Стремительное подорожание квартир в новостройках — одна из самых обсуждаемых тем прошлого года — остается актуальной и сейчас. О том, как же среднестатистической семье накопить на жилье в условиях постоянного роста цен, специально для Новострой-СПб рассказал Роман Мирошников, исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена», которая реализует проекты в нескольких регионах России, включая Санкт-Петербург.
Небольшой экскурс в прошлое: как изменились цены на первичном рынке Санкт-Петербурга в прошлом году?
В среднем по рынку первичного жилья в Северной столице за прошлый год цены выросли на 15-20%, в отдельных проектах — и до 25%.
Сыграли два фактора: рост спроса на фоне появления ипотеки со сниженной ставкой (поэтому в первую очередь стало быстро уходить с витрины наиболее доступное предложение) и рост строительной готовности проектов.
Мы в июле 2020 года только вывели на продажу новый проект — ЖК «Ойкумена», поэтому на старте цены были достаточно низкие, сейчас цены начинаются с 4,2 млн руб., так как выросла готовность — в корпусах первой очереди скоро завершатся монолитные работы.
Кто в таких условиях основной покупатель квартир, наверное, инвесторы?
Нет, в основном покупают для себя, улучшения жилищных условий своей семьи, а также для родителей. Во всяком случае, в наших проектах доля инвестиционных покупок невелика — возможно, потому что у нас не так много студий, наши проекты ориентированы на семейного покупателя.
В пользу этого говорит, например, и тот факт, что у нас в ЖК «Ойкумена» очень быстро раскупили первый пул трехкомнатных квартир. В проектах компаний, которые предполагают большую долю студий метражом до 20 кв. метров — там да, вероятно, доля инвесторов может достигать 20% и более.
Каким же образом покупают? Много ли людей со «свободными деньгами»?
Не секрет, что до 65-70% покупок совершают с помощью ипотеки. Взносом при этом выступают как сбережения, так и средства от продажи вторичной квартиры (например, полученной в наследство).
Также некоторая доля спроса приходится и на рассрочку, но ее предлагают не все застройщики. Этот инструмент популярен у тех, кому нужна относительно небольшая сумма, а также у тех, кто получил отказ в ипотеке.
Сколько нужно денег сегодня, чтобы купить квартиру в новостройке в Петербурге?
Минимальный бюджет, конечно, — это прежде всего студии и 1-комнатные квартиры. На цену влияет и степень строительной готовности. В среднем сейчас в Петербурге цены на самые компактные студии и в отдаленных от центра районах начинаются с 2-2,5 млн руб., а на 1-комнатные квартиры — от 2,7 - 3,5 млн руб. Семейные пары без детей чаще всего начинают с покупки «однушки».
Если же мы говорим о среднестатистической семье, то это семейная пара с одним или двумя детьми — в этом случае чаще всего ориентируются на покупку 2-комнатной квартиры. В Петербурге минимальный бюджет покупки такого лота — от 4,5 - 5 млн руб.
Если покупатель планирует привлекать ипотеку, соответственно, понадобится 20% от стоимости квартиры. То есть от 400-500 тыс. руб. в случае покупки студии, от 540-700 тыс. руб. для приобретения 1-комнатной и от 900 тыс. - 1 млн руб. — двухкомнатной.
Да, цены действительно постоянно растут, но это происходит в уже стартовавших проектах. Новые предложения можно «поймать» на старте по более низким ценам. Поэтому первый совет — следить за новинками рынка и «брать их на карандаш». И заранее определить для себя, какой именно бюджет является оптимальным для покупки. Не нужно тратить время на рассмотрение объектов, которые заведомо вам не подходят.
Где же взять средства на квартиру? Как накопить? Можно ли зафиксировать цену у застройщика, если необходимо время на продажу вторички?
Проще, конечно, накопить на взнос, нежели на всю квартиру целиком. Легче копить тем, у кого нет иждивенцев: например, паре высококвалифицированных специалистов без детей. На студию такая пара может накопить за год, а если они живут в съемном жилье, — то примерно за 2 года.
Самый быстрый способ — использовать сбережения или средства от продажи вторичного жилья. Многие также прибегают к такому приему, как займы у родственников без процентов. Однозначно не стоит брать «кредит на взнос»: это путь в долговую яму.
Если у семьи совсем нет сбережений, этот факт с большой долей вероятности говорит о том, что ипотека тоже окажется непосильной (но не в том случае, если предполагается переезд из арендного жилья сразу в собственную квартиру. Если ипотечный платеж будет примерно равен арендному — можно брать кредит).
Многие часто спохватываются, что при покупке новостройки придется выплачивать и аренду, и ипотеку одновременно. Очень важно взвешенно подойти к планированию этих расходов. Не стоит завышать свои доходы, чтобы банк одобрил ипотеку любой ценой. Если вам придется продавать квартиру с ипотекой, никто не вернет уплаченные проценты.
К сожалению, зафиксировать цену в новостройке на время продажи вторички чаще всего невозможно. Такие условия предлагаются лишь в рамках программы трейд-ин, которая есть не у всех застройщиков.
К тому же при использовании трейд-ин стоимость вторички нередко занижают для ускорения ее продажи, а цена на квартиру в новостройке фиксируется не более чем на 30-45 дней. Условия трейд-ин у каждой компании индивидуальны.
Какие советы можно дать тем, у кого нет ни сбережений, ни «лишней» квартиры, ни возможности взять в долг у родственников?
Все очень индивидуально. Некоторые находят выход в том, что стараются больше работать, находят подработку, хотя это, конечно, во многом зависит от характера профессии.
Другие ставят перед собой точную цель и начинают откладывать хотя бы 10% от дохода на депозит. Еще один способ — ревизия расходов и сокращение трат. Главное — помнить, что расходы на ипотеку не должны превышать 50% от совокупного дохода семьи.
Таким образом, если начать откладывать 50% от доходов на депозит прямо сейчас — можно не только накопить определенную сумму денег (плюс заработать около 5% годовых к сбережениям), но еще и проверить, выдержит ли семья ипотечное бремя в будущем.
Читайте также
Объем ипотечного кредитования вырос в Петербурге в 1,5 раза
Что выгоднее: покупка новостройки или вторичного жилья?
Автор: Елена Симонова
Дата публикации 19 марта 2021
