14 марта в Санкт-Петербурге состоялся круглый стол «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», в ходе которого были названы предложения рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» по внесению изменений в поправки к 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля 2018 года. Новострой-СПб представляет текст выступления Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» и члена рабочей группы, посвященного тому, какие идеи лежат в основе наиболее сложных для отрасли поправок в 214-ФЗ и каким образом можно нивелировать их негативные последствия для рынка.
Участники рабочей группы – руководители крупнейших строительных компаний, представители общественных организаций и органов исполнительной власти Санкт-Петербурга – разработали ряд предложений, которые позволят избежать рисков для строительной отрасли, но не отменяют при этом жестких требований к застройщикам, призванных сократить количество обманутых дольщиков. Подготовленные предложения направлены губернатором Г.С. Полтавченко на рассмотрение председателю Совета Федерации В.И. Матвиенко.
Задача рабочей группы состояла в том, чтобы попытаться повлиять на процесс и надеяться, что власти услышат девелоперов. Рабочая группа учитывала общие мнения о том, что важно, а что является второстепенным. 218-ФЗ, который принят с обширными поправками в 214-ФЗ, транслирует некую «политику партии». Из текста можно понять, как в документе появились конкретные условия. Видно, что законопроект составляли несколько человек, в режиме «мозгового штурма» накидывали идеи о защите дольщиков «перекрестным огнем». То у них Компенсационный фонд, то запрет на траты денежных средств за пределами конкретного перечня, то запрет на финансирование собственных компаний собственными средствами с обязательным привлечением банка. У каждой из этих норм есть некое понимание, откуда она появилась.
Запрет на собственное финансирование связан с тем, что, когда заходит речь о банкротстве компании, собственники пытаются перехватить контроль над банкротящимся предприятием за счет внутренних займов. Они рисуются в большом объеме, и по факту банкротство для собственника – это способ очищения от долгов третьих лиц, этим банкротством он фактически всех «кидает». На самом деле, в процедуре банктротства найден механизм борьбы с такими случаями, но разработчики 218-ФЗ это проигнорировали и все равно включили в поправки запрет на собственные займы – в результате получилось, что получилось. В определенной степени стало хуже.
Норма о том, что нужно нести расходы исключительно на аренду, тоже понятно, откуда. Видимо, законодатели хотели, чтобы у застройщиков были расходы на земельные участки. Но есть земля государственная, которую предоставляют на инвестиционных условиях. И арендную плату государству надо все равно получать – именно поэтому эта норма сохранилась. Тут нет ограничений по размеру арендной платы, потому что разработчики посчитали, что аренда будет у государства, и государство эти деньги может получать, и это все очень хорошо.
Даже понимая предысторию, откуда все эти нормы появились, рабочая группа изначально ставила перед собой задачу выделить 7-8 принципиальных пунктов, которые рушат текущее положение дел и создают настолько негативный фон для реализации проектов, что это становится экономически невыгодно. Это повлечет за собой существенное изменение продажной цены, а значит, и «рыночность» новых проектов, которые пойдут после 1 июля 2018 года, по сравнению с теми проектами, которые получат разрешения по старым правилам.
«До 1 июля 2018 года застройщики нахватают разрешений на строительство, и все, что мы говорим о том, что этот закон плохой, он не будет работать, – на статистике не скажется еще года полтора. Потому что все будут продолжать сдавать и продавать объекты по старым правилам. И чиновники будут рапортовать: нас пугали, что объемы упадут, цена возрастет, а ничего не произошло»
Но с чем это будет связано? Сейчас наши клиенты ведут огромное количество сделок, бешено скупая землю с попыткой получить разрешение на строительство до 1 июля. Это понятно: к 1 июля у нас будет «вагон и маленькая тележка» земли с готовой разрешительной документацией будет. И если законодатели в очередной раз подожмут гайки, то появится некий задел, когда эти разрешения на строительство можно еще отрабатывать года два без проблем, с той экономикой, которая была, с теми ограничениями, которые были, без учета новых изменений. Это позволит законодателю сказать – слушайте, смотрите, пугали, что все будет плохо, рынок «загнется», а ничего не произошло. Понятно, что на самом деле он изменится, будет плохо, но года через два. А в политике два года – это вечность. Хотелось бы не расхлебывать последствия, а предотвратить подобную ситуацию.
Основные тезисы, на которых сосредоточилась рабочая группа
Первая проблема: одно разрешение – один застройщик. Понятно, что законодатель пытается обеспечить контроль над денежными средствами, чтобы они расходовались целевым образом. Привлекаются деньги на одного застройщика, и его надо контролировать, чтобы он не разбазаривал эти деньги. Это полностью убивает часть проектов. Есть официальные проекты комплексного освоения территорий, предусмотренные Градостроительным Кодексом, и есть проекты, где идет квартальная застройка. Фактически можно сделать одно разрешение на несколько этапов – можно предусмотреть, чтобы один застройщик возводил 12 зданий, но тогда возникает множество проблем, связанных с тем, что при строительстве детских садов встает необходимость разделять земельные участки, появляется куча организационных проблем.
Вторая ситуация, когда земельные участки разделены – это экономически правильнее, особенно при освоении крупных территорий. Иногда, как в «Балтийской жемчужине», активно привлекают других застройщиков, которые быстрее застраивают территорию. В новых условиях все это нереализуемо. Организационно все равно это можно реализовать через создание компаний ЦПИ, проектных компаний, но для проектов комплексного освоения территорий, именно для тех проектов, где заключены договоры с администрацией, либо имеются какие-то договоры, которые охватывают большие куски территорий, должны быть исключения. Логика очень простая – мы пошли по пути создания исключений. В ситуации, когда вы имеете в собственности земельный участок и можете нарезать его до того, как начнете строить, вам проще сделать кадастровый учет по разделению и отдельные проектные компании на эти земельные участки. А в ситуации, когда необходимо реализовывать какую-то комплексную идею, будет необходимость построить, например, детские сады, которые находятся на самостоятельном земельном участке, или иную инфраструктуру, - все это, как правило, результат соглашения с городом. Сейчас с застройщиками подписываются договоры на возведение объектов социальной инфраструктуры.
Идея, которую мы заложили, состоит в том, что для простых проектов одно разрешение – один застройщик. Но если есть договоры на инфраструктуру, либо предусмотренные законом комплексные освоения территорий, КУРТы, комплексное освоение застроенных территорий, либо иные соглашения с муниципальными органами власти, органами власти субъектов Федерации – тогда это правило не действует для объектов, которые в этом соглашении упомянуты. Это позволит решить проблемы строительства «социалки» на соседнем участке – совместное строительство застройщиками, например, детского сада или школы где-то в квартале и возможность нести расходы на это.
Так как расходы регулируются отдельной статьей закона, мы изначально взяли существующую структуру расходов и прикинули ее через призму изменения законодательства – что нельзя тратить деньги дольщиков на все посторонние вещи. Мы не относим к посторонним вещам обязательства по строительству социальной инфраструктуры, инженерной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры. Это то, что застройщик делает в реальности, потому что ему власти не дадут разрешение на ввод объект, пока он это не построит. Если вы закладываете в бюджет своего проекта и в цены себестоимость строительства этих объектов, и это устраивает покупателей, – пожалуйста. Большинство застройщиков и сейчас уже строят инфраструктуру и готовы ее строить в будущем.
В поправках предусмотрен порядок расходования денежных средств таким образом, что расходы на строительство «социалки», дорожно-транспортной, инженерной инфраструктуры тоже являются целевым расходованием, даже если инфраструктура находится за пределами земельного участка, на который выдано разрешение на строительство. Есть примеры, когда вы не можете возвести на своем земельном участке детский сад, там нет места. Но вам предлагают либо поучаствовать в строительстве детсада, либо в реконструкции, которые проводятся в пределах административного района, и это опять регулируется соглашением с органами власти, то есть абсолютно понятная рабочая схема.
Далее мы обсуждали, что же делать с финансированием. Позиция, которую озвучил законодатель: либо кредитные деньги, либо деньги дольщиков – ущербна. Потому что, имея собственные деньги, я могу финансировать собственную компанию, которая должна быть обязательно проектная, (потому что одно разрешение – один застройщик) только путем дарения, то есть финансовой помощи учредителя. Потому что нельзя создавать обязательства, которые не связаны со строительством. Либо, если вы хотите побороться за налоговую составляющую, можно это сделать путем увеличения уставного капитала. Финансовая помощь учредителя – это безвозмездно и безвозвратно. То есть, если вы потом это отработаете и будет прибыль, сначала платится налог на прибыль компании, а потом налог на дивиденды, либо подоходный налог, в зависимости от того, кто выступает участниками. Получается двойное налогообложение, при том, что деньги, которые изначально были вложены застройщиком – это уже деньги после налогов, то есть деньги застройщика от предыдущих проектов, которые у него остались после того, как он все налоги заплатил. В таких условиях государство зарабатывает трижды. Государству хорошо, а всем остальным плохо, это неправильно.
Предложение рабочей группы простое – давайте введем на условиях складывающейся судебной практики, что аффилированные займы в банкротстве не дают контроль над банкротством, и напишем, что можно финансировать застройщика за счет займов от аффилированных компаний –основного общества, дочерних обществ, сестринских или самого учредителя. Это также снимает зависимость от банков, потому что как только банки становятся единственным источником финансирования, риск монополизации и завышения тарифов очевидный, и, скорее всего, мы с ним столкнемся в реальности. А при наличии альтернативы банки будут более рыночно подходить к этому вопросу.
Еще один момент, который был предложен. Текущая концепция 218-ФЗ – все аккумулируется в одном банке. То есть застройщик должен держать деньги в уполномоченном банке и расходовать их только на цели, указанные в законе. Технический заказчик и генподрядчик должны иметь счета в этом же банке. При этом сейчас у банков часто отзывают лицензию, и всеми вопросами с разной степенью успешности занимается ЦБ. Понятно, что законодатель хочет, чтобы не возникло ситуации, когда застройщик держал деньги в своем банке и не пользовался ими помимо проекта.
Но этот вопрос решается проще: берем перечень уполномоченных банков, которые ЦБ признает приемлемыми с точки зрения их финансовых показателей для работы с дольщиками, и оставляем застройщику право выбора – возможность сменить банк. Тогда мы уходим от монополизации. Если застройщик один раз открыл в банке счет и должен с этим банком оставаться до окончания стройки, то у банка оказываются развязаны руки. Вы от него уйти не можете, ваши деньги у него, соответственно, тут можно вкручивать дополнительные услуги, проценты, которые вам необходимо платить, либо навязывать что-то еще.
Нужно уйти от принципа «яиц в одной корзине». Я не понимаю, как можно защитить интересы дольщиков, если все деньги по проекту, которые, в том числе, проавансированы генеральному подрядчику или техническому заказчику, хранятся в банке, а банк закрылся. То есть все деньги остались бесследно невосполнимы. Когда мы даем возможность техническим заказчикам, генеральному подрядчику открывать счета в уполномоченных банках, но не обязательно в том же банке, мы, как минимум, диверсифицируем риски, снижаем риск последствий отзыва лицензии и фактически полного лишения проекта всех денежных средств. Если у застройщика, генподрядчика, техзаказчика счета в одном банке, то все деньги дольщиков, которые туда поступили, отправятся в «черную дыру» банковских проблем, а там уже как пойдет. Притом это будут уже деньги именно застройщика, на них не будут распространяться гарантии страхования вкладов.
В банки приходит денежный поток, и они видят несколько возможностей зарабатывать: на эскроу, на тех счетах, которые нужно обязательно содержать. Плюс они будут брать дополнительные комиссии за проверку документов, которые необходимы.
«Понятно, что для банка этот закон прекрасен, осталось только попасть в ряды уполномоченных – и у тебя открылась новая сфера бизнеса с достаточно бесконечным потоком денег. Потому что мы все понимаем, что строительство - одна из самых активных экономических отраслей. Это реальные деньги, несмотря на большое количество ипотеки»
Остальные предложения по изменению поправок в 214-ФЗ - точечные исправления, которые законодатель допустил не подумав, но они создают реальную проблему. Например, что не должно быть налоговых претензий на момент получения заключений о соответствии застройщиком. Один крупный застройщик говорил – по последнему дому в акте сверки написано, что мы должны государству 15 копеек пени. При том, что мы заплатили несколько сотен миллионов рублей налогов. Формально, по новому закону, акт сверки должен быть точным. Но и в этом случае должен быть какой-то разумный порог. Рабочая группа предложила: с учетом требования, что на момент выдачи заключения о соответствии застройщик должен иметь 10% собственных денежных средств – установить порог в 10% от собственных средств и для той задолженности, которую может предъявить государство.
Как задолженность по налогам влияет на интересы дольщиков? Никак. Фактически, этот параметр введен это для того, чтобы стимулировать застройщиков все заплатить государству. И если государство сомневается, что застройщик сможет заплатить, то мы готовы согласиться с этим риском. Но если государство устанавливает, что на счету должны лежать 10% средств, тогда риска для государства, что денег у застройщика не будет, нет. Поэтому разумно установить порог задолженности в пределах этих 10%. Если задолженность не превышает 10% собственных средств – это не повод отказать в заключении о соответствии. Это текущая деятельность, которая так или иначе каждый день порождает какие-то там претензии, административные штрафы, какие-то незначительные пени или что-то еще. У нас, в силу особенностей нашего налогового законодательства и администрирования, нет идеальных компаний, которых никогда не привлекали к налоговой ответственности. У любой компании, особенно девелоперской или строительной, есть штрафы хотя бы на 100 рублей раз в год.
Большой блок поправок касается переходных положений
Есть принципиальные вещи по комплексному освоению территорий: проекты, которые реализуются с 2004-2005 годов, и по ним уже сделано 70% работы. Если сейчас на них наложить правила, которые должны применяться по 218-ФЗ, эти проекты заморозятся. Обязательства, которые существуют у этих компаний перед публичным субъектом, не могут быть выполнены.
«Поправок получилось много, это связано с тем, что закон написан «криво». Исправить его можно, только переписав почти весь текст, потому что юридическая техника самих 214 и 218 федеральных законов – это ад и ужас. И при попытке исправить одну идею на нормальный подход, нужно исправить 15 пунктов, причем переписав содержательную часть. Потому что они так сформулированы, что оттуда не вырвать кусок, который ты пытаешься исправить, не изменив содержание полностью»
Важный финансовый момент: как застройщик должен обеспечивать финансирование за свой счет в части наличия 10% денежных средств на момент создания компании и получения статуса застройщика, и последующих 10% проектной стоимости собственных средств. Мы полагаем, что при этом должно учитываться имущество компании, иначе получается, что 10% средств должны числится на счету у банка без каких-либо движений. То есть банки опять будут счастливы, у них возросли финансовые ресурсы, потому что все должны по своим проектным решениям заморозить деньги на весь период стройки.
Все, что могли, мы сделали. Мое мнение – очевидно, в марте никто ничего делать не будет, какое-то движение начнется ближе к маю-июню. Как юрист я сделал максимально возможное, чтобы поправки полностью соответствовали логике, которая заложена в 218-ФЗ, и при этом обеспечивали работу застройщиков, не создавая ненужных проблем и дополнительных рисков для дольщиков.
«Я уверен, что в текущей редакции 218-ФЗ все идет к тому, что количество банкротств застройщиков будет существенно больше, и в итоге мы получим большее количество обманутых дольщиков. Это будет абсолютно обратный эффект тому, чего власти пытались добиться»
Дата публикации 27 марта 2018
