Сколько бы рынок ни готовился к переходу на проектное финансирование, вопросов у покупателей по-прежнему много. Не все знают, что такое эскроу-счета, безопаснее ли приобретать жилье по старым правилам, что будет с ценами на квартиры. Обо всем этом специально для Новострой-СПб рассказала Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
Давайте начнем с азов: что такое эскроу-счет? Как процедура покупки квартиры сейчас отличается от того, что было до 1 июля 2019?
Эскроу-счет – это счет в банке, который открывается под строительство конкретного объекта застройщика и где аккумулируются средства дольщиков. В дальнейшем, после оформления права собственности первым клиентом, деньги перейдут застройщику.
Что касается процедуры покупки квартиры, то она остается такой же. Только теперь деньги дольщиков поступают не на расчетный счет застройщика, а на эскроу-счет в банке. С технической точки зрения будут задействованы те же самые операторы: дольщик, застройщик и банк.
Как проверить добросовестность застройщика? Или, покупая квартиру по эскроу, это уже неважно?
С введением счетов эскроу в плане добросовестности застройщика остается единственный вопрос: справится ли компания со взятыми на себя обязательствами. Это будет зависеть от того, правильно ли рассчитана девелопером экономика проекта, сможет ли он обеспечить полный цикл реализации.
Один из путей проверить это – посмотреть на кредитную историю застройщика. Если в его портфеле нет просроченных объектов и обманутых дольщиков – это уже говорит о том, что компания способна правильно распределять финансовые ресурсы и вовремя исполнять свои обязательства.
Также дополнительную проверку застройщики проходят со стороны банка, который, выдавая кредит на строительство, также проверяет надежность заемщика.
Как проверить банк? Что будет, если банк со счетами эскроу обанкротится?
Не все банки допущены к работе с эскроу-счетами. Чтобы получить это право, кредитная организация проходит тщательную проверку в Центральном банке РФ, только после этого регулятор выдает соответствующее разрешение.
В случае если банк, предоставивший застройщику кредитную линию, обанкротится, то в соответствии с законом, дольщикам будут компенсированы вложенные средства, так как деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов.
Утвержденная страховая сумма составляет 10 млн рублей. Это максимум, на который может претендовать дольщик. Даже если он купил несколько квартир. Сумма довольно внушительная, поэтому, я думаю, что вопрос недополучения средств в такой ситуации может быть актуален только для покупателей элитной недвижимости или инвесторов.
Может ли покупатель сам выбирать банк, в котором будут храниться его средства или у застройщика есть собственный пул банков-партнеров, и покупатель должен будет хранить свои деньги именно там?
Покупатель не может выбрать банк, так как кредитную организацию, которая сможет выдать средства для проектного финансирования, выбирает застройщик. Дольщик может выбрать только банк для оформления ипотечного кредита. Если это тот же самый банк, в котором у застройщика открыт эскроу-счет, то процедура будет проще, если же нет, то дольщику просто нужно совершить больше действий для оформления ДДУ.
Какой порядок действий, если покупатель берет ипотеку? Можно ли купить квартиру в новостройке в рассрочку по эскроу или вариантов два: ипотека или 100%-ная оплата?
При покупке квартиры в ипотеку процедура такая же, как и раньше. Только сейчас при заключении сделки и регистрации ДДУ банк перечисляет средства не на расчетный счет застройщика, а на эскроу-счет. Возможны варианты со 100% оплатой и с рассрочкой. Единственное, банки сейчас накладывают ограничения по видам рассрочки: основное требование, чтобы все средства были внесены покупателем до окончания срока строительства.
Заключение ДДУ: все происходит по той же схеме, что и раньше? Деньги покупателя попадут на эскроу-счет после регистрации в Росреестре?
Да, деньги покупателя попадут на эскроу-счет после регистрации договора долевого участия в Росреестре.
В какой момент застройщик получит доступ к деньгам покупателей на эскроу-счетах: в момент передачи ключей дольщику или в день сдачи новостройки в эксплуатацию?
Застройщик получит доступ к деньгам покупателя, которые лежат на эскроу-счетах, после того, как первый дольщик зарегистрирует право собственности на свою квартиру. Пока утверждена такая схема. Но не исключено, что в этот порядок могут быть внесены изменения, так как сейчас застройщики активно просят о возможности раскрывать эскроу-счета поэтапно.
Каковы основные риски для покупателя при покупке по эскроу? Рискуют ли те, кто купят квартиру по старым правилам?
Застройщик может не достроить объект при любой из этих схем. В случае с эскроу-счетами у банка, в котором хранятся деньги дольщиков, может быть отозвана лицензия, это будет основанием для остановки строительства.
Однако самый большой риск для покупателей – это то, что уровень цен на квартиры, построенные по новой схеме, будет гораздо выше.
Как вы думаете, застройщиков, которые будут использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) будет много? Чем рискует покупатель в данном случае?
Вряд ли застройщики будут использовать предварительный договор или ЖСК. Сейчас закон относит продажи квартир по таким схемам к числу незаконных, поэтому покупатели должны быть внимательными и не соглашаться переводить деньги по такому договору в обмен на более низкую цену квартиры.
Новостройки по эскроу и новостройки, которые будут продаваться по старым правилам, – сильно будут отличаться в цене? Что будет с ценами на строящееся жилье в ближайшие полгода?
Сейчас наступает переходный период, когда доля проектов, которые будут реализовываться по новой схеме, будет увеличиваться. Уровень цен на них также будет расти за счет дополнительных издержек для застройщика в виде кредитных средств и обслуживания эскроу-счета.
Сейчас эти затраты пока еще могут быть компенсированы за счет проектов, которые реализуются по старой схеме, но в дальнейшем эта возможность постепенно сойдет на нет.
Тем не менее, рост цен не будет резким. В ближайшие полгода он составит 7-8%, его основной пик придется на 2020-2021 гг.
Читайте также
«В горизонте двух-трех лет петербургский рынок может столкнуться с ситуацией дефицита предложения и «взрывным» ростом цен»
На первичном рынке нет недостатка в новых проектах, но цены выросли во всех сегментах
Дата публикации 18 июля 2019
