Комитет по транспортной инфраструктуре Петербурга разослал всем крупным застройщикам, работающим в городе, предложение взять на себя проектирование и строительство объектов улично-дорожной сети, обеспечивающих доступность жилых комплексов. Строительные компании, конечно же, без энтузиазма приняли эту информацию и начали готовиться к худшему – предложение властей вскоре может стать требованием.
Дороги – тяжкий груз
Застройщики могут самим разработать техническое задание на строительство дорог и устанавливать сроки выполнения работ. По мнению чиновников, такой подход позволит синхронизировать сроки строительства жилья и дорожной сети и более эффективно расходовать бюджетные средства.
Опрошенные Novostroy-SPb.ru эксперты едины во мнении, что подобные изменения, безусловно, осложнят жизнь девелоперов, особенно тех, чьи проекты реализуются на удалении от существующих городских магистралей или в глубине кварталов.
«В идеале, застройщики не должны заниматься проектированием и строительством дорог. Потому что стоимость инфраструктуры, транспортной и иной, должна быть включена в итоговую стоимость участка»
Игорь Петров, E3 Investment
Строителей понять можно – государство не снижает налоги, но при этом ежегодно расширяет список требований к жилым комплексам, вводит различного рода ограничения, словом, меняет правила игры. В конечном итоге все это отражается на доходах компаний, чему они не рады. «Если все взвалить на застройщиков и в целом на бизнес, то функция государства как института просто потеряется, – говорит Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга, партнер компании «ПОБЕДА-девелопмент». – Ведь одна из основополагающих функций государства – аккумуляция ресурсов и направление их на социальные нужды. И если уж строится новое жилье, то город тоже в нем заинтересован. Для него это новые налоги, как от застройщиков, так и от жителей. Не стоит забывать и о дорожном налоге и акцизах на бензин, которые, по идее, должны направляться на строительство дорог и всей транспортной инфраструктуры. То есть деньги собираются, а направляются на какие-то иные нужды, что, как мне кажется, не совсем правильно».
«У нас застройщик строит практически все – от трансформаторных подстанций до детских садов и школ, он разрабатывает за свой счет градостроительную документацию (ППТ), которую согласно Градостроительному кодексу должен разрабатывать муниципалитет»
Денис Жуков, «СВП Групп»
При этом строители утверждают, что есть примеры, когда компания за свой счет проектировала и строила дороги, мосты, устанавливала светофоры и т.д., испытывая невероятное количество сложностей – бюрократических, финансовых. В частности, огромного труда стоит передать на баланс города уже построенные объекты, содержание которых застройщику не по карману. Это, кстати, отчасти касается и социальных объектов, например, детских садов.
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова сообщила, что при строительстве вне населенного пункта некому передать дорожную сеть на баланс, в итоге дополнительная нагрузка ложится тяжким бременем на девелопера, а в конечном счете – на покупателя.
В свою очередь, позиция чиновников тоже понятна и обоснована – строительство жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области идет высокими темпами, причем площадки находятся на удаленных от центра территориях, в промышленных или пустовавших ранее районах, где никогда не было дорог, либо их состояние оставляет желать лучшего. «Возможность существенно сэкономить бюджетные деньги, переложив решение проблемы транспортной доступности на строителей, выглядит перспективной, – пояснили в компании «Л1». – Однако по сути за дороги будут платить покупатели недвижимости».
Заплатит покупатель?
В случае, если застройщикам все же придется заниматься проектированием и реализацией улично-дорожной сети, цены на квартиры вырастут, это понимают все, вопрос лишь на сколько. По разным оценкам, жилье подорожает на 1-10% в зависимости от сложности ситуации – где-то объем дорожных работ небольшой, а где-то придется серьезно попотеть, вложить сотни миллионов рублей. «Если проект небольшой и находится на первой линии городской магистрали, увеличение будет минимальным. Если же мы говорим о крупных проектах развития территорий, которые располагаются на большом удалении от существующих магистралей, дополнительная нагрузка на старте проекта может оказаться весьма весомым фактором», – поясняет Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
По данным E3 Investment, платежеспособный спрос на новостройки сократился на 30% по отношению к 2014 г. Не растут и цены. Тот застройщик, кто первым переложит те или иные расходы на покупателей в виде повышения цен в своих ЖК, окажется в проигрышном положении.
Таким образом, полное перекладывание дополнительных затрат на покупателя маловероятно. Этому будет препятствовать продолжающаяся стагнация платежеспособного спроса на фоне усиления конкуренции. Как рассказал Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», результат очевиден – застройщики будут вынуждены сокращать норму рентабельности, и без того снизившуюся после ряда поправок в градостроительное законодательство. Одним из вариантов решения проблемы Антон Банин видит частно-государственное партнерство в сфере дорожного строительства. Однако пока что этот способ доступен, скорее, для крупных девелоперов и преимущественно в рамках комплексного освоения территорий. Другой вариант – объединение с соседними девелоперами. И если в крупных проектах жилищного строительства повышение цены будет равномерно распределено по лотам и этапам строительства, то в локальных объектах или территориях освоения «серого» пояса пробивка новых улиц может оказаться губительной для экономики проекта.
О низкой маржинальности девелоперских проектов в кризис стали говорить так часто, что в это можно и поверить, а значит, становится понятно, что компании экономят как могут, стараясь при этом держать лицо. «Последние полгода застройщики стараются «уйти» от обязательного строительства социальных объектов: сокращают объемы вводимого жилья, строят апартаменты, которые по сути являются жильем. Если же дополнительной нагрузки избежать не удалось, то откладывают строительство социальных объектов до выхода на рынок последних очередей проектов», – говорит Кирилл Моченков, руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar.
«На покупателей расходы по строительству дорог не переложить, поскольку в каждой локации существует рыночная стоимость, привязанная к покупательскому спросу. Поэтому берясь за строительства комплекса, к которому необходимо строить дороги, девелоперы уменьшают рентабельность проекта»
Дмитрий Ходкевич, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Интерес к участкам без дорог упадет
Необходимость проектировать и строить дороги может негативно отразиться не только на текущих, но и на будущих проектах. И если в текущих просто вырастут цены, то будущих может просто не быть. Уже сейчас девелоперы замораживают большинство проектов КОТ из-за необходимости серьезных финансовых вложений на начальных этапах (которые при нынешнем спросе окупятся нескоро). Если компаниям придется строить дороги к отдаленным жилым комплексам за свой счет, то смысл освоения новых площадок исчерпает себя. Единственное, что может спасти ситуацию – резкое снижение цен на землю, но это маловероятно.
Светлана Денисова однако считает, что только крупный проект может вынести такую финансовую нагрузку, средства, выделенные на благоустройство территории, как правило, включают в себя затраты на внутриквартальную дорожную сеть. «Работать без прибыли застройщик может только очень короткий срок, – говорит Светлана. – Девелоперам необходимо покрыть текущую себестоимость и обеспечить развитие основных фондов, амортизацию механизмов и заработать прибыль. Если бизнес перестанет приносить прибыль, им перестанут заниматься – это экономический закон и здравый смысл».
Таким образом, приобретая участок, девелоперы будут более серьезно подходить к оценке своих затрат и прогнозу цену реализации, чтобы в конечном итоге принять решение о целесообразности освоения территории. Скорее всего, окажется, что без подъездных путей или перспективы их появления земельные участки не подходят для жилищного строительства. Только если экономика проекта будет позволять построить дорогу, такой участок будет интересен. В противном случае – нет. Одно дело строить внутриквартальные дороги, а совсем другое – подъезды. Не стоит забывать, что еще необходимо все это проектировать и согласовывать. А потом передавать на баланс муниципалитета. «Все зависит от параметров конкретного участка, его локации, разрешенных высотности и плотности застройки. Иными словами, того, какой проект на нем можно реализовать, – отмечает Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела». – Если он окажется рентабельным даже с учетом строительства дорожной инфраструктуры, то девелопер возьмется за его реализацию. Подобные примеры существовали и ранее».
«Пока проектирование и строительство дорог носит рекомендательный характер, но застройщики будут более внимательно подходить к покупке земли под проекты вдали от магистралей»
Дмитрий Михалев, «СПб Реновация»
Эксперты уверены, что спрос на участки может сократиться в Приморском, Петродворцовом, Красносельском, Пушкинском, Колпинском районах Санкт-Петербурга и Всеволожском районе Ленинградской области, так как именно здесь дорожные проблемы наиболее острые. В компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» и вовсе всю Ленобласть считают проблемной – дороги там оставляют желать лучшего.
Опыт девелоперов
Надо сказать, что в Петербурге и Ленобласти уже есть удачные примеры того, как застройщики вместе с жильем строят и дороги. Пожалуй, самый известный случай за последние годы – в поселке Мурино застройщики совместными усилиями договорились построить съезд с КАД. Здесь же, в Мурино, «УНИСТО Петросталь», «ЦДС», NCC (Bonava) и другие компании проектируют продолжение Пискаревского проспекта до Токсовского шоссе протяженностью 7,2 км.
ГК «УНИСТО Петросталь» за собственный счет строит дорогу до ЖК «Аннинский парк», которая соединит комплекс с Красным селом.
Компания «Петербургстрой Skanska», реализовывавшая в 2001-2006 гг. проект «Новая Скандинавия», построила за свой счет подъездную дорогу между жилым комплексом и Выборгским шоссе.
«ЛенСпецСМУ» построила за свой счет подъездную дорогу к жилому массиву «Юбилейный квартал».
«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» проектировала и строила дороги вокруг и внутри микрорайона «Новая Охта». Это проложенная вдоль микрорайона улица Маршака, проходящие через него улицы Корнея Чуковского, Даниила Хармса. Также компания реконструировала Муринскую дорогу вдоль жилого комплекса.
В январе этого года было отрыто Суздальское шоссе, которое спроектировала и профинансировала компания «ЮИТ Санкт-Петербург».
«Главстрой-СПб» активно вкладывается в транспортное направление, компания получила разрешение и приступила к строительству дорожных участков в ЖК «Юнтолово». Помимо этого, застройщик провел внутриквартальную дорогу в проекте комплексного освоения территории в Выборгском районе – «Северная долина».
ГК «ЦДС»» совместно с властями региона приступила к проектированию скоростной дороги в обход Мурино и Нового Девяткина. В Кудрово вместе с другими застройщиками района построит новый въезд со стороны проспекта Большевиков, а также выезд с Центральной улицы на Мурманское шоссе. А в Буграх по просьбе местного муниципалитета уже проведена реконструкция Гаражного проезда.
При строительстве в проекте «Семь столиц» в Кудрово Setl City реализовала прокладку несколько улиц, в том числе Европейского и проспекта Строителей. Последний по планам властей в перспективе протянется вдоль КАД и будет продолжен до пересечения с Ленинградской улицей. Компания принимает финансовое участие в проектировании данной магистрали. В рамках проекта «GreenЛандия» у метро «Девяткино» в 2016 году совместно с другими застройщиками компания восстановила дорожное покрытие на дороге в Мурино, а также закончила строительство перекрестка улицы Шувалова и бульвара Менделеева. Кроме того, у станции метро «Девяткино» в перспективе должен появиться международный автовокзал с выездом на трассу Матокса-Токсово. Проектирование будет осуществляться с участием застройщиков, в том числе и Setl City, а строительство предполагается на деньги из федерального бюджета.
Компания Setl City принимает участие и в появлении дорог на территории Петербурга – недавно передала в КРТИ и КИО, согласно ранее подписанному трехстороннему соглашению, проект продолжения проспекта Ветеранов до проспекта Буденного. Проектирование осуществлялось на собственные средства для улучшения транспортной доступности проекта «Солнечный город». Также застройщик за свой счет достроил Кудровский проезд, соединивший улицу Центральную и проспект Большевиков Невского района.
Дата публикации 09 июня 2016
