На первичном рынке приобрести квартиру можно не только у застройщика, но и у физического лица, при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию. Подобные сделки осуществляются по договору уступки прав. Портал Novostroy-SPb.ru узнал у экспертов петербургского рынка недвижимости, на что нужно обращать внимание покупателю в таких случаях.
Договор уступки прав или цессия служит для передачи права требования об исполнении обязательств от одного лица другому. Применительно к покупке квартиры в новостройке лицо, заключившее договор с застройщиком, передает свое право требования квартиры после ввода дома в эксплуатацию другому лицу.
«Такие сделки часто совершаются между двумя физическими лицами, когда первый покупатель, приобретал квартиру на начальной стадии строительства для вложения своих денежных средств и переуступает свои права на эту квартиру в конце строительства дома другому покупателю, который желает приобрести почти готовую ликвидную квартиру, но по более низкой цене, чем у застройщика, или в случае, когда у застройщика таких квартир в продаже уже не осталось», – рассказал Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
«Обычно, хороший выбор квартир по уступке появляется ближе к завершению строительства дома, когда у самого застройщика квартир почти не остается. Соответственно, для покупателя появляется шанс купить интересную ему квартиру в почти готовом доме и практически без всякого риска недостроя, которого многие боятся», – отметила Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк».
В 24 главе Гражданского кодекса РФ указаны требования, которым должен соответствовать договор переуступки:
- Договор цессии составляется в письменной форме, при этом права на квартиру у нового владельца появятся только после государственной регистрации.
- Договор должен включать описание квартиры, ее цену и схему расчетов.
- Необходимо получить письменное согласие на переуступку от девелопера, если так указано в ДДУ.
Кроме того, согласно статье 11 214-ФЗ, необходимо соблюдение следующих условий:
- Договор переуступки может быть заключен только в случае полной оплаты квартиры либо обязательство о выплате долга переходит к покупателю.
- Договор переуступки можно заключить до передачи квартиры по акту.
По словам Арсения Васильева, прежде всего, нужно обратить внимание на полное выполнение первым покупателем всех своих обязательств перед застройщиком. Кроме того, необходимо понимать, что для нового покупателя будут обязательны все условия ДДУ, который был ранее подписан между застройщиком и первым покупателем – застройщики изначально крайне неохотно идут на изменение его условий, поэтому при заключении договоров цессии шанс внести изменение в ДДУ путем подписания дополнительного соглашения близится к нулю.
Очень важно, чтобы в договоре продавец гарантировал юридическую чистоту квартиры. Передача договора долевого участия и платежных документов от продавца к покупателю должна быть оформлена отдельным актом. Кроме того, для подтверждения полного расчета между покупателем и продавцом нужно составить акт о взаиморасчетах. В обязанности покупателя входит уведомление застройщика о факте уступки прав. Перед тем, как договор переуступки будет заключен, нужно убедиться, что покупатель действительно обладает правами на квартиру.
«На покупателя переходят все риски, которые несет в себе участие в долевом строительстве. Кроме этого, есть риск вообще остаться без денег и без квартиры, если сделка по уступке прав была проведена с грубыми нарушениями», – говорит Юлия Жалеева.
Перед оформлением договора переуступки нужно запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав, которая покажет, действителен ли ДДУ на квартиру, кто является правообладателем, нет ли ипотеки, судебных арестов и прочих обременений.
Также внести ясность поможет визит в офис девелопера, который не заинтересован в том, чтобы недействительные права на квартиру были преданы третьим лицам.
Поскольку после заключения договора переуступки новому владельцу придется общаться непосредственно с застройщиком, нужно убедиться в его надежности.
Как рассказал Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент», после заключения договора уступки прав требования покупатель становится дольщиком у застройщика, и все вопросы придется решать с ним. «Изучите документы на землю, посмотрите разрешение на строительство, если документы в порядке, то можно смело покупать», – добавил Дмитрий.
К документам, с которыми важно ознакомиться до заключения договора, также относятся: договор между администрацией и застройщиком об условиях строительства жилого дома, договор аренды земельного участка (свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство и положительное заключение государственной экспертизы по проекту строительства.
Кроме того, у застройщика вы сможете узнать информацию о возможном переносе сроков сдачи, данные предварительных обмеров квартиры и ориентировочную стоимость ее эксплуатации.
Очень важно, чтобы денежные расчеты при договоре переуступки проходили без рисков. Если покупатель платит до регистрации договора, он рискует потерять свои деньги. В свою очередь, продавец также рискует, регистрируя договор без получения платы. Для устранения рисков принято использовать банковскую ячейку, доступ к которой можно получить только после регистрации договора. Также можно использовать банковский аккредитив для безналичных расчетов, но из-за высокой стоимости данной услуги она не получила широкого распространения.
Существует несколько видов рисков при покупке квартиры посредством переуступки прав требования:
- дольщик-продавец может скрыть тот факт, что квартира оплачена не полностью;
- если договор переуступки прав требования готовится непосредственно дольщиком-продавцом, существует риск наличия ошибок в договоре;
- в договоре переуступки дольщик может вольно трактовать пункты основного договора, что приводит к отказу его регистрации и обману ожиданий потенциального покупателя.
Не следует указывать в договоре уступки уменьшенную цену квартиры, чтобы снизить налог, поскольку в случае признания сделки недействительной, покупатель сможет претендовать только на сумму, указанную в договоре.
Застройщик может оказать содействие в оформлении договора переуступки, но нужно учитывать, что это платная услуга. Если на момент заключения договора квартира оплачена не полностью, участие застройщика обязательно.
«При регистрации соглашения уступки прав могут возникнуть трудности, вызванные, например, техническими ошибками в документах, представленных на регистрацию, или некорректно, с юридической точки зрения, составленным текстом самого соглашения», – сказала Юлия Жалеева и порекомендовала покупателям, не чувствующим себя достаточно «подкованными» для проведения подобной сделки самостоятельно, прибегнуть к помощи юристов.
Дата публикации 09 июля 2015
