В Петербурге растет число обманутых дольщиков – сегодня их количество уже достигло 914 человек. Покупателям квартир в новостройках очень важно уметь защитить себя от недобросовестных строительных компаний. Novostroy-SPb.ru узнал у экспертов, что делать, если застройщик нарушает условия ДДУ.
Для начала стоит разобраться, с какими нарушениями ДДУ сталкиваются дольщики чаще всего. На первом месте находится задержка срока передачи квартиры. Если квартира не передана в срок, указанный в договоре, дольщик имеет права расторгнуть договор и получить деньги обратно с процентами за их использование, либо потребовать компенсацию в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от внесенной суммы (стоимости квартиры) за каждый день просрочки. Как рассказал старший юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов, размер компенсации рассчитывается по следующей формуле: цена ДДУ*8,25%/150*число дней просрочки.
Кроме этого, дольщик имеет право требовать компенсацию за съем жилья из-за задержки передачи квартиры и другие убытки. В этом случае, помимо претензии, необходимо предоставить договор найма квартиры и документы, подтверждающие оплату.
Застройщик обязан предупредить дольщика в письменном виде за два месяца до окончания срока передачи квартиры. Посылая уведомление, компания просит клиента подписать дополнительное соглашение к договору. Но дольщик не обязан подписывать его. Как рассказал Александр Искандеров, директор правового департамента ГК «Доверие», согласно Гражданскому кодексу РФ изменение договора возможно только по обоюдному согласию сторон. «В случае, если соглашение будет подписано, требовать платы за неустойку уже не получится – новый срок принят клиентом, а значит заявленная ранее дата учитываться не будет», – добавил Александр.
ЖК «Летний»
Но бывают случаи, когда сроки, указанные в ДДУ, меняются по независящим от застройщика обстоятельствам. «Если разрешительная документация изменена и с городом согласовано изменение срока строительства, то против этого ничего не поделаешь», – рассказала начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Достаточно часто встречаются нарушения, касающиеся качества квартиры. В этом случае все недостатки должны быть указаны в акте осмотра. Если застройщик не предлагает подписывать акт осмотра, необходимо направить ему претензию, включающую описания всех нарушений.
До того, как подписывать акт осмотра, лучше проконсультироваться у юриста или поручить ему составление всех документов, чтобы избежать возможных подводных камней.
По словам директора юридической фирмы «Петербургский дольщик» Павла Папуниди, в претензии, касающейся качества объекта, или акте осмотра квартиры, обязательно нужно указать, какой именно способ защиты своих прав вы выбираете:
- безвозмездное устранение недостатков,
- соразмерное уменьшения цены,
- возмещение собственных расходов на устранение недостатков со стороны застройщика.
Буквально это должно выглядеть так: «прошу безвозмездно устранить вышеуказанные недостатки» или «прошу уменьшить цену квартиру на 100 000 рублей в связи с обнаруженными недостатками».
Гораздо чаще серьезных нарушений ДДУ встречаются разночтения, которые застройщики используют в своих интересах. Например, в договор включается пункт о взимании коммунальных платежей с момента ввода дома в эксплуатацию, но еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Подобные требования вполне можно оспорить. Также застройщики часто обязывают дольщика доплачивать, если реальная площадь квартиры оказывается больше запланированной. Однако этот пункт противоречит логике закона «О защите прав потребителей». «В ст. 29 указано, что предоставление товара надлежащего качества относится к обязанностям продавца», – сказал Александр Искандеров. – Более того, дольщик не имеет возможности влиять на ход строительства, а потому требования перерасчета, согласно складывающейся судебной практике, неправомерны». Таким образом, если площадь квартиры оказалась меньше заявленной, застройщик должен компенсировать лишние траты покупателя, а у последнего даже появляется возможность расторгнуть договор.
Обычно оспаривать вышеописанные нарушения ДДУ приходится уже после подписания договора. Когда застройщик вынуждает дольщика доплачивать за лишние метры, дольщик может отказаться или даже заплатить, но после отстаивать свои интересы в суде. Очень сложно учесть эти моменты до подписания договора ДДУ, поскольку застройщик крайне редко соглашается переделывать договор под клиента и удалить какие-либо пункты.
ЖК «Московский квартал»
В большинстве случаев, застройщики отвечают на претензию молчанием или отказом. Однако они обязаны реагировать на обращения дольщиков. «В ДДУ предусмотрен обязательный досудебный порядок решения споров. Направляя претензию, дольщик исполняет такое условие ДДУ и уже после этого, в случае отказа добровольно оплатить пени, вправе обратиться в суд», – рассказал Денис Артемов. Если застройщик отказался удовлетворить претензию, дольщик может потребовать штраф за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке – 50% от присужденных судом денежных сумм, что существенно увеличивает финансовую привлекательность иска.
На основании письменной претензии застройщик может согласиться на выплату пени за просрочку или предоставить компенсацию в другой форме, как то: бесплатно подготовить проект перепланировки, сделать ремонт, оформить право собственности, предоставить скидку на покупку места в паркинге и др.
Если решить вопрос в досудебном порядке не удается, нужно подавать иск в суд. Конечно, здесь существуют определенные риски. Как рассказала Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, в случае банкротства компании-застройщика выплата компенсации может затянуться на неопределенный срок. Если покупатель не заключал договор со страховой компанией, он может и вовсе потерять деньги.
«Другой риск заключается в том, что суд в праве снизить величину неустойки, если считает ее несоразмерной допущенному нарушению», – говорит Павел Папуниди. Поэтому необходимо подготовиться к доказыванию обоснованности размера штрафных санкций, которые должны быть применены к застройщику. Судебный процесс может длиться довольно долго, и для положительного исхода дела нужно запастись терпением.
Читайте также:
Отмена ДДУ: причины и следствия
Дата публикации 16 октября 2015
