Кризис – это время, которое проверяет всех на прочность. В том числе, и строительные компании. Некоторые из них совершают фатальные ошибки, но пытаются до последнего отсрочить печальный финал. Они предлагают невиданных размеров скидки, чтобы привлечь новых покупателей, деньгами которых можно заткнуть финансовые дыры. Как распознать таких застройщиков и не попасться на их удочку, узнал у экспертов Новострой-СПб.
Причины банкротства
Причин, по которым компании становятся банкротами, может быть множество. Но, как правило, к этому приводит не один-единственный просчет, а совокупность факторов. Среди них – неправильный выбор места, непроработанный проект, плохие планировки и даже попытка сэкономить на том, что представляет ценность для клиента, рассказывает Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult.
Известны ситуации, когда клиенты отказывались от покупки, потому что стройплощадка в их глазах выглядела неопрятно, строители не внушали доверия, а отдел продаж казался недостаточно компетентным. В итоге покупатель проецировал свое негативное восприятие отдельных моментов на весь объект. Соответственно, у застройщика продаж не было, и это неизбежно отражалось на его благополучии.
«В нулевых годах нередко можно было видеть, как на встречу с обманутыми дольщиками приезжали представители застройщика на очень дорогих машинах – главный показатель того, что в компании большие премиальные и нерациональное использование средств в целом. Зачастую именно эти факторы подводили ее под монастырь»
Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
Основной же причиной, наиболее часто приводящей компанию к банкротству, обычно является неправильное финансовое планирование, комментирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Ошибки в ценообразовании нередко провоцируют появление у девелоперов финансовых проблем.
Если стоимость квартир слишком низкая, то проект оказывается нерентабельным: такие случаи были отмечены при строительстве некоторых объектов, компании становились впоследствии банкротами. При слишком высоких ценах у застройщика просто нет достаточного объема продаж, и он, в том числе, вынужден долго обслуживать нереализованные объекты после сдачи. В жилье класса «масс-маркет» реализация квартир в принципе не должна быть сильно растянута во времени: в идеале после ввода дома в эксплуатацию этот процесс либо завершается, либо остается небольшой процент квартир в наличии.
Демпинг как способ удержаться на плаву: сладкая замануха
Чтобы привлечь клиентов с деньгами и хоть как-то поправить свое финансовое положение, компании (обычно, малоизвестные и локальные) решаются на демпинг. Они выводят предложения, которые оказываются на 15-20% ниже среднерыночных. Конечно, это должно настораживать покупателей, так как стоимость жилья прежде всего обязана быть конкурентной, считает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС».
Если лоты в ЖК стоят очень дешево, то, скорее всего, конкретной компании или не хватает ликвидности, или же качество ее квартир вызывает серьезные сомнения. Неудачная планировка, плохой вид из окна, шумная магистраль рядом с домом – это все повод выставить в продажу невостребованные лоты с хорошей скидкой. И то, и другое – так себе вариант.
Сегодня рентабельность девелоперских проектов в сегменте «масс-маркет» доходит максимум до 15%. Поэтому дисконт, близкий к этим показателям, должен вызывать у покупателей здоровое чувство опасения, уверяет эксперт. Есть риск остаться в итоге и без денег, и без жилья.
«Надо обязательно сравнить цены в новостройках в выбранной локации. Если проект финансово здоров, то низкая цена возможна лишь на старте продаж, когда покупатели только знакомятся с ним. Правда, высокая стоимость тоже не может считаться 100%-ной гарантией надежности застройщика. Но в этом случае можно говорить о том, что, раз компания не демпингует, то она придерживается правильной финансовой политики. Следовательно, риски покупателя сводятся к самому минимуму»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
В нынешних условиях адекватным стоит считать дисконт максимум в 5-10%, сообщает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. Устанавливая такую скидку, застройщик руководствуется совокупностью условий – 100% оплата или большой первоначальный взнос, ипотека от определенного банка, который предоставляет эксклюзивные условия в первые годы выплат, трейд-ин и многое другое. В зависимости от ситуации, девелопер может предложить эксклюзивные и индивидуальные условия своим клиентам.
Дмитрий Рубин согласен с коллегой по цеху: 5-10% – сегодня это максимальная скидка. Также застройщики нередко проводят акции, предлагая отделку, кладовку или паркинг в подарок. Делается это, разумеется, не просто так: иногда девелоперу выгоднее «избавиться» от паркинга, но зато повысить тем самым продажи квартир.
«У ведущих застройщиков дополнительные скидки, как правило, сезонны или приурочены к мероприятиям и акциям. В категории «масс-маркет» дисконт в среднем составляет от 50 до 200 тыс. руб. Стоит также отметить, что надежные застройщики никогда не будут уступать просьбам клиента сделать персональную скидку: излишняя сговорчивость может быть индикатором трудностей в компании»
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group)
Чтобы не попасть впросак, покупателю всегда нужно тщательно изучать пункты в ДДУ, написанные мелким шрифтом, смотреть, на что распространяется скидка, и понимать, от какой цены она высчитывается, обращает внимание читателей Дмитрий Ермышев. Бывает, что дисконт 20% делается от изначально завышенной цены. В свое время встречались скидки и 50%, но только от размера первоначального взноса, и не более определенной суммы.
Кроме того, реклама становится все изощреннее, поэтому не надо терять бдительность. Все чаще используются броские формулировки: «ипотека 0%» или «платеж 4 тыс. руб. в месяц», вот только без уточнения, что это маркетинговая ставка, которая будет действовать весьма ограниченный срок – месяц или два, максимум полгода.
Как распознать «опасных» застройщиков...потенциальных банкротов
Кризис как лакмусовая бумажка: выявляет компании, у которых не хватает запаса прочности, финансов и опыта, чтобы выстроить грамотную бизнес-модель. Поэтому для покупателя очень важно вовремя сориентироваться в ситуации, не вложиться в заведомо «провальный» проект, который рискует превратиться в долгострой, и сберечь тем самым свои деньги и нервы. Но как это сделать, если очень хочется сэкономить и польститься на небывалые скидки?
В любой ситуации важно помнить, что квартира – это дорогостоящая, сложная покупка. И она редко бывает спонтанной. Покупатель рассматривает множество вариантов, чтобы найти оптимальный. Поэтому, с точки зрения девелопера, броская реклама и «скидки на все» не являются эффективным маркетинговым механизмом, комментирует Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». Обычно для стимулирования продаж девелоперы предлагают варианты рассрочек и выгодные условия по ипотеке. Любые предложения больших и срочных скидок — это нетипичное поведение для застройщика, которое должно насторожить потенциального покупателя.
К тому же, в ближайшей перспективе нет предпосылок для снижения цен, подтверждает Егор Федоров, руководитель отдела продаж Группы «Аквилон». Напротив, растущий спрос позволяет застройщикам поднимать цены на наиболее востребованные проекты. Показатели спроса в июне сравнимы с докризисными, и в июле спада также не ожидается. Поэтому, соглашаясь на сделку, цена которой ниже рыночной на 20-25%, покупатель идет на соответствующие риски.
Девелопер может позволить себе дисконт только с учетом снижения себестоимости. Сегодня этого практически нереально достичь, так как себестоимость определяет ряд факторов: падение рубля, рост стоимости материалов и оборудования, затраты на обслуживание схемы эскроу. Таким образом, если застройщик продает квартиры по минимальной цене (на грани себестоимости), то скорее всего он испытывает финансовые трудности. Из-за этого могут быть задержки сроков ввода и проблемы с выполнением обязательств перед дольщиками.
Сейчас для застройщиков вопрос стоит не в скидках, а скорее в удержании цен при сохранении качества проектов, добавляет спикер. Это могут позволить себе в первую очередь девелоперы полного цикла, в чью структуру входят производственные мощности, и которые способны обеспечить весь цикл строительства своими силами.
«При выборе новой квартиры стоит обращать внимание не только на локацию объекта и функциональность планировочных решений, но и на репутацию застройщика: отсутствие глобальных задержек при передаче ключей дольщикам, устойчивость финансовой позиции, портфель проектов»
Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон»
Впрочем, не все так однозначно, уверяет Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat.Ru. Скидки являются инструментом привлечения покупателей, поэтому само наличие в рекламе даже 20%-ного дисконта не всегда является признаком потенциальных финансовых сложностей у проекта. Как правило, такие скидки заявляют на ограниченный пул неликвидных квартир. Более того, есть отдельные компании, в маркетинговой политике которых изначально предусмотрено предоставление скидок в 10%-15% практически на весь ассортимент: они сразу закладываются в цену.
Чтобы понять, что компания демпингует на рынке, необходимо обойти схожие объекты разного типа и получить финальное ценовое предложение с учетом всех «бонусов». Задуматься стоит в том случае, если один из них окажется значительно дешевле аналогичных на 5% и более. При этом опыт показывает, что часто проблемы у застройщиков возникают не из-за того, что продается дешево, а из-за того, что не контролируются затраты и происходит выбор подрядчиков, которые не выполняют работы в срок.
«Большие скидки сейчас невозможны и по причине роста себестоимости, и по причине перехода на эскроу-счета. В объектах, работающих в рамках проектного финансирования, ценообразование четко оговорено с банком и прописано в кредитном договоре. Нарушение будет грозить санкциями и повышением ставки по кредиту. Вместе с тем, работая по эскроу-счетам, компании меньше зависят от движений спроса. У них нет необходимости демпинговать, даже если будет заметно временное снижение активности покупателей»
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»
Сегодня акции и скидки носят скорее точечный характер, говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». Можно найти предложения, которые распространяются на отдельные виды квартир или некоторые способы покупки, например, с электронной регистрацией. Ими можно вполне выгодно воспользоваться, но при этом необходимо обратить внимание на надежность застройщика, его опыт и позиции на рынке, а также на реализованные им проекты.
И еще один немаловажный вопрос: допускает ли девелопер существенные задержки сроков строительства? Ответ на него неоднозначен. Даже если задержки и были, то это не всегда плохо, считает Дмитрий Рубин. Их причины могут быть связаны с взаимодействием с городскими властями: именно там чаще всего происходят основные промедления. Незначительные «пробуксовки» не являются чем-то критичным, а вот если срок достаточно большой, стоит выяснить причину и понять, по чьей вине это было.
«В России сформирован реестр системообразующих предприятий, их работа находится в зоне постоянного наблюдения на федеральном уровне. Нахождение в этом списке является определенным показателем стабильности положения застройщика»
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург»
Дополнительные факторы риска
Кризис – время повышенного риска на рынке жилья, когда почти все строительные компании испытывают сложности. Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», рассказывает, на что еще, помимо вышеперечисленных факторов, стоит обратить внимание, выбирая себе квартиру:
1. Документация.
Чтобы понять есть ли у застройщика проблемы, стоит внимательно изучить разрешительную документацию. На сайте проекта должна быть проектная декларация и разрешение на строительство. Отдельные застройщики размещают также образец ДДУ, оформленный в соответствии с 214-ФЗ, и другие документы.
Если застройщик ограничивает доступ к документам и не очень настроен их показывать даже в офисе, то лучше держаться от такой компании подальше.
«Вся необходимая документация, касающаяся застройщика и его проекта, должна быть опубликована на официальном сайте. Хороший девелопер всегда находится в диалоге со своими клиентами. Он регулярно публикует ход строительства своих объектов, размещает фотографии. Наличие построенных и строящихся объектов компании также говорит о надежности»
Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг»
2. Судебная история компании.
В картотеке арбитражных судов можно посмотреть, есть ли в отношении застройщика дела о банкротстве. Помимо этого, если юрлицо застройщика регулярно участвует в судебных процессах, то это может быть знаком того, что компания имеет проблемы с подрядчиками, клиентами или кредиторами.
3. Уставные документы, переуступка.
Сделать вывод о благонадежности компании можно заглянув в уставные документы. Если там содержится информация о неизвестных на рынке недвижимости физических лицах и об уставном капитале в размере 10 тыс. руб., то над покупкой квартиры у такой компании стоит хорошенько подумать.
Неплохо бы также посмотреть, сколько квартир в выбранном ЖК продаются на рынке переуступок. Обычно такие квартиры выходят на рынок через подрядчиков. Если их очень много, это значит, что застройщик испытывает определенные проблемы.
Спасет ли покупателя эскроу-счет?
Прежде чем совершать покупку, следует уточнить, по какой схеме застройщик реализует проект – эскроу-счета или стандартная схема, рекомендует Ольга Ульянова. Первый вариант в настоящее время дает дополнительные гарантии, так как все финансовые потоки в этом случае контролируются банком партнером.
Сделка по эскроу-счету обеспечит сохранность вложений покупателя, а банк, тщательно изучив кредитоспособность девелопера, выделит необходимые средства и сопроводит строительство дома до ввода его в эксплуатацию и регистрации первого права собственности, говорит Дмитрий Ефремов. То есть, застройщик не сможет самостоятельно вывести деньги дольщиков, пока не завершит строительство объекта.
Конечно, эскроу-счета – это не панацея, которая на 100% призвана искоренить такой термин, как «обманутые дольщики». В законе о банкротстве есть статья 201.12-2 «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».
Это говорит о том, что собственники жилья могут оказаться втянуты в процесс банкротства застройщика. «Должно пройти не менее 2-3 лет, прежде чем мы увидим первые действительно позитивные моменты новой схемы реализации недвижимости. Пока же сумма возврата ограничена 10 млн руб., то есть, в первую очередь направлена на защиту покупателей жилья класса «стандарт» и «комфорт», – поясняет Алексей Бушуев.
Кроме того, никуда не уходит вопрос надежности строительной компании: эскроу не может гарантировать качество продукта и последующей эксплуатации дома, вносит свою ложку дегтя в бочку меда Анжелика Альшаева.
«Эскроу-счет гарантирует, что покупатель не потеряет 100% своих денег. Но в случае возникновения внештатной ситуации капитал будет уменьшен из-за инфляции и неполученного процентного дохода за годы разбирательств. Кроме того, никто не вернет уплаченные по ипотеке проценты»
Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat.Ru
В любом случае, пока рано говорить об эффективности работы по эскроу-счетам: таких объектов пока не так много. По данным Ольги Трошевой, в первой половине 2020 года более 50% жилья, вышедшего в продажу, пришлось на эскроу-объекты. Но в целом их доля сейчас составляет около 20%. Однако, уже через 2-3 года будут завершены жилые комплексы, стартовавшие в 2019 году или раньше, и строительный рынок полностью перейдет на эскроу-счета. Вот тогда можно будет в полной мере судить об эффективности новой схемы работы.
Общие рекомендации
При покупке квартиры будущему собственнику лучше всего обезопасить себя еще на стадии выбора жилого комплекса. Эксперты делятся универсальными рекомендациями и лайфхаками, которые ему могут в этом помочь:
Ольга Ульянова, ГК «Полис Групп»: «Один из факторов, на который стоит обращать внимание – это величина компании и количество реализуемых ею проектов. Если застройщик крупный, занимается сразу несколькими ЖК, то он имеет большой объем продаж и высокий оборот. Это позволяет ему даже в период нестабильности крепко «стоять на ногах».
Мария Черная, «Бонава Санкт-Петербург»: «Перед сделкой надо четко проанализировать, с какой целью приобретается квартира – с инвестиционной или для собственного проживания; продумать, как в перспективе будет развиваться семья, изменится трудовая занятость, доходы. Покупка квартиры – это очень важное решение, с которым не стоит торопиться. Возможно, имеет смысл снять квартиру рядом с понравившимся жилым комплексом и пожить в выбранном районе, прогуляться по окрестностям, протестировать маршрут до работы».
Егор Федоров, Группа «Аквилон»: «Покупателю в первую очередь нужно тщательно выбирать застройщика. Очень важен бэкграунд: сколько лет компания работает на рынке, сколько построила домов, соблюдает ли застройщик сроки ввода в эксплуатацию и т.д. Так как вся эта информация есть в открытом доступе, то человек, совершающий даже свою первую покупку недвижимости, сможет сделать верный выбор в пользу добросовестного застройщика».
«Рекомендации всегда одни и те же: не вестись на низкую цену, анализировать рынок и смотреть, за счет чего мог сэкономить застройщик. Затраты на строительство у всех примерно одинаковые, поэтому добиться значительной экономии можно лишь снижая качество объекта»
Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult
Дмитрий Рубин, Ассоциация риэлторов СПб и ЛО: «Наиболее действенный способ проверить застройщика – приехать на площадку в выходной поздно вечером. Если там кипит работа, значит, стройка идет в три смены и дом наверняка успеют сдать в срок. Если же вы приехали в будний день, а на стройке тишина – это первый звоночек. У застройщиков нет праздников, есть только рабочие смены, следовательно, работа должна вестись почти непрерывно».
Дата публикации 09 июля 2020
