Формат малоэтажных жилых комплексов появился на рынке недвижимости России относительно недавно, но сразу приобрел популярность среди покупателей. Новострой-СПб узнал, какие перспективы у данного сегмента, в чем преимущества проживания в таких домах и какие интересные проекты возводят на территории Петербурга и в его ближайших пригородах.
Популярность малоэтажных жилых комплексов
Малоэтажный многоквартирный комплекс – это жилой массив, возведенный на отдельной территории, где высота зданий не превышает 3-5 (в отдельных случаях 6-7) этажей. Как правило, такие постройки изолированы, благоустроены, тщательно охраняются и имеют свою отдельную коммерческую и социальную инфраструктуру.
По информации экспертов, большинство малоэтажных проектов (около 75-80%) находятся в Ленинградской области, неподалеку от лесов и озер, где экологическая обстановка считается благоприятной. Объекты малоэтажного формата в доле первичного рынка не превышают сегодня 8-10% от общего объема строительства в Санкт-Петербурге и его ближайших пригородах.
83% рынка строящегося малоэтажного жилья составляют проекты «эконом» и «комфорт» класса, 17% приходится на жилые комплексы высоких ценовых категорий – «бизнес» и «элит». Стоимость квадратного метра зависит от статуса и месторасположения объекта, его архитектурных особенностей и инфраструктуры, комментирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
В сегменте масс-маркет практически все жилые комплексы являются средне- и многоэтажными, отмечает Ян Свояволя, директор по маркетингу «Главстрой-СПб». Но можно найти предложения, которые включают в себя разноэтажную застройку. Подобное зонирование позволяет покупателям выбрать подходящий вариант и по цене, и по типу жилья. Кроме того, грамотное сочетание застройки различной этажности дает человеку необходимое ощущение комфорта.
На рынке недвижимости сложилась двоякая ситуация, рассказывает Виталий Виноградов, директор по продажам и маркетингу «Лидер Групп». С одной стороны, формат востребован среди покупателей (к тому же, многие хотят жить в экологически чистых местах), но для застройщика малоэтажное строительство не является привлекательным с точки зрения экономики, особенно в черте города. Это, скорее, сложный продукт, чем простой. Примеров интересных комплексов мало (к ним можно отнести «Юнтолово» и Mistola Hills). Ввиду удаленности локаций не очень верится в комплексное освоение территорий – города-спутники. Чтобы их создавать, надо строить инфраструктуру, предусматривать рабочие места. Сложности с коммуникациями – проблема номер один в подобных проектах.
Такое мнение разделяет и Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики Лаборатории МЕТРОВ, которая считает, что среди застройщиков малоэтажное жилье не пользуется особой популярностью в связи с тем, что из него невозможно извлечь столько прибыли, сколько из многоэтажных домов. А проблем при строительстве возникает не меньше. Опросы покупателей при этом показывают, что большинство предпочли бы выбрать для проживания малоэтажные дома.
А вот Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, полагает, что малоэтажное строительство достаточно популярно и среди застройщиков, и среди покупателей по причине запрета высотного строительства. Привлекательность такого типа застройки заключается в более высокой скорости возведения строений. При этом если есть возможность повысить этажность, девелоперы стараются воспользоваться ей, так как зачастую коммуникации приходится возводить своими силами.
На фоне сокращения количества свободных локаций для жилищного строительства в черте Санкт-Петербурга формат малоэтажного жилья сегодня востребован девелоперами, уверен Ян Свояволя. Один из плюсов – сравнительно меньшая стоимость земли в локациях, где обычно возводятся малоэтажные проекты (пригороды и удаленные на 10-20 км от Петербурга территории).
Как правило, такие жилые комплексы возводятся на границе города и области, сообщает Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела». Прежде всего, в Пушкинском, Петродворцовом, Курортном районах Санкт-Петербурга, а также во Всеволожском районе Ленинградской области. Это объясняется не только невысокой стоимостью земельных участков, но и сложившимся малоэтажным характером застройки в этих локациях.
«Популярность малоэтажных комплексов у покупателей связана с тем, что этот формат жилья избавляет от необходимости выбирать между удобством городской квартиры и жизнью среди природы, в тишине, на свежем воздухе. Малоэтажность – это еще и психологический комфорт, которого человек лишен в городском спальном районе. Считается, что для загородного дома комфортная этажность – когда он не выше, чем окружающие деревья»
Тамара Попова, руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций компании «Северный город»
Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ, связывает привлекательность и востребованность проектов малоэтажного жилья с характеристиками и особенностями локаций, в которых они реализуются. Если район имеет качественную жилую среду и обеспечен всей необходимой инфраструктурой, то предложение оказывается очень привлекательным для клиентов. Малоэтажное жилье само по себе весьма симпатично, комментирует спикер. Но коммерческий успех проекта зависит от качества проектирования. Как показывает опыт, покупателям нравится красивая и качественная архитектура.
Кто покупает жилье в малоэтажках
Квартиры в малоэтажных домах обычно приобретают для собственного проживания, рассказывают эксперты. Это могут быть молодые пары, которым для развития семьи требуется просторное жилье за приемлемую стоимость, родители, желающие растить детей в экологичной и комфортной среде, а также люди старшего возраста, предпочитающие жить вдали от городского шума и суеты.
Покупатели малоэтажки – это, прежде всего, семьи с детьми. Они предъявляют соответствующие запросы как к проектным решениям квартир, так и к наличию развитой инфраструктуры, рассказывает Ольга Семенова-Тян-Шанская. Поэтому доля двух- и трехкомнатных квартир в таких объектах должна быть более значительной, чем студий и «однушек».
Где лучше жить?
Каждый решает сам за себя, где ему комфортнее находиться – в городе или пригороде, в частном доме или стандартной многоэтажке. При выборе жилья люди, как правило, руководствуются личными предпочтениями. Однако у малоэтажных многоквартирных комплексов есть свои бесспорные преимущества. К ним относятся ограниченная высотность, низкая плотность застройки, гарантирующая более высокий уровень комфорта проживания, экологичность локаций, удобные планировки квартир. Такие комплексы являются более безопасными, к тому же они обычно обеспечены в должной степени парковочными местами.
В мало- и среднеэтажном проекте девелоперу легче продумать и реализовать качественное благоустройство прилегающей территории, говорит Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург». Таким образом, подобный проект может больше походить на загородный клубный жилой комплекс, чем на многоквартирный жилой дом, в котором расположено несколько сотен квартир.
У малоэтажных жилых комплексов есть и недостатки, отмечает Ян Свояволя. К ним можно отнести удаленность от города и низкий уровень обеспеченности транспортной инфраструктурой. Кроме того, отмечается отсутствие социальных объектов рядом с домом, нередко хуже развита торговая инфраструктура.
Может ли квартира в малоэтажном комплексе быть альтернативой собственному коттеджу или таунхаусу? Вполне, отвечает Александр Свинолобов, при условии, что квартир на этаже немного, социальная инфраструктура развита, а с точки зрения транспортной доступности комплекс отличается выгодным расположением. И уж тем более, если в многоквартирном проекте предусмотрены опции, которые отсутствуют в таунхаусах (например, наличие саун в 30% квартир в ЖК Grona Lund).
Если учесть, что в коттеджах и таунхаусах достаточно дорогое обслуживание, а в многоквартирных малоэтажных домах эти затраты гораздо ниже, то дома в 3-4 этажа вполне можно назвать хорошей альтернативой, уверена Елизавета Яковлева. К тому же, наличие центрального водоснабжения, отопления, канализации значительно облегчает жизнь покупателя.
Ситуация не вполне однозначна, комментирует Ольга Семенова-Тян-Шанская. Если исходить из того, что малоэтажный объект находится за городом, то его вполне можно назвать альтернативой таунхаусу и коттеджу. Если же речь идет о каких-то редких, эксклюзивных примерах проектов таунхаусов и коттеджей в уже сложившихся городских районах, то далеко не всегда жилье иного типа может соперничать с ними. Проекты коттеджных поселков и таунхаусов являются преимущественно загородной застройкой, на отдалении от города, и для семьи они оказываются обычно «вторым жильем», чтобы проводить выходные, каникулы, отпуск.
Большинство экспертов полагает, что некорректно проводить сравнения коттеджей, таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов. Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, считает, что эти форматы не конкурируют, так как у них абсолютно разный ценовой диапазон, а значит и разная целевая аудитория. Малоэтажные комплексы могут соперничать скорее с жилыми комплексами эконом-класса в Девяткино, Парнасе, Кудрово. Ее поддерживают Светлана Московченко и Виталий Виноградов, которые уверены, что раз в многоквартирных малоэтажных комплексах нет индивидуального участка, то они не могут быть полноценной альтернативой коттеджам и таунхаусам: их просто нельзя сравнивать с собственным домом.
«Малоэтажные жилые комплексы не являются альтернативой индивидуальному жилью – коттеджам и таунхаусам. Это комфортный формат проживания в многоквартирном доме. Как правило, в таких проектах располагается всего несколько сотен квартир, и большинство из них приобретается для собственного проживания, а не в инвестиционных целях»
Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»
В каких районах строят малоэтажные дома
Малоэтажная застройка является правильным решением для удаленных районов Петербурга и Ленинградской области, рассказывает Ян Свояволя. Данная концепция направлена на снижение плотности застройки, а значит, улучшение качества жизни. По такому пути шло развитие многих европейских городов. Сегодня для реализации проектов малоэтажной застройки наиболее подходят Пушкинский, Выборгский, Курортный, Колпинский, Красносельский, Приморский районы. Именно они ассоциируются у покупателей с размеренной жизнью рядом с природой.
Виталий Виноградов называет самыми популярными направлениями на севере – Юнтолово, Бугры, Юкки, на юге – Пушкин, Павловск, Петергоф и их окрестности. Южные направления – это роскошь жизни в окружении дворцово-парковых зон, то есть там, куда все специально приезжают, чтобы погулять и отдохнуть.
Елизавета Яковлева добавляет, что удачной локацией для строительства МЖК можно назвать популярнейший Всеволожский район. В нем, кроме строительства «человейников» в Кудрово, Мурино и Янино есть комфортные для проживания жилые районы в Северной части – в Агалатовском сельском поселении, а также жилые районы вблизи Всеволожска. Светлана Московченко выделяет в северном направлении г. Сертолово.
Перспективы рынка малоэтажного строительства
«В свете последних изменений в законодательстве Ленинградской области по ограничению высотности мы считаем, что мало- и среднеэтажное строительство получит новый стимул для своего развития. Застройщики смогут более детально продумывать концепцию жилой среды в своих проектах и будут тщательнее выбирать локации для строительства объектов комфорт-класса» - рассказывает Александр Свинолобов.
В долгосрочной перспективе новые нормативы градостроительного проектирования помогут избежать хаотичной высотной застройки в Ленинградской области, однако очевидно, что в нынешних условиях многие девелоперы вынуждены пересматривать свои многоэтажные проекты, которые планировались к выводу на рынок через несколько лет.
Ян Свояволя считает, что в городской черте будет развиваться высотная и среднеэтажная застройка, которая сегодня занимает основную долю предложения на рынке строящегося жилья. Появление малоэтажных проектов целесообразно на приграничных с городом территориях Ленинградской области.
«В целом развитие малоэтажного формата жилья сегодня тормозят такие проблемы как плохая транспортная доступность, недостаточное количество объектов социальной и торговой инфраструктуры, есть сложности с инженерным обеспечением территории»
Ян Свояволя, директор по маркетингу «Главстрой-СПб»
Катерина Соболева полагает, что в ближайшие годы этот сегмент скорее всего обойдется без особых скачков и спадов – недорогие участки, недорогие квартиры. Такую точку зрения разделяет и Ольга Семенова-Тян-Шанская: она считает, что малоэтажное строительство продолжит занимать свою определенную устойчивую долю рынка.
Светлана Московченко прогнозирует развитие малоэтажной застройки в пригородах: «На мой взгляд, все пригороды должны быть малоэтажными или среднеэтажными (до 10 этажей). Это позволит создать комфортную среду проживания и не обострять столь сложную транспортную проблему. Но на сегодняшний день ситуация обратная – она фактически демонстрирует разрастание города в пригороды, тем самым малоэтажные проекты все больше отдаляются от границ города».
Читайте также:
Обзор малоэтажных жилых комплексов Петербурга и области
Дата публикации 01 марта 2018
