Проекты комплексного освоения территории отличаются масштабностью, поэтому их реализация в условиях кризиса является не самой простой задачей. Эксперты рынка недвижимости Петербурга обсудили перспективы развития данного сегмента на конференции «КОТы в свободном плавании».
Согласно классификации руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, проекты КОТ по площади занимаемой территории подразделяются на групповые – до 10 га (ЖК «Антей» от «ГДСК» и ГК «ЛСР», ЖК Riverside от Setl City), квартальные – 10-80 га (ЖК «Ладожский парк» от «Квартира.ру», Sun Day от «СПб-Реновация») и районные – 80-270 га («Балтийская жемчужина»). По данным Ольги Трошевой, проекты КОТ составляют около 55-60% от общего объема рынка новостроек Петербурга и Ленобласти. «65% объема спроса приходится на объекты КОТ, и их доля продолжает расти, поскольку застройщики предлагают выгодные условия для покупателей, особенно на старте проекта, масштабы которого нужно поддерживать хорошим объемом продаж», – отметила Ольга.
В условиях кризиса проекты комплексного освоения территории находятся в непростом положении. Рост себестоимости строительства и падение спроса сильно осложняют их реализацию. Субсидирование ипотечной ставки оживило рынок, но общее благосостояние населения снизилось. Изменчивость рынка недвижимости и отсутствие эффективного сотрудничества бизнеса с властью являются дополнительными препятствиями для девелоперов.
Генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов отметил, что согласование проектов планировки территории в Петербурге длится около трех лет, а за этот период могут полностью поменяться законы и ответственные лица. «Все проекты КОТ при губернаторе Валентине Матвиенко предполагали строительство социальных объектов из бюджета города, но после прихода Георгия Полтавченко эти затраты легли на застройщиков», – отметил Алексей Белоусов. Таким образом строительным компаниям пришлось полностью пересматривать финансовую сторону проектов.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова также сообщила, что отсутствует четкая градостроительная политика. В проекте «Академ-Парк» компании пришлось построить детский сад и школу, которые изначально не были предусмотрены проектом. По словам Светланы, власти города не собираются выкупать эти объекты, ссылаясь на отсутствие средств.
Конечно, наличие социальной инфраструктуры при строительствах проектов КОТ совершенно необходимо, чтобы не создавать территории непригодные для проживания и непривлекательные для покупателей. Как сказал заместитель директора ООО «СК «Дальпитерстрой» Валерий Козлов, застройщикам сейчас не на кого опереться, поскольку город их не кредитует, приходится строить социальную инфраструктуру на деньги дольщиков и брать кредиты под высокие проценты. Также Валерий Козлов добавил, что у застройщиков точечных проектов подобных проблем нет, поскольку они строят только дорожные и инженерные сети, но не социальные объекты. «У города нет рычагов, которые могут привлечь небольшие компании к строительству социальной инфраструктуры, и вся нагрузка ложится на комплексных застройщиков», – говорит Валерий Козлов.
В Ленинградской области ситуация с социальной инфраструктурой лучше, поскольку там действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги», которая позволяет компенсировать застройщикам расходы на строительство социальных объектов за счет уплаченных ими налогов.
По мнению Арсения Васильева, генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь», лучшее решение проблем, связанных с реализацией проектов КОТ, – это объединение усилий застройщиков. Совместное строительство социальных объектов позволяет снизить финансовую нагрузку на каждую компанию. Объединение застройщиков в Кудрово планирует создание дорожно-транспортной сети во избежание транспортного коллапса. «В Мурино-Девяткино проектируется два съезда у железной дороги на деньги застройщиков», – поясняет генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
На данном этапе идет обсуждение механизма частного финансирования дальнейшего строительства съезда. Это один из успешных примеров сотрудничества строительных компаний. Арсений Васильев считает, что своевременное обнаружение проблем и объединение усилий застройщиков и представителей власти позволит решить большинство существующих проблем проектов КОТ.
Руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Екатерина Антарева рассказала, что компания также принимает участие в проектировании дорожной инфраструктуры в Мурино. По словам Екатерины, на территории Петербурга не так много участков, которые подходят для проектов КОТ, и большинство из них находится в пригородах.
«Важно сохранить низкую цену квартир и при этом наполнить квартал качественными объектами инфраструктуры»
Екатерина Антарева, ФСК «Лидер»
В зарубежной практике существуют успешные примеры реализации подобных проектов. Один из них привела директор по маркетингу компании Mirland Development Елена Валуева. Она сравнила Бывшие верфи в Лондоне с «серым поясом» Петербурга. К решению проблемы с этой лондонской территорией объединение девелоперов подошло следующим образом: в первую очередь провели линию легкого метро, после чего район стал значительно привлекательней для крупных и мелких арендаторов коммерческой недвижимости.
К сожалению, ситуация с самоорганизацией петербургских застройщиков не так безоблачна, как хотелось бы. Пока нет четко отлаженных механизмов работы и непонятно, что делать в ситуации, если та или иная компания по какой-либо причине откажется от сотрудничества. Однако кризисная ситуация на рынке недвижимости делает такое объединение необходимым, ведь без строительства социальной инфраструктуры и решения проблем транспортной доступности, которые сопровождают большинство проектов КОТ, их привлекательность сильно снизится в глазах покупателей.
Читайте также:
Иван Романов: «Участки в Мурино и Кудрово, где ведется строительство жилья, значительно изменятся в течение 2-3 лет»
Дата публикации 27 мая 2015
