На прошлой неделе депутаты Госдумы предложили губернатору Санкт-Петербурга Георгию Полтавченко начать реновацию жилья в Санкт-Петербурге. Novostroy-SPb.ru выяснил, что реновация 2008 года буксует из-за шантажа «последних жильцов», почему она мягче и лояльнее, чем в Москве, и надо ли законодательно ужесточать правила переселения.
Как продвигается нынешняя программа реновации в Петербурге
Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» рассказал, что на данный момент построено 110 000 кв. м жилья. Еще 100 000 кв. м жилой площади будет введено в эксплуатацию до конца этого года. Всего расселено порядка 900 человек (около 370 семей). Договоры между городом и «СПб Реновация» заключены на 10 лет и истекают в 2019 году. Однако поскольку на пути реализации программы возникали препятствия, не зависящие от компании (изменения в законодательстве, отсутствие свободных пятен под застройку в ряде кварталов, «синдром последнего жильца»), девелопер по согласованию со Смольным намерен продлить их еще на 10 лет.
Можно ли говорить о провале прошлой программы реновации?
Можно, и представители общественности уже об этом говорят, комментирует Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development. Девелоперы, участвующие в программе, ссылаются на административные барьеры. Участники рынка считают, что компании просто не могут справиться с объемами программы и взяли на себя заведомо невыполнимые обязательства.
Изначально параметры, заложенные в программе, были не реализуемыми: например, до 2019 года «СПб Реновация» должна была построить порядка 8,3 млн. кв. м, отмечает Дмитрий Михалев. Учитывая, что только проекты планировки межевания территорий (ППТ и ПМ), без которых нельзя вести проектирование и строительство, были утверждены в 2011-2012 годах, ежегодно мы должны были вводить в эксплуатацию более 1,3 млн. кв. м жилья. Однако сразу выйти на такие объемы было невозможно физически (в Петербурге всего строится в год порядка 3 млн. кв. м).
Главным препятствием на пути реализации программы реновации стало отсутствие стартовых пятен в части кварталов. Из-за этого девелопер не может начать строительство первых очередей, куда предполагается переселить жителей ветхих домов - по закону расселение должно вестись в границах развиваемой территории. Еще один фактор - шантаж со стороны собственников последних квартир, которые видя, что дом практически полностью расселен, начинают выдвигать компании-инвестору непомерные требования (до 1 млн. рублей за 1 кв. м в «хрущевке»). Никаких законных оснований принудить такого жильца к переселению нет, поэтому переговорный процесс может затянуть реновацию квартала на 1,5-2 года. Не добавляют ускорения программе и законодательные инициативы, считает спикер. Так, долгое время ждали внесения изменений в Генплан и ПЗЗ (правила землепользования и застройки), чтобы начать проектирование.
Тем не менее, посмотрев на статистику роста объема строительства, можно утверждать, что программа стала набирать темпы - сегодня в строительстве находится более 550 000 кв. м, реновация стартовала в 7 кварталах, на очереди в этом году еще один новый квартал, считает Дмитрий Михалев. Программа развития застроенных территорий, безусловно, полезна для города, так как ведется за счет инвесторов, а не за счет бюджетных средств.
Сегодня программа реновации хрущевок в Петербурге практически заморожена, отмечает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС». Очень часто камнем преткновения становится проблема «последнего жильца», диктующего условия и замедляющего расселение целого дома. К сожалению, сегодня законодательных решений этой проблемы в нашем городе не найдено. Петербургские застройщики пока занимают выжидательную позицию и следят за ходом программы реновации в Москве. Будем надеяться, что в ходе этого масштабного проекта все-таки будут найдены эффективные решения, устраивающие всех участников программы, которые позволят избежать социальной напряженности при расселении ветхих домов.
Реализация программы по реновации жилья – дело благородное, но в сложившихся экономических условиях не благодарное, комментирует Анастасия Новгородская, руководитель отдела продаж СК «Инвестторг». На плечи инвестора ложится весь груз ответственности. С одной стороны, расселение жителей «хрущевок». Не все рады возможности сменить привычное место жительства даже на современный микрорайон, хоть и за этим будущее. С другой стороны, условия реализации проекта. Строить в квартале со сложившейся застройкой и строить условно в поле – это разные вещи. И наконец, оттягивание сроков реализации проекта отягощается сложной ситуацией на рынке. На этапе планирования данной программы вряд ли учитывалось, что в стране наступит кризис.
Анастасия Новгородская предполагает, что программу продлят: покупатели сегодня хотят получить современные и функциональные квартиры, а «хрущевки» этим требованиям не отвечают. Они устарели и не востребованы. На рынке представлено много качественных предложений, и, выбирая жилье, покупатели, скорее всего, выберут комплекс с новой электрикой и грамотной планировкой, чем построенный в 50-70х гг. дом с квартирой «гребенкой» и кухней в 6 кв. м.
Развитие застроенных территорий (РЗТ) в СПб не является провалом, скорее застройщики не готовы идти на такие финансовые риски, считает коммерческий директор столичного агентства недвижимости «РЯДОМ» Денис Крючков. В рамках договора развития городом не проведены меры по обеспечению финансовой и юридической защиты застройщиков, и получилась классическая ситуация, при которой начинаются спекулятивные схемы (выкуп квартир, приватизация и т.д.), которые удорожают проект минимум на 30% от плановых показателей. После 2008 года и в рамках реальной ситуации в рынке недвижимости данное удорожание во времени сводит проект почти к нулевой рентабельности (2-4% NPV), но при этом возникают дополнительные риски по внешним сетям и увеличению затрат на проект в целом за счет самого застройщика, до привлечения средств дольщиков. Существенным является возникающая социальная нагрузка и ежегодная корректировка в нормативной базе, что в рамках ограниченных площадей заставляет застройщика пересматривать ППТ из года в год для сохранения ТЭП и рентабельности. Перепроектирование является еще одним существенным фактором затрат на проект. Место в детском садике или школе обходится застройщику в диапазоне 850 000 – 1 100 000 рублей.
Чем должны помочь власти города, чтобы ускорить процесс реновации?
Основной вопрос - это правовое регулирование расселения, считает Дмитрий Михалев. Один собственник, решивший шантажировать застройщика, не имеет права останавливать социально значимый процесс реновации. Нужен законодательный акт, который бы устанавливал возможность принудительного выкупа по рыночной цене при условии расселения, например, не менее 80% квартир в доме. Это значительно ускорило бы переселение в новые дома и обновление жилого фонда.
Власти могут воспользоваться столичным опытом, комментирует Андрей Кугий. Не секрет, что разговоры о сносе «хрущевок» в Санкт-Петербурге возобновились только после запуска программы реновации в Москве. Совместными усилиями – городской власти и девелоперских компаний – с четкой постановкой задачи и распределением ролей новую программу можно реализовать.
В первую очередь необходимо консолидировать стартовые площадки и понять затраты каждого инвестора на их освоение, считает Денис Крючков. Учитывая постоянно меняющуюся нормативную базу, невозможно спрогнозировать развитие территории при волновом переселении, т.е. власти обязаны взять социальные объекты на себя или придать объектам реновации особый статус с закрепленными показателями по социальной нагрузке на весь период действия договора. Также это касается и внешних сетей, т.е. технические условия на подключение должны быть сбалансированы с текущими и плановыми коммерческими застройками в локационном окружении. Если мощностей не будет хватать, то реконструкция объектов обеспечения должна стать затратной частью города (как вариант застройщика именно коммерческого объекта). Также для ускорения процесса немаловажным является полный контроль проведения сделок с недвижимостью в домах под реновацию и ряд существенных законодательных гарантий, которые позволят беспрепятственно осуществлять волновое переселение с минимальными задержками и рисками ограничения строительства в целом.
Какой объем жилья может попасть под новую программу реновации
Сегодня в программу «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» входят 23 квартала с устаревшим морально и физически жильем - это не только «хрущевки», но и двух-, трехэтажные «сталинки» с деревянными перекрытиями, дома барачного типа. В городе же таких кварталов примерно в 5 раз больше, рассказывает Дмитрий Михалев. Однако в Петербурге нет тех бюджетных средств, которыми располагает Москва - реновация ведется за счет инвесторов.
Здесь надо исходить из того, какое решение будет принято – продлить существующую программу или составить новую, считает Андрей Кугий. В первом случае можно говорить о примерном сохранении объемов возводимого жилья. Во втором – об изменении как числа сносимых объектов, так и тех, что должны быть построены. Чтобы делать выводы, надо дождаться решения или новой адресной программы.
По сути объем может сильно варьироваться, исходя из голосования жителей, комментирует Денис Крючков. В Москве планово было 8000 домов, потом 4500, а при комплексном рассмотрении объем скорее всего еще сократится из-за рыночной ситуации. Опыт Москвы будет перенесен на Санкт-Петербург, что скажется на дальнейшем качестве и объеме ее развития.
Не повлечет ли программа реновации социальной напряженности в городе, по примеру того, что сейчас происходит в Москве?
Вопрос общения с жителями расселяемых кварталов остается самым важным при реализации подобных масштабных программ, считает Дмитрий Михалев. Здесь властям очень важно занять активную и конструктивную позицию, чтобы донести все плюсы реновации. Иначе найдутся «псевдоградозащитники», которые расскажут, что всех переселят за город, а несогласных выбросят на улицу. В Петербурге уже с подобными случаями встречались. Нужно отметить, что петербургская реновация более мягкая, чем ее московский аналог: жителей переселяют в границах не просто района, а квартала, с каждым проводятся индивидуальные переговоры до достижения согласия. Однако у этой медали есть и обратная сторона - более низкие темпы по сравнению со столицей. Если будет разработана процедура включения дома в программу реновации путем голосования собственников квартир, то проблем с напряженностью можно избежать. Но главное - это донести правдивую и полную информацию до жителей, чтобы не осталось места для манипуляций и провокаций. Многих наблюдателей удивило бы отношение к реновации, если бы они делали выводы не на основании рассказов в интернете, а по живым встречам с жителями. Несмотря на претензии к срокам расселения, 99% жалуется на условия проживания и выступает за скорейшую реновацию в их квартале.
«Сложно прогнозировать реакцию общественности в различных городах, но вполне возможно, что так оно и будет, тем более, что в Санкт-Петербурге в отличие от Москвы, программа существует на бумаге уже 10 лет, что не может не вызывать недовольство жителей»
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development
В этом нет сомнений, считает Денис Крючков. Но в Москве это была первичная реакция, после которой власти предприняли все от них зависящее, чтобы максимально комфортно вписать проект реновации в город и сделать процесс волнового переселения наиболее комфортным. Также появляются новые инструменты донесения основных принципов программы, что не применено в Петербурге. Основная задача снятия напряженности – это полная открытость и постоянный контроль со стороны государства. Соблюдение всех обещаний и формирование рабочих встреч по выявлению пожеланий жителей помогает создать контакт и сформировать комфортную модель внедрения программы.
Интересна ли застройщикам программа реновации?
Потенциально интерес к обновлению застроенных территорий у застройщиков есть. Участков в городе под застройку почти не осталось, и вовлечение в оборот земель с ветхими домами может иметь не только социальный, но и экономический смысл, рассказывает Дмитрий Михалев. Однако в условиях актуального законодательства в Петербурге этот интерес снижается до нуля. Без четко прописанной процедуры расселения, когда исключается шантаж со стороны жителей, без содействия в административных вопросах реновация не привлечет инвесторов.
Застройщикам может быть интересно участие в программе как возможность реализации девелоперских проектов в городской черте, считает Андрей Кугий. И здесь многое зависит от локации будущей застройки.
Застройщикам интересно участие в таких программах, так как большинство локаций, застроенных хрущевками, находятся в черте Санкт-Петербурга, многие из них расположены достаточно близко к метро, комментирует Сергей Терентьев. Свободных участков для нового строительства в этих районах, как правило, уже нет. При этом хрущевки быстро ветшают и такие кварталы сами по себе становятся очагами социальной напряженности. На мой взгляд, заниматься обновлением городского жилого фонда нужно сейчас, а не через 10-20 лет, когда расселять такие дома придется в экстренном порядке.
Для застройщика интересна не сама программа, а возможность освободить площадку в локации со сложившейся инфраструктурой, рассказывает Денис Крючков. Интерес возникает при соотношении в модели нескольких факторов: локация, наличие стартовой площадки под существенный объем переселения, класс жилья, наличие мощностей внешних сетей. Если детально:
- Локация дает понимание по цене продажи кв.м., учитывая тот момент, что стоимость возведения монолита и отделка существенно не зависит от места, а стоимость продажи очень зависит.
- Наличие стартовой площадки дает застройщику возможность спрогнозировать доходно/расходную часть при запуске. Этот момент критичен для кредитного финансирования, т.к. чем больше площадка освободится, тем меньше затрат будет на освоение и в том числе параллельное возведение нескольких домов. Стоимость строительства при этом существенно снизится за счет объемов единовременно закупаемых материалов. Как итог - чем больше стартовый дом, тем дешевле осваивать площадку.
- Уровень жилья, точнее, верное определение необходимого ценового диапазона для новых домов. Этот момент позволяет составить верную финансовую модель, учитывающую риски рынка и роста СМР, при этом сохранив плановую доходность.
- Наличие мощностей внешних сетей – если мощностей нет, то застройщику нужно реконструировать или строить новые объекты коммунальной инфраструктуры. В целом это одна из самых существенных статей затрат в реализации всего проекта.
При правильном подходе к анализу площадки и корректном Проекте Планировки Территории можно получить расчетную доходность от проекта, комментирует спикер. В правильном подходе подразумевается не только анализ сетей и стоимости СМР, но и количество собственников в квартирах под снос, количество муниципальных квартир, социально-бытовых объектов в собственности. То есть риски по увеличению плановой доли квартир и нежилых помещений под передачу в новых домах. В том числе это касается увеличения объема площадей в отдельно стоящих объектах, путем подлога документов или получения документов на реконструкцию и узаконивание вновь построенных объектов. В рамках договоров о развитии территорий (аналог реновации) в подмосковных городах такие прецеденты есть, и решение данного вопроса ложится на плечи застройщика, удорожая затраты на конкретный объект до 4-5 раз.
Дата публикации 07 июля 2017
