Из-за кризиса возросла доля сделок в готовых или почти готовых новостройках – покупатели хотят минимизировать риски стать обманутыми дольщиками. Таким образом, сейчас особое значение приобрела надежность застройщика. Если компания имеет хорошую репутацию, у нее нет проблем с реализацией квартир даже в новостройках на котловане. Портал Novostroy-SPb.ru разбирался, как определить, что застройщик действительно надежный.
Опыт
Принято считать, что чем дольше компания на рынке, и чем больше у нее завершенных проектов, тем лучше. Это является неким гарантом надежности. Однако не все столь однозначно. С одной стороны, да, компания с 10-летним опытом куда более привлекательна, чем новичок, реализующий свой первый проект новостройки. «Если учесть, что по монолитной технологии дом строится 2-3 года, а «несколько» – это 3 и более объектов, то получается, что надежная компания должна присутствовать на рынке не менее 10 лет», – говорит Анна Седельская, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок». В подтверждение слов Анны Николай Копытин, генеральный директор ГК Normann, поясняет, что, если экономические колебания 2008 года были преодолены без существенных проблем, такой компании можно доверять: значит, и новые возможные вопросы с большей долей вероятности будут решены. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», тоже считает, что, принимая во внимание строительный цикл жилых объектов, в полной мере «почувствовать» рынок девелоперам удается как минимум к 8-9 году работы на нем.
С другой стороны, есть примеры, когда компании с большим опытом становились банкротами – та же «СУ-155», у которой в портфеле масса незавершенных объектов и многомиллионные долги. И тот же Арсений Васильев подтверждает, что такой фактор как длительное время работы на рынке не сможет служить гарантом надежности компании.
«Одно лишь большое количество лет работы на рынке не может говорить о компании, как о надежной. Работать можно долго, но со скандалами, срывом сроков и нареканиями от жильцов. Есть, например, проекты-долгострои, реализация которых тянется годами, несмотря на скромный объем возводимого жилья»
Юлия Ружицкая, «Группа ЛСР»
В условиях экономической нестабильности новые игроки могут оказаться в более выгодной ситуации, чем старожилы – у них нет слишком высокой кредитной нагрузки, они более мобильны, поэтому быстрее реагируют на изменение правил игры. «В нынешней ситуации более значимую роль имеет финансовая модель и грамотно выстроенные бизнес-процессы», – поясняет Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие».
ЖК «Южная акватория»
Что касается завершенных проектов, то принцип «чем их больше, тем надежней компания» тут не работает. Лучше отдать предпочтение новичку, который будет стремиться зарекомендовать себя с лучшей стороны, чем компании, которая стабильно из проекта в проект срывает сроки и экономит на качестве. Коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов советует анализировать, были ли это продуманные комплексы, или компания строила «спустя рукава», не обращая внимание ни на внешний вид, ни на «начинку» дома. Если жилой комплекс сбалансирован как с архитектурной точки зрения, так и с точки зрения наполнения, это хороший признак, говорящий о том, что застройщик дорожит своей репутацией и стремится предоставить качественный продукт. «Чем хуже компания показала себя во время реализации предыдущего объекта, тем меньше шансов у нее будет найти покупателей на квартиры в новом, – говорит региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. – Квартиры будут раскупаться медленно, таким же будет приток денег, необходимых для строительства. Поэтому зависимость между количеством завершенных проектов и надежностью девелопера, несомненно, есть».
Сроки
Сегодня покупатели очень легко могут отследить, были ли у застройщика задержки сроков сдачи объектов – вся эта информация в свободном доступе есть в Интернете. Другой вопрос, как относиться к тому, если сроки сдачи сдвигались – нужно ли ставить крест на компании и искать другого застройщика? Оказывается, нет. Эксперты советуют тщательно изучить причины, по которым покупатели не получили ключи от квартир вовремя. В большинстве случаев компания оказывается невиновной.
«Переносы сроков ввода домов в эксплуатацию случаются у 99% застройщиков, большую часть которых нельзя назвать ненадежными. В среднем опоздание в полгода считается на рынке некритичным и закладывается большинством покупателей еще на стадии подписания договора»
Дмитрий Михалев, «СПб Реновация»
Как рассказал Кирилл Моченков, руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar, при квартальной застройке часто возникают проблемы с подключением к сетям, как следствие возникают задержки ввода жилых комплексов на несколько месяцев.
Также причины могут заключаться в срыве сроков поставок некоторых строительных материалов или бюрократических проволочек при получении отдельных согласований – несвоевременный выход исходно-разрешительной документации, пересмотр административными органами условий, изначально прописанных в инвестконтракте, пересмотр банками условий и сроков выдачи проектного финансирования и т.д.
Подобные заминки были и в практике известных застройщиков с безупречной репутацией. Но здесь важным фактором будет и само поведение компании. Благонадежный девелопер постарается открыто объяснить причины переноса сроков, сгладить ситуацию и успокоить клиентов. «Главным показателем в этом вопросе может стать опять же опыт уже реализованных проектов и информационная открытость компании, готовность рассказывать дольщикам о том, что происходит на площадке», – говорит Руслан Сырцов.
Неблагонадежные застройщики переносят сроки окончания строительства домов из-за несбалансированной схемы финансирования объекта, нецелевого использования денег покупателей и т.д. В этом случае перенос сроков сдачи может быть значительным – 1-2 года. «Это может быть прямая зона ответственности компании-застройщика, которая не смогла должным образом организовать процесс, в том числе планирование и расходование денежных средств», – поясняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.
Зачастую длительные задержки являются свидетельством деструктивных процессов в самой компании. Но и здесь есть исключения. В качестве примера можно привести объекты, возводимые на намывных территориях Васильевского острова. Пул застройщиков, осваивающих локацию, рассчитывал на то, что коммуникации будут подведены за счет городского бюджета. Однако власти пересмотрели свое решение по данному вопросу, и девелоперы вынуждены проводить все работы самостоятельно. Итог – сдача фактически возведенных объектов сдвигается.
Качество
Пожалуй, наиболее действенный способ проверить качество строительства – это посетить стройплощадку. Однако доступ на нее по технике безопасности всегда строго ограничен – визиты могут осуществляться только под присмотром представителя компании. Также многие девелоперы проводят, так называемые дни открытых дверей, когда клиенты могут быть допущены на строящийся объект и увидеть, например, не только оборудованный шоу-рум, но и места общего пользования, отдельные этажи. Здесь важно обратить внимание на наличие или отсутствие трещин, качество стяжек, стен и самого бетона. «Плюсом станет стройплощадка, на которой убран мусор, – говорит Дмитрий Крутов. – Скорее всего, застройщик, который уделяет внимание организации порядка, будет щепетилен и в вопросах качества строительства».
ЖК «София»
В свою очередь, Дмитрий Михалев убежден, что у многих покупателей строящегося жилья сильна иллюзия, что они смогут определить качество возводимого дома «на глаз», посетив стройку. По его словам, они могут заметить поверхностные дефекты, однако объективно оценить соответствие здания всем нормам и проектной документации могут лишь специалисты. Кроме того, этим занимается технадзор на этапе строительства объекта. По сути самостоятельно покупатель может визуально определить лишь качество отделки квартиры, если она предлагается застройщиком.
Кроме визитов в офис компании, шоу-рум или на стройку стоит почитать отзывы в Интернете – мнения людей, которые уже купили квартиру в других проектах застройщика и как никто другой могут объективно оценить качество строительства и работу компании в целом. Кстати, Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», считает, что высокая стадия готовности дома позволяет покупателям сразу оценить качество строительства. Стоит иметь ввиду, что изучение форумов не всегда предоставит объективную картину. Как заметил Дмитрий Крутов, к сожалению, количество заказных комментариев сегодня зашкаливает, и реальные мнения вычленить из этого спама достаточно тяжело.
ООО под проект
При оценке надежности застройщика стоит отметить и тот факт, что многие компании под каждый свой проект создают отдельное ООО, объясняя это удобством организации хозяйственной деятельности, учета средств, уплаты налогов и т.д.
«Регистрация отдельного юридического лица для каждого проекта – закономерность для рынка, связанная с особенностями налогообложения. Наличие нескольких юридических лиц у компании-застройщика ни в коей мере не влияет на степень его надежности»
Кирилл Моченков, NAI Becar
Важно обратить внимание на какое юридическое лицо оформлены документы на участок и выдано разрешение на строительство, на сроки действия данных документов. Эта же компания должна фигурировать и в ДДУ.
С одной стороны, в создании отдельного ООО действительно нет ничего криминального. С другой, есть важная оговорка. Общество и застройщик должны быть связаны юридически. Именно об этом говорится в поправках к 214-ФЗ, которые были внесены в Госдуму в конце 2015 года. Необходимость данных нововведений обусловлена тем, что ранее застройщики могли регистрировать фирмы в оффшорных зонах, и в случае банкротства взыскивать деньги дольщикам было не с кого – фирма платить по счетам не может, а застройщик по документам не имеет к ней никакого отношения – замкнутый круг. Минстрой намерен пресекать подобные случаи.
ЖСК или ДДУ
Каким образом компания реализует квартиры в своих новостройках – по договорам ЖСК или ДДУ, теоретически значения не имеет, обе схемы легитимны и регулируются законом. Однако на деле все обстоит иначе. За долгие годы своего существования договоры ЖСК приобрели не совсем хорошую репутацию – двойные продажи, отсутствие компенсации за просрочку сдачи объекта и прочее. «Чтобы продавать по ДДУ, нужно опубликовать проектную декларацию и подавать договоры на регистрацию. Продавать по ЖСК можно без публикации декларации и без регистрации договоров. Это не значит, что ЖСК не надежное, а ДДУ надежное. Просто деятельность по ДДУ более регламентирована и более пристально контролируется соответствующими инстанциями», – поясняет Елена Валуева.
Кирилл Моченков считает, что застройщики, зарекомендовавшие себя в качестве надежных, могут позволить себе реализовывать квартиры по договору ЖСК. Договор всего лишь регламентирует способ реализации квартир и не может быть показателем надежности компании.
К слову, сегодня застройщики постепенно отказываются от такой формы реализации жилья, как ЖСК. Связано это с множеством факторов, в частности, с отсутствием субсидированной ипотеки для таких объектов и некоторым ужесточением законодательства.
При банкротстве застройщика ДДУ подразумевает, что страховая компания сможет выплатить компенсацию покупателям, но сами по себе риски, связанные с незавершенным строительством дома, остаются. «Какой бы золотой договор ни был, если у строительной компании нет денег, то она свои обязательства не выполнит, и вы в срок в квартиру не заедете», – говорит начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Суды
На рынке очень сложно найти компанию с большим опытом работы и несколькими реализованными проектами, репутация которой не запятнана судебными разбирательствами – в процессе осуществления своей деятельности застройщик так или иначе затрагивает интересы других хозяйствующих субъектов, соответственно, возникают споры, и компании их решают в суде. Большое значение при этом имеет объект спора. Одно дело, если девелопер оспаривает действия подрядчика, взыскивает компенсацию у поставщика за некачественный товар. Но если речь идет о многочисленных разбирательствах с клиентами, о тяжбах, связанных с систематической неоплатой услуг, то это, конечно, повод задуматься.
«В самом судебном разбирательстве нет ничего предосудительного, – говорит Юлия Ружицкая. – Более того, судебное разбирательство как раз является цивилизованным способом разрешения возникших противоречий. Судить о надежности и законопослушности компании можно по тому, как она отреагирует на решение суда. Если подчинится его требованиям, то ей можно доверять. Ведь точно также она подчинится решению суда, если он встанет на сторону дольщика или группы дольщиков».
Эксперты советуют обращать внимание только на информацию из официальных источников. Решения суда, пресс-релизы – вот то, где лучше искать истину. Особого внимания заслуживают процессы на несколько миллиардов и частота участия в судебных спорах. Также нужно учитывать, что значительная часть обращений в суд является формальностью, необходимой для мирного решения вопросов во внесудебном порядке.
Открытость
214-ФЗ предусматривает возможность доступа клиента ко всей разрешительной документации. Так, застройщик обязан опубликовать на сайте компании проектную декларацию, заключение Государственной строительной экспертизы о соответствии проекта нормативным требованиям и техническим регламентам и само разрешение на строительство.
Все остальные элементы, такие как веб-камеры на стройплощадке, экскурсии на объект или отдельные группы в социальных сетях – обязательными не являются, и застройщик имеет право обходиться в своей деятельности и без них. Тем не менее, сегодня многие компании предпочитают вести открытую информационную политику, предоставляя своим клиентам все необходимые данные.
Если говорить о реализации по договору ЖСК, обязательно нужно проверить, чтобы кооператив выступал и инвестором, и застройщиком, то есть строил сам, земля была в собственности, и, конечно, был полный пакет разрешительной документации. Желательно, чтобы была опубликована проектная декларация, хотя для ЖСК этот документ не является обязательным.
Дата публикации 10 февраля 2016
