Промышленные зоны на территории Петербурга имеют большой потенциал для развития. Прежде всего из-за дефицита свободных участков под застройку. Кроме того, промзоны зачастую имеют весьма выгодную локацию. Взять, к примеру, Октябрьскую набережную в Невском районе. Здесь уже несколько лет ведется редевелопмент промзон, на месте которых появляются и будут появляться жилые дома.
Район Октябрьской набережной характеризуется достаточно неоднозначно. С одной стороны, это территория внутри КАД, а значит не слишком удалена от центра города. К тому же, сама по себе набережная имеет массу плюсов – свежий воздух, выход к воде, живописные виды и т.д. Однако конкретно у данной набережной есть минусы. Например, сам вид на воду спорный, ведь по обе стороны от реки расположены в основном промзоны, и любоваться особо нечем. Кроме того, вдоль реки проходит шестиполосная дорога, от которой много шума и грязи. И с зелеными зонами все не так благополучно, есть небольшие парки и скверы, но даже при первом взгляде на карту становится понятно, что этого недостаточно. Много вопросов вызывает и большое количество промзон вдоль набережной. И хотя часть из них уже заняты жильем, все равно некоторые дома соседствуют со складами. Учитывая переформатирование локации под жилищное строительство, постепенно и они будут освобождать место под новые жилые комплексы, по пока ситуация выглядит не совсем благополучно.
«Несмотря на близость Невы и красивые панорамы из окон прибрежных домов, это все же шумный район с большим количеством старого фонда, производствами и загруженными автомагистралями», – говорит Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела».
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что жилье в промзонах вдоль Октябрьской набережной должно быть диверсифицировано по классам ведь близость к воде – это только один из факторов, который будет влиять на классность жилья. Большое значение имеет напряженность транспортной артерии набережной: по ней идет грузовой транспорт, это шестирядное движение, которое круглосуточно функционирует, и говорить о том, что там будет построено только жилье высокого класса, не приходится. В составе кварталов, которые подвергаются редевелопменту, будут укромные зоны, где классность жилья выше, видовые квартиры отодвинуты непосредственно от набережной. А здания, которые прилегают к проезжей части и выходят окнами на набережную, девелоперы по возможности используют под общественную функцию, чтобы снизить шумовую нагрузку на жилье.
«Основная масса жилых комплексов, расположенных в районе Октябрьской набережной, относится к сегменту масс-маркет и является проектами КОТ. Возводить объекты бизнес-класса в большом количестве девелоперам не позволяет статус Невского района. Но видовые характеристики будущих жилых комплексов предоставляют возможность позиционировать их как добротный комфорт-класс»
Ольга Трошева, «Петербургская Недвижимость»
Правый берег Невского района – это симбиоз сформировавшегося спального района с развитой инфраструктурой и новых современных жилых комплексов. По словам Алексея Бушуева, директора по продажам Seven Suns Development, на сегодняшний день данная локация крайне недооценена инвесторами. «Учитывая перспективность места – близость к центру, вид на реку – в ближайшие 10 лет данный район будет стремительно расти и территория от Володарского моста в сторону моста Александра Невского будет застроена современными жилыми комплексами», – говорит Алексей.
В общей сложности, по оценкам экспертов, в районе Октябрьской набережной планируется реализация проектов комплексного освоения общей площадью 2,5 млн кв. м. Сейчас в стадии реализации вдоль набережной находится порядка 10 проектов жилищного строительства. Львиная доля из них строится на участках, где ранее располагались промышленные предприятия. В основном это достаточно крупные проекты, состоящие из нескольких очередей.
ГК «ЦДС» реализует проект комплексного освоения территорий «Приневский». Жилой квартал объединит восемь 24-этажных жилых домов общей площадью квартир порядка 300 тыс. кв. м. Предусмотрено строительство двух детских садов на 360 мест, среднеобразовательной школы на 1375 учащихся, поликлиники, а также спортивных и детских площадок, паркингов на более чем 2000 машиномест. «Наша компания приобрела участок под этот проект в 2012 году, – говорит Станислав Жигунов, руководитель отделка маркетинга и рекламы ГК «ЦДС», – ранее земли принадлежали совхозу «Приневское». На этих территориях размещались парники для выращивания овощей, участок экологически чистый, никаких промышленных производств здесь не было». Срок ГК – 2 квартал 2017 г.
Seven Suns Development реализует проект ЖК «Светлый мир О-Юность», в рамках которого предусмотрено строительство восьми монолитно-кирпичных корпусов высотой от 14 до 25 этажей. Дома сдаются в эксплуатацию вместе с детским садом на 220 мест, необходимой коммерческой недвижимостью, в том числе кинотеатром. Будет организована пешеходная торговая улица с магазинами. По словам Алексея Бушуева, на участке под ЖК раньше находились склады, вредных производств не было. Жилой комплекс будет сдан в эксплуатацию в 4 квартале 2016 г.
«ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») реализовала в районе Октябрьской набережной проект комплексного освоения территорий – ЖК «Ласточкино гнездо», состоящий из 12 монолитно-кирпичных высотных корпусов. Все корпуса сданы, и в настоящее время полным ходом идет строительство школы, рассчитанной на 825 учащихся.
Масштабный проект редевелопмента территории завода «Баррикада» реализует «Группа ЛСР». На участке площадью 60 га появится ЖК «Цивилизация». Здесь будут построены дома класса масс-маркет разного уровня комфортности. На территории также появятся 4 детских сада на 720 мест, 2 школы на 3300 мест, детское образовательное учреждение на 200 мест, совмещающее детский сад и начальную школу. Предусмотрены подземные и наземные паркинги на более чем 4000 машиномест, которые позволят сохранить внутридомовую территорию свободной от автомобилей. Основное отличие этого проекта редевелопмента заключается в том, что это проект комплексного освоения территорий, находящийся не на окраине, а неподалеку от исторического центра города.
Учитывая, что многие новостройки в районе Октябрьской набережной – проекты комплексного освоения территории, девелоперы вместе с жильем возводят и всю необходимую социальную и коммерческую инфраструктуру – детсады, школы, магазины и прочее. «Социальная инфраструктура возводится в соответствии с нормативами и проектами планировки территорий, – поясняет Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация». – Новые жилые комплексы будут обеспечены детскими садами и школами, ведь после заселения численность жителей в районе заметно увеличится».
Из-за роста количества населения за последние годы Невский район нуждается в улучшении транспортной доступности, новых маршрутах общественного транспорта, к тому же, он слабо обеспечен станциями метро. В то же время, как отмечет Светлана Денисова, с точки зрения транспортной доступности Невский район не лучше и не хуже других городских локаций. Он не представляет собой такой замкнутый анклав, которым в свое время была, например, Ржевка, окруженная железными дорогами с минимум выездов. Местные жители, однако, предпочитают пользоваться подземным транспортом, чтобы не стоять в часы пик в многокилометровых пробках.
Немало вопросов при редевелопменте всегда вызывает экология, ведь ранее на данных участках располагались промышленные предприятия, возможно, имело место быть загрязнение почвы и т.д. Однако надо иметь ввиду, что предприятие предприятию рознь. Одно дело, если это нефтеперерабатывающий завод, другое – лесоперерабатывающий. В районе Октябрьской набережной часть помещений пустует, часть сдается в аренду, функционируют офисы, расположены склады, логистические центры. В целом сверхвредных производств здесь никогда не было.
Что касается перспектив редевелопмента промзон, то тут эксперты уверены, что в будущем девелоперов еще больше будут интересовать эти территории, ведь с каждым годом в Санкт-Петербурге становится все меньше удачных мест под строительство жилья, особенно если речь идет о реализации масштабных проектов. «С одной стороны, застройщик освободит город от депрессивных районов, с другой – получит площадку под застройку в черте города», – говорит региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
В перспективе практически вся промзона между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной будет отдана под редевелопмент. Таким образом, новые проекты здесь однозначно будут появляться, это лишь вопрос времени.
«Если собственники предприятий посчитают выгодным их перевод на другой участок или закрытие и будут предлагать девелоперам адекватную экономической ситуации цену, то количество проектов редевелопмента будет расти. Пока же все упирается в экономическую целесообразность. Плюс всегда есть сложности с переводом земли в зону жилой застройки, согласованием высотности домов – это может отнять много времени и не всегда дает требуемый результат»
Дмитрий Михалев, «СПб Реновация»
За последние 20 лет серьезно изменился технологический уклад, для размещения промышленных предприятий нужно меньше земли, поэтому вопрос об эффективном использовании промзон стоит на повестке дня. С другой стороны, чиновники видят перспективу части промзон именно в использовании по их современному назначению – размещению там производственных площадок для обеспечения занятости населения. Светлана Денисова считает, что это нужное дело. «Вокруг города выстроены гигантские спальные районы, которые не предлагают жителям никаких предприятий для занятости, жители ежедневно выезжают на работу, а вечером возвращаются, – поясняет Светлана. – Маятниковая миграция создает нагрузку на транспорт, дорожную сеть, экологию и на самого человека. Для обеспечения достойного качества жизни горожан на бывших промышленных территориях следует строить не только жилые кварталы, но и все составляющие мегаполиса. Здесь должны быть созданы парки, общественные пространства, объекты транспортной инфраструктуры, должны оставаться приемлемые для жилого квартала экологически чистые предприятия, которые обеспечивают занятость граждан».
Дата публикации 18 марта 2016
