Около 4 лет назад девелоперы впервые обратили внимание на деревню Янино Всеволожского района Ленинградской области. С тех пор локация активно застраивается жильем, многие проекты находятся на этапе реализации. Портал Novostroy-SPb.ru выяснил, к чему нужно быть готовым тем, кто рассматривает новостройки Янино для проживания.

Развитие территорий в Ленобласти началось с Колтуш и Всеволожска, и лишь потом к ним «подтянулось» Янино. В 2012 году крупные застройщики начали возводить здесь проекты комплексного освоения территории. Например, компания «Ленстройтрест» вышла на рынок с «Янила Кантри». Затем свои проекты стали запускать и другие застройщики – «ЦДС», «Невская Строительная Компания», Normann, «КВС» и прочие.

Как сообщили в компании «КВС», интерес девелоперов к Янино объясним – этот пригород Санкт-Петербурга вплотную примыкает к Красногвардейскому району и фактически вписан в городскую черту. Действительно, локация очень удачная – до КАД всего несколько сот метров, до метро по свободной дороге ехать около 20 минут. Примечательна и экологическая ситуация Всеволожского района – обилие «зеленых зон», хвойных лесов, озер ледникового происхождения. В непосредственной близости от Янино находится Ржевский лесопарк, а также рыбные хозяйства и охотничьи угодья. Однако есть у локации и ряд существенных проблем.

Дороги

Загруженность автомобильных дорог – головная боль жителей Янино. Колтушское шоссе уже сейчас из-за нескончаемого потока фур, идущих в логистический центр «Янино», является самой перегруженной дорогой Ленобласти. Планы по его расширению имеются, но кардинального улучшения ситуации придется ждать несколько лет. Таким образом, несмотря на близость к КАД, по факту дорога плохая, однополосная, один въезд и выезд. Эксперты уверены, что с вводом в эксплуатацию новых жилых комплексов ситуация только ухудшится.

«Основная привлекательность Янино – это цена и относительная близость к городу, которая, по факту, ни на что не влияет. Например, в Москве уже смотрят не на расстояние, а на время в пути. У нас пока еще ориентируются на расположение»

Дмитрий Ермышев, «ПОБЕДА-девелопмент»

До Петербурга можно добраться как на личном, так и на общественном транспорте. Курсируют автобусы и маршрутные такси до станции метро «Ладожская», расстояние до которой около 9 км. Не раз чиновники озвучивали перспективы строительства станции метро «Янино», но, учитывая, что процесс этот небыстрый, в ближайшее время вряд ли жители Янино смогут воспользоваться метрополитеном возле дома.

Недоступно для жителей Янино и железнодорожное сообщение – поблизости нет станций. Хотя электрички для пригорода – отличная альтернатива автобусам и автомобилям – полчаса и ты в центре, да и поезда ходят строго по расписанию.

«Время в пути до центра около часа-полутора – норма для многих районов. Пробками никого не удивить. Все понимают, что они будут и что придется в них стоять. Люди готовы мириться с такими неудобствами, ради возможности жить в собственном жилье», – поясняет Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга, партнер компании «ПОБЕДА-девелопмент».

Детсады и школы

«Новоселы уже испытывают недостаток социальной инфраструктуры. Большая часть необходимых социальных объектов будет не раньше 2017-2018 годов»

Арсений Васильев, «УНИСТО Петросталь»

Так как новостройки в Янино – проекты комплексного освоения территории, то все они имеют необходимый набор социальной инфраструктуры – детсады и школы. Причем планируемое количество образовательных учреждений на территории комплекса должно соответствовать градостроительным нормам.

Например, в «Ясно. Янино» будут построены три детских сада на 640 воспитанников и средняя общеобразовательная школа на 1200 учеников. В ЖК «Яркий» запланирован детский сад на 200 мест и общеобразовательная школа на 300 мест. Два детских сада появятся в ЖК «Янинский Каскад», один – в ЖК «Новое Янино».

Как отметил Кирилл Моченков, руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar, объем объектов социальной инфраструктуры, которые представлены в Янино вне состава новых жилых комплексов, незначителен и не покрывает потребности жителей. «Социалка» в рамках ЖК появится лишь в перспективе, так как большинство застройщиков традиционно оставляют ее на последнюю очередь. Пока же в Янино функционирует лишь в единственном числе общеобразовательная школа, детский сад и амбулатория.

Магазины

Коммерческая инфраструктура в Янино пока тоже только развивается, ведь жителей в локации еще недостаточно для строительства крупных торговых центров. Большая часть магазинов находятся на первых этажах жилых домов. «Когда жилые массивы не застроены, особого смысла нет там что-то открывать, – поясняет Дмитрий Ермышев. - Когда люди все въедут в квартиры, наладят свой быт, тогда и начнут появляться коммерческие объекты».

На сегодняшний день в Янино работают несколько магазинов шаговой доступности, небольшой торговый центр и сетевой супермаркет «Дикси». Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», уверен, что небольшое количество торговых объектов не создает проблем – численность населения невелика, а до города 15 минут транспортом. В ближайшее время будет сдан в эксплуатацию большой ТРК в самом центре обновленного Янино. Также в генплане поселения предусмотрено строительство спорткомплекса с ледовой ареной. Кроме того, всего в 8 км от Янино расположен крупный торговый центр – ТРК «МЕГА-Дыбенко», а рядом крупный спортивно-гостиничный комплекс Petro Sport Hotel, с бассейном, тренажерным залом, теннисными кортами и SPA-салоном.

Экология

В районе Янино нет никаких вредных производств, поэтому воздух здесь загрязняют лишь автомобили, стоящие в пробке. При этом стоит отметить, что в менее чем километре от ЖК «Новое Янино» функционирует мусороперерабатывающий завод, но как отмечал в своем исследовании Тайный покупатель Novostroy-SPb.ru, даже на территории рядом с самим заводом никакого запаха нет. Мусор здесь не сжигают, а лишь сортируют и отправляют на переработку. Ранее власти заявляли о намерении построить в Янино мусоросжигающий завод, но затем от этой идеи отказались, и завод теперь находится в поселке Левашово.

Кстати, в том же исследовании говорится и о несанкционированной свалке, которую устроили в полях восточнее деревни Суоранда – между Янино-1 и Янино-2. Там регулярно закапывают мусор, и именно оттуда, по слухам, регулярно доносится неприятный запах.

Рынок новостроек

По данным NAI Becar, сегодня в районе Янино ведется строительство 21 жилого комплекса. Средняя стоимость квартиры-студии на начальной стадии строительства составляет 1,5 млн рублей, однокомнатной квартиры – 2,2-2,3 млн рублей.

В «УНИСТО Петросталь» насчитали порядка четырех крупных проектов общей площадью более 1 млн кв. м жилья. Подавляющее большинство крупных жилых объектов в данной локации представлено сегментом массового жилья, востребованного благодаря своей доступности. Средняя цена реализации строящихся проектов находится на уровне 51-62 тыс. рублей за «квадрат». Для районов Ленинградской области это является неплохим показателем.

Источник: Novostroy-SPb.ru

Если говорить о ближнем круге «закадья», то цены в Янино действительно одни из самых привлекательных. На цену оказывают влияние множество факторов, однако Дмитрий Ермышев убежден, что обилие проектов в одной локации просто вынуждают застройщиков быть примерно в одном ценовом диапазоне, предлагая при этом те или иные бонусы при покупке. «Неценовых конкурентных стратегий у нас на рынке крайне мало, пользуются ими единицы, ведь они начинаются еще до строительства, с разработки концепции и всей бизнес-модели целиком. Зачастую используются типовые решения, и застройщики, что бы ни говорили, предлагают по сути одно и то же. Да, отличаются иногда архитектурой и наполненностью, но сверх базового набора никто ничего не предлагает», – поясняет Дмитрий.

Что касается дальнейших перспектив Янино, то эксперты уверены, что территория продолжит активно развиваться – и жилье, и инфраструктура. Однако новым застройщикам, скорее всего, будет интересно выходить на первичный рынок Янино с точечными объектами или небольшой квартальной застройкой только тогда, когда достроится все то, что строится сейчас.

«Привлекательность земельного участка для девелоперов значительно увеличивается после выхода на рынок 2-3 жилых комплексов в районе, благодаря наличию объектов социальной и коммерческой инфраструктуры»

Кирилл Моченков, NAI Becar

Тормозить процесс освоения новых территорий будут ограничения строительства в пригороде Петербурга и нерешенная проблема с пробками. В ближайшее время улучшения ситуации на Колтушском шоссе ждать не придется, в связи, с чем и для застройщиков, и для покупателей транспортный вопрос останется открытым. Арсений Васильев говорит и о проблемах с водоснабжением.  Система водоснабжения сегодня работает здесь на пределе и уже не выдержит какого-либо крупного подключения, поэтому застройщикам придется решать вопрос с подключением к инженерным мощностям.