Последние несколько лет территории бывших промзон в районе Черной речки активно застраиваются. Какие дома там появляются, как развивается инфраструктура и есть ли у этой локации потенциал для дальнейшего освоения свободных земель, узнал у экспертов Новострой-СПб.
Историческая локация «Черная речка» находится в Приморском районе, который по праву считается одним из самых благоприятных для проживания в Петербурге. Несмотря на то что он относится к спальным, его отличает очень выгодное расположение. Совсем рядом – центр города и престижная Петроградская сторона, при этом есть съезд на ЗСД и КАД, а также прямой выезд в курортную зону – Сестрорецк, Зеленогорск, Кронштадт.
Приморский район имеет «персональный» доступ к Финскому заливу, а более 25% его территории занимают зеленые зоны. Эти два фактора делают его одним из самых экологически благоприятных в городе. Кроме того, за долгие годы здесь сложилась хорошо развитая транспортная и социальная инфраструктура: есть несколько станций метро, проложены разнообразные маршруты общественного транспорта, имеются школы, детские сады, поликлиники, больницы, места для прогулок и отдыха, ТРЦ, различные гипермаркеты.
Под локацией «Черная речка» обычно подразумевают территории, ограниченные Большим Сампсониевским пр., пр. Испытателей, Коломяжским пр., Ушаковской и частично Выборгской набережной. В некоторых случаях к ним относят и иные близлежащие улицы (например, Литовскую, которая находится в «приграничном» Выборгском и Калининском районах) или, напротив, «урезают» границы. Из-за этого у экспертов есть разночтения в отношении количества жилых проектов, расположенных в этих местах.
«Локация Черной речки значительно расширилась, то есть не ограничивается только одноименной станцией метро. В настоящее время там построены и строятся целый ряд новых ЖК. В большинстве случаев это объекты уровня “комфорт плюс” или “бизнес-класс”»
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management
Так, по данным пресс-службы компании «Петербургская Недвижимость», сегодня в границах «Черная речка – Лесная» ведутся продажи в 14 ЖК. На конец 2021 года объем предложения там оценивался в 169 тыс. кв. м жилья, что позволило занять этому микрорайону 5 место в рейтинге городских локаций.
По информации Светланы Московченко, руководителя отдела исследований консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, в настоящее время в локации Черная речка возводится 7 жилых комплексов. Объем строящегося жилья составляет порядка 420 тыс. кв. м (7,5 тыс. квартир).
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», уточняет, что сейчас здесь реализуются проекты от ведущих девелоперских компаний: квартал «Черная речка», ЖК Riviere Noire, «Кантемировская 11», «Белый остров», Domino, «Черная речка 41» и «Лисичанская 22».
Тогда и сейчас
Глобальное освоение Черной речки началось в 2012 г., когда стартовало строительство проекта Riverside (Setl City) на месте «Ленинградского Северного завода». За последние 10 лет объем построенного, строящегося и проектируемого жилья в районе Черной речки достиг 1,3 млн кв. м в 15 жилых комплексах, сообщает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers.
Пик освоения пришелся на 2016-2017 годы, когда на территории бывшей конфетной фабрики «Азарт» началась реализация проектов «Георг Ландрин» («Абсолют Строй Сервис»), а на месте бывшего автобусного парка и автотранспортного предприятия появились, соответственно, ЖК Terra (РСТИ) и Tarmo (YIT). В это же время «Мегалит» и «Охта Групп» приступили к строительству «Приморского квартала» на территории Приморской овощебазы. Тогда же на площадках бывшего завода им. Карла Маркса (прежнее название – второй механический завод братьев Лесснер) на Выборгской набережной стали строить ЖК «Притяжение» (Setl City) и «Новый Лесснер» («Отделстрой»).
В 2018 году на территории абразивного завода «Ильич» появился квартал «Черная речка» (девелопер «Группа ЦДС»). На соседней площадке, на стадионе «Луч», началось строительство ЖК Riviere Noire («Группа ЛСР»). В 2020-2021 гг. редевелопмент затронул также завод «Климов» – «Кантемировская 11» (ПИК), «Белый остров» («Базис-СПб»), и завод «Прогресс» – Domino («Эталон»).
На данный момент в локации анонсированы проекты компаний GloraX, Bonava, Legenda и Setl Group.
«Локация в районе Черной речки в последние несколько лет была одной из самых активно застраиваемых прицентральных площадок в городе. Она постепенно превращается в модную точку на карте Петербурга, которая объединяет амбициозные девелоперские проекты и прогрессивную, современную аудиторию. Здесь расположится порядка 650 тыс. кв. м жилой недвижимости, треть которой уже построена и сдана»
Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA
Есть куда расти
Несмотря на интенсивное освоение локации за последнее десятилетие, она все еще сохраняет значительный потенциал для дальнейшего развития. На текущий момент в процесс редевелопмента вовлечена примерно половина из всех потенциально подходящих для этого участков, считает Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. В теории весь промышленно-складской «пояс» на Черной речке может быть в той или иной степени переведен под жилищное строительство. Речь идет примерно о 10 участках, занятых в настоящее время складами, и часто не используемыми по прямому назначению производственными зданиями.
«Локация обладает достаточным потенциалом для будущего строительства. Участки преимущественно сосредоточены вдоль Большого Сампсониевского проспекта, ближе к станции метро «Выборгская»»
Пресс-служба компании «Петербургская Недвижимость»
В ходе исследования «Миллионы квадратов» компания Colliers нашла еще около 24 га, на которых может появиться жилая застройка. На выявленных участках можно построить не менее 250 тыс. кв. м жилья. То есть, в случае освоения этих участков девелоперами, объем застройки в локации может увеличиться еще на 20%, отмечает Елизавета Конвей.
Правда, для того чтобы возвести на этих территориях жилые дома, застройщикам придется сменить «статус» функционального назначения части земель. Но это уже более-менее стандартная процедура для петербургского рынка, и она не должна вызывать затруднений у городских девелоперов, считает Никита Пальянов.
«В перспективе в локации «Черная речка» может быть построено еще около 400 тыс. кв. м жилья»
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg
Цены на недвижимость
В районе «Черной речки» строятся в основном высокобюджетные проекты. Это продиктовано стоимостью земли, затратами на подготовку территорий бывших промзон и ограничениями по высотности и плотности застройки, поясняет Ксения Садкова. Экономика таких проектов в разы сложнее, всегда есть риск удорожания по сравнению с первоначальными расчетами. Сейчас средняя стоимость экспозиции в районе Черной речки варьируется в диапазоне от 270 до 370 тыс. руб. за квадратный метр в зависимости от уровня проекта и срока его сдачи. За последний год рост цен в локации был довольно существенный и составил от 25% до 40%.
«Нескромная» средняя цена реализации лотов объясняется еще и тем, что многие проекты уже находятся в высокой стадии готовности. При этом новые жилые комплексы в локации зачастую сразу выходят на рынок с ценой «завтрашнего дня», не давая скидок на старте, добавляет Наталья Кукушкина. И нет оснований полагать, что в ближайшее время цены будут снижаться – локация продолжает активно преображаться и превращается в фешенебельный городской район.
С точки зрения структуры предложения около 650 тыс. кв. м здесь составляет жилье бизнес-класса, остальные 520 тыс. кв. м – комфорт-класс. Цены по состоянию на октябрь 2021 года в бизнес-классе достигали 227 тыс. руб. за квадратный метр, в комфорт-классе – 196 тыс. кв. м. В целом с 2017 года средняя стоимость квадратного метра в локации выросла на 83%, информирует Елизавета Конвей.
«Средняя цена предложения в январе 2022 года составила в данной локации 262 тыс. руб./кв. м, темпы прироста соответствуют рыночным»
Пресс-служба компании «Петербургская Недвижимость»
Ввиду последних событий никто не берется давать прогнозы насчет дальнейшего роста цен на недвижимость. Пока ситуация непредсказуемая. Сейчас все застройщики пересматривают стоимость, некоторые даже останавливают продажи, рассказывает Катерина Соболева. До недавнего времени цены на «однушки» на Черной речке варьировались от 260 тыс. руб. за кв. м в ЖК Terra до 440 тыс. руб. за кв. м в Riviere Noire. Что касается увеличения стоимости квадратного метра жилой недвижимости с момента начала освоения земель Черной речки, то каких-то резких скачков роста или, наоборот, замедления не было. Цены вели себя так же, как и в любой другой востребованной локации, где проекты реализуются топовыми застройщиками, а квартиры пользуются стабильным спросом.
«В районе Черной речки сейчас строится преимущественно жилье комфорт- и бизнес-класса, поэтому цены сконцентрированы в основном в среднем и высоком ценовых диапазонах. Появление новых проектов только увеличивает ценность локации»
Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
Комфортная жилая среда для всех
Приморский район большой по площади и поэтому разнородный. И среди большинства его уголков именно Черная речка по-настоящему комфортна для проживания. Она находится рядом с центром города и обеспечена качественной транспортно-дорожной сетью. Там достаточно щадящая плотность застройки и есть зеленые зоны.
В Петербурге, к сожалению, практически нет мест, где можно избежать пробок в утренние и вечерние часы пик и где получается пристроить ребенка в понравившийся детский сад или школу буквально по щелчку пальцев. В этом плане Черная речка – не исключение. Тем не менее, эта локация подходит прежде всего семейному покупателю, считают специалисты компании «Петербургская Недвижимость», ведь в предложении представлены более просторные квартиры, а доля студий минимальна (не более 7%). Кроме того, в этом районе ведется строительство и нескольких апарт-отелей, где при желании можно найти предложение малогабаритных лотов.
Помимо семейных покупателей также имеется приличный пул инвесторов, а также молодых предпринимателей и студентов престижных вузов, отмечает Катерина Соболева.
Екатерина Пчелкина добавляет, что в проектах РСТИ довольно высока доля региональных покупателей. В основном это семейные покупатели, которые переезжают из других регионов и улучшают жилищные условия. И это вполне объяснимо: квартирография и площади квартир в жилых комплексах, расположенных в данной локации, отражают запрос на семейный формат.
«Для покупателей, выбирающих эту локацию, основным аргументом при выборе чаще всего становится престижность территории и развитая инфраструктура. Также проекты на Черной речке покупают с пониманием, что район продолжит развиваться и его ценность будет расти. Сегодня это – одна из топовых территорий, примыкающих к историческому центру Санкт-Петербурга»
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС
Черная речка, безусловно, продолжит свое преображение. Уже сегодня на месте старых заводов и промзон вырастают стильные жилые кварталы с современной инфраструктурой. Комфортность проживания в локации будет увеличиваться по мере завершения строительства реализуемых новостроек, то есть в течение ближайших 3-5 лет. Открытие «Лахта Центра», вероятно, придаст дополнительный стимул для развития всех структур, поспособствует дальнейшему совершенствованию района, а также появлению новых рабочих мест и деловых кластеров.
Читайте также:
«Комплексы, находящиеся на начальных этапах строительства, окажутся в зоне риска» – эксперты
Доля региональных покупателей жилья в Приморском районе достигла 40%
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 02 марта 2022
