заключается с использованием ипотечного кредита. Сегодня ряд банков предлагает ипотечный кредит по ставке ниже 9% годовых, а по программе семейной ипотеки – ниже 5% годовых. Это определенно положительно скажется на показателях продаж.
Вы согласны с тем, что теперь дольщики-ипотечники будут более уязвимы в случае банкротства застройщика? (им вернут тело кредита, но они потеряют проценты)
Как я уже говорил, вопрос надежности застройщика никуда не уходит. В случае банкротства компании пострадают клиенты любой формы оплаты. При большой сумме ипотечного кредита, естественно, покупатель останется в существенном минусе, поскольку в первые годы он выплачивал в основном проценты.
При 100% оплате человек также теряет в средствах: инфляция плюс потерянная прибыль от возможного инвестирования суммы в другой инструмент.
С другой стороны, нужно учитывать, что без эскроу-счетов клиент компании-банкрота вообще может остаться без выплат и в лучшем случае еще неопределенное количество лет ждать свою квартиру, продолжая выплачивать ипотечный кредит и проценты, арендуя жилье, без возможности забрать средства и приобрести другую квартиру. Разница колоссальна.
Каков ваш прогноз на год? Много ли застройщиков покинут рынок?
На мой взгляд, большого сокращения рынка не будет. Возможно, отсеются небольшие компании с единичными жилыми проектами или с изначально неудачной финансовой моделью, возможно, часть игроков предпочтет переориентироваться с жилой на коммерческую недвижимость.
Однако сейчас в Петербурге основной объем предложения сконцентрирован в руках 10-15 крупнейших игроков с достаточным опытом работы. У рынка было время, чтобы подготовиться, просчитать новую бизнес-модель.
Что вы можете посоветовать покупателям сейчас? Отложить покупку квартиры и подождать или все-таки приобрести жилье?
Спрос на ликвидные качественные проекты в Петербурге превышает предложение, и в этих условиях стоимость недвижимости не может снижаться.
Кроме того, ставки по ипотеке сейчас более чем комфортные. Если покупатель нашел подходящую квартиру и уверен в застройщике, то откладывать покупку точно не стоит.
Читайте также
«Уровень цен на квартиры, построенные по новой схеме, будет гораздо выше»
Покупатели не заметят разницу между сделками по эскроу и ДДУ
Дата публикации 21 августа 2019
