Квартальная застройка позволяет девелоперам создать комфортную жилую среду с закрытыми благоустроенными дворами и необходимой инфраструктурой. О будущем жилых кварталов в Петербурге и Ленинградской области портал Novostroy-SPb.ru поговорил с экспертами рынка недвижимости.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин рассказал, что квартальная застройка является разновидностью комплексной, но на меньшей по масштабам территории. Требования, предъявляемые к комплексному строительству, сохраняются. «Речь идет об обеспечении новостроек объектами социального и бытового назначения, единой концепции проекта, благоустройстве, строительстве дорог и внутриквартальных проездов», – пояснил Николай.
По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в квартальной застройке территория не разделена магистральными улицами и дорогами. Они обычно являются границами квартала. Площадь участков, как правило, 10-60 га, но не более 80 га. В их пределах размещаются в обязательном порядке учреждения и предприятия повседневного пользования и иногда (по необходимости) объекты периодического обслуживания.
Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая сообщила, что в советское время, когда началось так называемое массовое строительство, распространение получила микрорайонная застройка. В 90-е годы и в начале «нулевых» в основном велась точечная застройка, а в последние годы интерес сместился к квартальной. Кстати, элементы квартальной застройки в полной мере присутствуют и в исторической части Петербурга.
«Большинство экспертов считают, что именно этот формат наиболее оптимален для создания комфортной среды проживания, при этом размеры кварталов могут существенного различаться. Более того, даже у специалистов есть разногласия по поводу того, что называть квартальной, а что микрорайонной застройкой»
Екатерина Гуртовая, «ЮИТ Санкт-Петербург»
Как рассказал Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент», подобные проекты стали появляться в период бурного строительного роста 2004-2005 годов. Сейчас в Петербурге и Ленобласти реализуются следующие проекты квартальной застройки:
«Новоорловский» («ЮИТ Санкт-Петербург»),
More (Setl City),
«Ясно. Янино», «Новое Сертолово» (КВС),
«Триумф парк» (Mirland Development),
«Калина-Парк», «Cinema», «Южная акватория», «Шуваловский» («ЛСР. Недвижимость-Северо-запад»),
«Огни залива» («БФА-Девелопмент»),
«Московские ворота», «Царская столица» («ЛенСпецСМУ»),
Ultra City («Северный город»),
«Приневский» («ЦДС») и другие.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», отметил, что квартальная застройка ведется преимущественно в сегментах массового жилья – эконом- и комфорт-классе. Но появилось несколько проектов, ориентированных на премиальный сегмент, и это стало определенным прорывом – изначально одним из признаков элитности считалась камерность дома.
«Цены на квартиры в проектах квартальной застройки зависят от конкретных потребительских характеристик того или иного жилого комплекса, его местоположения и маркетинговой политики застройщика», – рассказал Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».
«При застройке целого квартала девелоперу легче оптимизировать затраты и снизить цены. Однако в некоторых районах наблюдается затоваривание рынка, что заставляет застройщиков снижать стоимость еще больше. Для покупателя это хорошо, но для отрасли – плохо. В попытке сэкономить, чтобы сохранить рентабельность, зачастую пренебрегают качеством, соответственно, страдает клиент»
Дмитрий Ермышев, «ПОБЕДА-девелопмент»
По словам Арсения Васильева, большинство проектов квартальной застройки возводятся на окраинах города и приграничных территориях Ленинградской области, и в первую очередь именно это обстоятельство влияет на стоимость квартир. «Разница в цене между домами квартальной застройки и локальными проектами внутри развитых районов мегаполиса составляет в среднем 15-17%, это жилье более доступное», – отметил Арсений.
«Типичные покупатели квартир в проектах квартальной застройки – молодые представители среднего класса, а также семейные люди с детьми, для которых важен комфорт, экологичность и безопасность проживания», – рассказал Сергей Степанов.
При реализации столь масштабных проектов могут возникать те или иные трудности как у застройщиков, так и у новых жильцов. Как пояснила Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, на первых этапах строительства в крупномасштабных проектах существуют проблемы с недостаточной обеспеченностью жителей объектами социальной инфраструктуры. Кроме того, в первые несколько лет жителям новых кварталов приходится жить в условиях окружающей застройки.
Генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк отметил, что для проведения квартальной застройки требуются крупные финансовые вложения в подготовку инженерных коммуникаций, поэтому реализацию подобных проектов могут позволить себе лишь крупные игроки рынка. Кроме того, участки, выделяемые городскими властями под такую застройку, обычно находятся в удалении от транспортных сетей и социальной инфраструктуры. «Невзирая на это, проекты квартальной застройки остаются привлекательными для покупателей, поскольку создают единый архитектурный ансамбль и полностью новую комфортную среду обитания со своей инфраструктурой», – сказал Василий.
Возникают и сложности административного характера. Арсений Васильев говорит, что в Петербурге достаточно часто меняются вице-губернаторы, которые определяют политику градостроительства. При этом проекты планировки территории в Санкт-Петербурге согласуются в среднем 3 года.
«Мнение властей в отношение того, какие социальные или иные нагрузки должны нести инвесторы, меняется быстрее, чем реализуется любой даже точеный проект»
Арсений Васильев, «УНИСТО Петросталь»
По мнению Ольги Трошевой, в связи с отсутствием в городе уплотнительной застройки появление новых проектов квартальной застройки, безусловно, вероятно. В частности, все крупные проекты реновации и редевелопмента в городской черте – это кварталы.
В условиях кризиса развивать проекты квартальной застройки становится сложнее. Себестоимость строительства растет, соответственно, повышается и цена квадратного метра – это отсекает часть покупателей с невысоким доходом. Дмитрий Ермышев считает, что развитие квартальной застройки будет определяться локацией. «Большие проекты пока стоит заморозить, достроить и распродать то что есть сейчас, искать новые незанятые ниши со сложившимся неудовлетворенным спросом, реновировать территории для стабильного спроса и быстрых продаж», – говорит Дмитрий.
Дата публикации 25 июня 2015
