Вслед за сокращением объема строительства, уменьшением количества разрешений на застройку и шквальным спросом на квартиры, на российский рынок недвижимости может прийти серьезный дефицит жилья. Насколько вероятен такой сценарий развития событий, к чему приведет нехватка квадратных метров, расскажет Новострой-СПб.
Только факты, ничего личного
По оценкам специалистов, всего за один год, с марта 2020 года по март 2021 года, объем жилищного строительства в Петербурге уменьшился на 17% – это порядка 2 млн кв. м. Также в 2020 году девелоперы получили на 45% меньше разрешений на строительство, чем в 2019 году.
Снизились и темпы вывода новых объектов на рынок – еще осенью 2019 года. С тех пор наметилось постепенное сокращение предложения, так как пополнение рынка свежими проектами не поспевает за спросом, комментирует Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat.Ru. Ведь тот не только не сократился, но и активизировался благодаря льготной ипотеке, девальвации рубля и «атаке» на накопления граждан в виде повышения налогов на вклады и снижения ставок по ним.
По информации эксперта, в 2020 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в продажу поступило на треть меньше объектов, чем в 2019 году. Однако, несмотря на низкий уровень нового предложения, еще остались нераспроданными около 140 тыс. квартир и апартаментов в строящихся корпусах, включая долгострои.
Еще на 50 тыс. квартир и апартаментов уже получены проектные декларации. Этого объема хватит на два года продаж при текущих темпах строительства и реализации жилья.
Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» использует собственную методику для получения и анализа данных, сообщает его руководитель Ольга Трошева. Учитываются все объекты на стадии строительства (как в реализации, так и проданные, но не введенные в эксплуатацию), а также имеющие разрешительную документацию на ведение строительства.
По состоянию на начало 2021 года, объем строительства в Петербурге составил 14,7 млн кв. м. За 2020 год этот показатель снизился на 2,8 млн кв. м.
Объем выдачи первичных разрешений на строительство жилых объектов за 2020 год составил 1,1 млн кв. м (41 шт.). Его пик пришелся на 4 квартал 2020 года – более половины всего объема за год, что может говорить о некоторой адаптации к сложившимся на конец периода условиям.
В целом объем выдачи разрешений за 2019-2020 годы существенно ниже прошлых лет.
В 2016-2018 годах объемы составляли 5,7-6,1 млн кв. м в преддверии серьезных законодательных изменений (переход на эскроу-счета, проектное финансирование и пр.). В 2019-2020 годах проходила адаптация к новым условиям. В 2020 году коронакризис повлиял на снижение активности по получению разрешений.
Тем не менее, в настоящее время сохраняется значительный накопленный объем проектов с имеющейся разрешительной документацией. На начало 2021 года в Санкт-Петербурге он составлял порядка 7 млн кв. м.
Почему снижаются объемы строительства
Основная причина дисбаланса на рынке – переход отрасли жилищного строительства на эскроу-счета и проектное финансирование, считает Александр Пыпин. В систему запуска проектов добавились банки – с их традиционно невысокой скоростью работы, сложной системой принятия решений, жесткими требованиями к финансовым моделям и их обоснованиям, что также «тормозит» процесс.
Уменьшилось и количество застройщиков. Не все компании смогли адаптироваться к новым условиям, большинство мелких игроков покинули рынок.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», полагает, что причин возникновения дефицита жилья на рынке несколько.
Первая – существенное сокращение объемов выдачи разрешений на строительство. Эпидемиологические ограничения, долгий переход на электронный документооборот – все это сказалось на сроках согласования градостроительной документации. Росреестр останавливал прием пакетов документов на несколько месяцев, замедлилась работа комитетов Петербурга. Публичные слушания переводили в онлайн, а фактически они не проводились с марта по октябрь 2020. В итоге многие застройщики не успели запустить новые проекты в прошлом году.
Вторая – ограничительная позиция в части жилищного строительства и отсутствие единого подхода у органов городского управления к созданию социальной инфраструктуры, что не позволяло девелоперам точно прогнозировать затратную часть проекта.
Дополнительные риски влечет за собой и непринятие в установленные сроки нового Генерального плана города, без которого застройщикам сложно планировать развитие бизнеса и освоение земельных участков. Как следствие – многие качественные проекты были поставлены на паузу как минимум до конца 2021 года.
По мнению Дмитрия Рубина, президента Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, снижение объемов строительства связано прежде всего с сокращением количества свободной земли внутри Петербурга, подходящей для проектов комплексного освоения территорий. Есть участки для возведения единичных домов. А вот разместить большой квартал в черте города уже практически негде: все либо уже выкуплено, либо застроено.
Те, кто приобрел сейчас небольшое земельное «пятно», стараются строить там жилье не ниже класса «комфорт+» или «бизнес»: отсюда повышается средняя стоимость квадратного метра в городе.
В снижении объемов жилищного строительства в Петербурге играют роль сразу несколько факторов, в том числе и пандемия, считает Александр Киселев, независимый эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга. Из-за коронавируса были приняты беспрецедентные меры, такие, как закрытие границ. Это привело к оттоку рабочей силы. После локдауна многие мигранты, работающие на стройках, покинули страну, и строить стало попросту некому. Поэтому застройщики «тормознули» вывод части новых проектов в продажу, чтобы не сорвать сроки строительства и не нарваться на штрафы.
«Рынок недвижимости любит спокойствие и стабильность. Когда начинаются колебания курсов валют, мировые кризисы, кардинально новые законы, такие как льготная ипотека и проектное финансирование, некоторые застройщики не начинают строить уже готовые на бумаге проекты, они выжидают более благоприятного момента»
Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
Что касается спроса на недвижимость, то некоторые эксперты считают, что он по-прежнему довольно высокий. Хотя количество сделок сократилось: «Если сравнивать с пиковыми периодами прошлого года – с конца лета 2020 года по октябрь-ноябрь 2020 года – то число операций уменьшилось примерно в два раза. Однако указанный период был максимально ажиотажным, такого количества сделок не было никогда. Рекорды по продажам ставили все: агентства недвижимости и застройщики. Поэтому можно говорить, что рынок вернулся к своим обычным показателям», – отмечает Ольга Эбель, руководитель агентства недвижимости «ГЛЭНС».
«Говорить о глобальном дефиците не совсем корректно. В 2019 году, накануне введения эскроу-счетов, застройщики постарались получить максимум разрешений на строительство и вывести эти проекты на рынок. Поэтому 2020 год на этом фоне выдался менее «урожайным».
Пандемия и общая экономическая неопределенность, конечно, не способствуют увеличению активности застройщиков, но ситуация со временем станет более сбалансированной. Уже во второй половине 2021 года и в 2022 году на рынок выйдут новые интересные проекты, и спрос на них будет стабильным. Такой прогноз действителен в том случае, если в России не случится новых пандемических или экономических потрясений»
Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
Последствия дефицита: рост цен на жилье и увеличение объема продаж
В первые два месяца 2021 года продолжился рост цен на жилье, информирует Ольга Трошева. В классе «масс-маркет» прирост с начала года составил 5% как в городе, так и пригороде. Более высокие темпы прироста зафиксированы в районах, где в продаже представлены единичные проекты и, как следствие, ограничен объем предложения.
Например, Адмиралтейский район, где средняя цена в объектах массового спроса составляет 195,4 тыс. руб./кв. м (+18% с начала 2021 года, за 2020 год +27%). Или Фрунзенский район с ценой предложения 184,4 тыс. руб. (+13% с начала 2021 года, за 2020 год +23%).
В районах, где активно пополняется предложение и присутствует большое количество застройщиков, корректировка цен будет на уровне рынка.
По оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», по итогам зимы (декабрь, январь, февраль) активность покупателей сохранилась на уровне прошлого зимнего сезона.
«Рост цен в петербургских новостройках в этом году продолжится как минимум в рамках инфляции. Спрос будет стабильным. Такой прогноз, конечно, действителен лишь в том случае, если нас не ждут новые пандемические или экономические потрясения»
Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, считает, что любой дефицит всегда подогревает спрос. Поэтому можно с уверенностью говорить о том, что дальнейший рост продаж неизбежен, особенно пока действует программа льготной ипотеки.
Сейчас спрос находится в небольшой стагнации, но это больше связано с сезонным фактором: в 1 квартале продажи всегда хуже. И даже несмотря на это, он остается достаточно высоким. Таким, что многие застройщики начинают постепенно повышать цены на некоторые свои проекты.
Да и в целом нет такого понятия, как «хуже» или «лучше» покупают жилье», говорит эксперт. Есть определенный рынок со своей целевой аудиторией на конкретный продукт. При высоком первоначальном взносе в ипотеку по льготной ставке активно берут даже объекты бизнес-класса.
В дальнейшем будет наблюдаться очередное повышение спроса и рост цен. По крайней мере, в таких крупных мегаполисах, как Петербург и Москва. Людей, которые приезжают в «большие» города, создают семьи и улучшают жилищные условия, из года в год меньше не становится. Так что сильно рынок не просядет в любом случае.
Результатом дефицита предложения стал в том числе и рост цен на недвижимость, говорит Александр Пыпин. Сейчас по Петербургу и области они на 26% выше, чем год назад. Однако система уже выходит из состояния дисбаланса, и дальнейшее ее состояние будет стабильнее. То есть больше не будет ни интенсивного роста цен, ни активного сокращения объемов предложения. Однако цены все же продолжат расти, так как еще не весь рынок перешел на эскроу-счета и проектное финансирование.
Кроме того, на стоимость квадратных метров будет влиять программа льготной ипотеки. По крайне мере, до тех пор, пока не принято внятных и однозначных решений по ее сворачиванию или продлению. Свою роль сыграет также политика ЦБ по поднятию ключевой ставки. Еще возможны вливания властей в потребительскую экономику накануне выборов, их размер неизвестен.
Неизвестен и уровень предстоящих новых международных санкций. Их жесткий сценарий может привести к очередной девальвации рубля, то есть к очередному «набегу» на недвижимость.
«Дефицит ликвидных и востребованных рынком проектов продолжит поддерживать цены на высоком уровне. Также высокие цены обусловлены ростом стоимости строительных материалов и особенностями законодательства о проектном финансировании»
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Общая картина на рынке недвижимости и прогнозы на ближайшее будущее
2020 год прошел под знаком растущего спроса на качественные проекты комфорт- и бизнес-класса, говорит Александр Свинолобов. Разумеется, он был простимулирован программой льготной ипотеки: например, около 50-60% сделок в Bonava проходили с использованием заемных средств.
Также спрос опирался на снижение ставок по депозитам, волатильность курса рубля и коронавирусные ограничения. Петербуржцы вынужденно отказались от путешествий, концертов, ресторанов. Эти весомые статьи расходов семейных бюджетов люди переориентировали и направили на покупку квартир и улучшение своих жилищных условий.
Окончание действия программы льготной ипотеки в Петербурге приведет к стабилизации рынка и возврату объема ипотечного портфеля банков к показателям 2019 года.
Можно также ожидать некоторое снижение объема инвестиционных сделок. Ведь по сравнению с аналогичными проектами пятилетней давности выгода вложений в такие объекты сильно упала, считает Дмитрий Рубин. А вот жилье для себя, «для жизни» сейчас покупают охотнее всего. Возможно, грядущая отмена льготной ипотеки в большинстве регионов немного оживит спрос. Если, конечно, все еще будут люди, готовые покупать квартиру на фоне общего снижения доходов населения.
Сейчас наблюдается определенный «переток» клиентов с первичного на вторичный рынок, говорит Алексей Лякин, руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость». Люди видят, что стоимость квадратного метра на вторичном рынке равна стоимости строящихся объектов. При этом главное преимущество готового жилья в том, что его можно купить и практически сразу заехать, а не ждать несколько лет.
Застройщики, скорее всего, смогут «переломить» этот тренд, если не будут так часто повышать цены. Кроме того, предлагаемые ими акции и бонусы позволят обеспечивать хорошие продажи. Однако основные изменения произойдут после окончания программы льготной ипотеки под 6,5%. Но к тому моменту вторичка может значительно подорожать и тогда вновь цены на готовое жилье будут выше, чем на строящееся.
Кроме того, даже если в большинстве регионов отменят программу «Господдержка 2020», то все равно новостройки будут покупать. Есть категория покупателей, которые принципиально не рассматривают вторичку, а ищут только объекты на первичном рынке.
Часто это инвесторы, которые понимают, что цена на новостройки определенно вырастет, и приобретенную квартиру можно будет перепродать дороже. Кроме того, есть просто любители первички, которым не нравится вторичка из-за сравнительно больших рисков, а также из-за более низкого статуса дома.
«Главный тренд рынка новостроек: отсутствие адекватных предложений и фактически дефицит объектов. Поэтому любая удачная квартира улетает в тот же день как появилась. Если хотите купить выгодно и получить, то что хотите – время на принятие решения: два вдоха и два выдоха»
Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости «Георгия Патанина»
Снижение числа новых проектов является искусственным дефицитом, который необходим для поддержания высоких цен на рынке новостроек, уверена Антонина Букина, руководитель отдела продаж агентства недвижимости WONDERWALL. Кроме того, этот дефицит связан с тем, что застройщики выводят те проекты, которые были не очень востребованы у клиентов.
Например, сейчас это ряд проектов, которые имеют достаточно спорную локацию, серьезную нехватку инфраструктуры, но при этом цена за «квадрат» в них достаточно высокая. Таким образом, появление не очень удачных проектов по высоким ценам именно сейчас является успехом для строительных компаний. Этот тренд спровоцирован дефицитом предложения.
«В 2021 году мы очень ждем новых стартов, особенно в сегменте комфорт-класса, где ощущается серьезный недостаток предложения. Новые и качественные комплексы нужны для того, чтобы было что предлагать клиентам. Но эти самые старты будут тогда, когда у застройщиков закончится пул наиболее неликвидных проектов».
Читайте также
Спрос на строящееся в России жилье превысил предложение
Как накопить на квартиру, если цены все время растут?
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 24 марта 2021
