Между городом и пляжем: обзор новостроек Приморского района

Приморский район, расположенный на северо-западе Санкт-Петербурга, является самым густонаселенным в городе, и, соответственно, застраивается очень активно. Новострой-СПб узнал у экспертов, каковы перспективы развития этой локации, где возводятся новые дома и по каким ценам в них реализуется жилплощадь.

Чем интересен Приморский район

Приморский район Петербурга можно смело назвать уникальным: он соединяет центр города с курортной зоной, позволяя горожанам добраться до излюбленных мест отдыха – Кронштадта и Зеленогорска. Он характеризуется большим количеством парков и иных «зеленых» зон (они занимают более 20% от общей площади района), а поселки, входящие в его структуру, располагаются на прибрежной территории Финского залива, что придает району особую привлекательность.

В районе развита сеть общественного транспорта, которая связывает эту локацию не только с центром, но и практически с любой точкой города.

Приморский район на протяжении многих лет остается одним из наиболее оптимальных мест для проживания в Петербурге, комментирует Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». В 2017 году он стал лидером по объему реализации жилья, его доля составляет 17% в общем объеме спроса. Покупатели выбирают его по многим причинам, в том числе благодаря развитой инфраструктуре.

Приморский район относится к городским локациям, где жить семьям с детьми комфортнее всего, добавляет Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб». Тут реализуются крупные проекты, в первую очередь, ориентированные «семейность» – в них предусмотрены детские и спортивные площадки, уютные благоустроенные дворы, зоны отдыха для различных возрастных категорий, школы и детские сады.

«Район создает впечатление довольно цельного и укомплектованного кластера. Наверняка, там же можно работать и вообще не покидать его без желания или редкой необходимости, не тратя, соответственно, время на дорогу. При этом можно легко обеспечить детей разнообразными занятиями»

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group

Новостройки и цены

Эксперты считают, что Приморский является самым популярным среди спальных районов Петербурга. Здесь ведется очень активная застройка, но реализуются, в основном, проекты сегмента «масс-маркет». Однако на набережной Большой Невки встречаются также объекты бизнес-класса, рассказывает Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС. Стоимость квадратного метра в них может достигать 150 тыс. руб. Наиболее доступные по стоимости жилые комплексы возводятся в северной части района – в окрестностях Парашютной улицы, в Каменке и Юнтолово. Здесь цена за кв. м составляет 80-100 тыс. руб.

В Приморском районе Группа ЦДС построила и ввела в эксплуатацию жилой комплекс сегмента «масс-маркет» «Юнтоловский». Все квартиры уже проданы и реализуются на вторичном рынке.

«В последние годы темпы застройки Приморского района снизились, так как запас свободных земельных участков подходит к концу. Перспективными локациями для застройки остаются Каменка и Юнтолово»

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС

По информации Катерины Соболевой, управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, сегодня в Приморском районе в продаже находятся более 25-ти объектов. Среди них жилые комплексы «Эдельвейс», «Коломяги ЭКО», «До Ре Ми», «Репка», «Каменка», «Ленинградские вечера» и другие. Больше всего представлено объектов «эконом» и «комфорт» класса, а реального элитного сегмента вовсе нет, разве что бизнес-класс разного качества, считает спикер. Цены в новостройках Приморского района разбросаны в достаточно большом диапазоне – от 70 тыс. руб. за кв. м до 200 тыс. руб. за кв. м. Стоимость зависит от локального расположения объекта. Это может быть как Парашютная улица на самой окраине района, так и Черная речка или берег Финского залива, где продаются, в том числе, объекты высокого качества.

Например, в сегменте масс-маркета можно выделить два объекта – ЖК «Приморский квартал» от «Мегалит», который недавно стартовал, комментирует Катерина Соболева. Он находится в 400 м от метро «Пионерская», реализуется надежным застройщиком, включает всю необходимую инфраструктуру и продается по понятной цене – порядка 100 тыс. рублей за кв. м. Второй – «Полис на Комендантском», который «берет» клиента привлекательным расположением и стоимостью от 90 тыс. руб. за кв. м. В классе повыше интересен комплекс «Life Приморский» от компании «Пионер» - надежный застройщик, хорошее место, возможность дополнительных опций и продуманная концепция проекта выделяют его на фоне остальных.

Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», сообщает, что на данный момент в Приморской районе можно приобрести квартиру в более 40 новостройках, включая очереди строительства. Проекты находятся на разной степени готовности, есть сданные и строящиеся. Цена квадратного метра варьируется в зависимости от класса и стадии готовности объекта. Например, Коломяги не изобилуют новыми проектами, в основном здесь возводятся отдельные дома высокого ценового сегмента. Сложившаяся застройка района – неоднородна: высотки соседствуют с малоэтажными домами частного сектора.

С 2000 г. в районе возведено более 20 новых объектов. На сегодняшний день приобрести квартиру можно лишь в нескольких новостройках, причем в предсдаточной готовности находится только ЖК «Коломяги Плюс» от «БФА-Девелопмент».

«Пятен под застройку в Приморском районе крайне мало, что обусловлено сложившейся застройкой советских времен. Тем не менее, близость Суздальских озер, тишина и покой Удельного парка, развитая инфраструктура привлекают внимание покупателей, поэтому данная локация интересна и пользуется стабильным спросом»

Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»

Уровень цен (тыс. руб.) квадратного метра новостроек Приморского района (январь 2018 г.)

Источник: «ЗАО-БФА-Девелопмент»

На начало 2018 г. в Приморском районе возводится 30 жилых комплексов суммарной площадью 1,16 млн кв. м жилья, комментирует Ольга Трошева. В настоящее время в свободной продаже находится 515 тыс. кв. м, наибольший объем предложения (54%) сосредоточен в микрорайоне Каменка - 278,9 тыс. кв. м жилья. Квартиры здесь реализуются в среднем за 103,9 тыс. руб. за кв. м, что на 5% выше средней стоимости квадратного метра по городу в классе.

«Приморский район традиционно в лидерах по объемам строящегося жилья, – говорит Юлия Ружицкая. – По нашим данным, здесь одновременно реализуется 28 проектов. На долю жилья «масс-маркет» приходится порядка 19% от общего объема предложения в районе, «комфорт-класса» – около 53%, доля новостроек высокого ценового сегмента составляет примерно 28%. По итогам 2017 года в Приморском районе введено в эксплуатацию более 500 тыс. кв. м жилья, что составляет 16% от всего объема введенного жилья в городе».

В данной локации «Главстрой-СПб» возводит проект комплексного освоения территорий – ЖК «Юнтолово». Этот жилой квартал находится около Юнтоловского заповедника. Здесь будет построено 2,2 млн кв. м жилья, рассчитанного на проживание 70 тыс. человек. Предполагается наличие самостоятельной, полноценной социальной и коммерческой инфраструктуры (школы, поликлиники, детские сады и т.п.). Сейчас в эксплуатацию введены три очереди строительства (25 корпусов).

Строительная компания Setl City реализует в Приморском районе три жилых комплекса: ЖК «Чистое небо», ЖК «МореОкеан» и ЖК Riverside.

ЖК «Чистое небо» - городской квартал с подземными паркингами и гостевыми автостоянками, расположенный неподалеку от Юнтоловского заказника. В эксплуатацию введены первые три очереди проекта. Для жителей предусмотрена собственная инфраструктура, которая включает в себя школы и детские сады. Квартиры реализуются по цене от 2,1 млн рублей.

«МореОкеан» – жилой комплекс класса «комфорт+», состоящий из двух домов высотой 25 этажей. В каждом из корпусов предусмотрен свой детский сад и подземный паркинг. Здесь имеются квартиры с разнообразными планировками, в том числе формат High Flat с высокими потолками и большими окнами. Стоимость квартир начинается от 3 млн рублей.

Квартал высокого класса Riverside находится на Ушаковской набережной и состоит из восьми жилых домов. На территории уже работает детский сад с бассейном и соляной пещерой, предусмотрен подземный паркинг. ЖК Riverside предлагает готовые квартиры бизнес- и премиум-класса, в том числе просторные пентхаусы с открытыми террасами.

Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп», рассказывает, что компания реализует в Приморском районе один из своих новых проектов – ЖК «Полис на Комендантском». Он расположен в пос. Каменка, рядом с Юнтоловским заказником и позиционируется как эко-квартал, где будет выполнено не только дополнительное ландшафтное озеленение, но и применены энергосберегающие технологии. Сейчас стоимость квартир в ЖК «Полис на Комендантском» начинается от 1,68 млн рублей. Стоит отметить большое социальное значение этой сделки, так как вложенные средства пошли на достройку проблемных объектов ГК «Город».

Транспортная доступность района

Приморский район характеризуется достаточно хорошей транспортной доступностью, комментирует Дмитрий Смирнов. Благодаря расположенным рядом выездам на КАД  и ЗСД можно быстро добраться в любой район города. Для тех, кто пользуется общественным транспортом, есть развитая сеть наземного транспорта, а также ст. м. «Комендантский проспект».

Главной артерией, соединяющий Приморский район с другими городскими локациями и пригородами, остается Западный скоростной диаметр, рассказывает Юлия Ружицкая. По планам Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) Санкт-Петербурга, в ноябре 2019 года будет введен в эксплуатацию новый съезд на пересечении ЗСД с Шуваловским проспектом, который позволит разгрузить развязку на Богатырском проспекте и существенно перераспределить транспортные потоки в районе. Продолжается строительство нескольких станции метро («Улица Беговая» и «Яхтенная»). Станция «Беговая» начнет свою работу в тестовом режиме уже в конце апреля 2018 года. Кроме того, администрация города предлагает развитие новых видов транспорта: наземного рельсового экспресса и водного сообщения.

«Огромное преимущество Приморского района – 7 минут до ЗСД практически с любой его точки, 10 минут до КАДа и Приморского шоссе»

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group

Петр Буслов считает, что у Приморского района есть отличные перспективы улучшения транспортной ситуации. Хоть в настоящий момент Каменка и Юнтолово не отличаются хорошей транспортной доступностью, однако в будущем открытие станции метро «Шуваловский проспект» позволит решить эту проблему.

Перспективы развития района

К перспективным зонам с точки зрения нового строительства относятся район Юнтолово, площадки около Новоорловского лесопарка, земли вдоль Парашютной улицы в сторону КАД, Каменка и окрестности Лахтинского озера, сообщает Юлия Ружицкая. Также для Приморского района актуальна реновация промышленных зон под жилую застройку. Сегодня промзоны расположены в районе улицы Оптиков (ЛОМО), Черной речки (Северный завод), в районе улиц Полевая-Сабировская. Лучшим решением будет их перепрофилирование в общественно-деловые зоны. Строительство нового жилья без обеспечения будущих жителей рабочими местами может ухудшить транспортную ситуацию района. Хотя, безусловно, возводить жилье значительно выгоднее. Данные локации подходят для возведения жилья комфорт-класса.