Первичный рынок недвижимости предлагает несколько схем покупки жилья. Среди них ипотека, рассрочка и 100%-ная единовременная оплата. Еще один вариант, который встречается все чаще – трейд-ин. Новострой-СПб поговорил с экспертами рынка и выяснил: что это за способ, кому он подходит и на каких условиях заключаются подобные сделки.
Трейд-ин: рабочая схема со своими нюансами
Многим россиянам trade-in хорош знаком по авторынку. Салоны предлагают своим клиентам сдать старую машину и учесть ее стоимость при покупке новой. По сути это обмен с доплатой, где граждане ощутимо теряют в цене прежнего автомобиля, но зато могут приобрести новый быстро и с хорошей скидкой.
В сфере недвижимости эта схема работает немного иначе. Просто прийти и тут же «обменяться» квартирами, документами и ключами не получится. Застройщики не выкупают старое жилье у своих клиентов, а лишь помогают им продать его с помощью своих партнеров – риелторских агентств. Иногда в структуре компании есть и собственные специалисты, но это более редкий случай.
К способу покупки новой квартиры в трейд-ин обычно прибегают те, у кого нет средств на полноценный первоначальный взнос. Зато у них в собственности имеется некое недвижимое имущество, которое по тем или иным причинам их не устраивает.
К примеру, это может быть доставшаяся в наследство от бабушки старая «хрущевка» с ремонтом еще советских времен. Ее владельцы желают улучшить свои жилищные условия, но не хотят долго заниматься продажей и показом недвижимости, самостоятельным сбором документов и т.п. Вот тогда-то на помощь и приходит программа трейд-ин.
«Программа trade-in – это отличная возможность улучшить свои жилищные условия, собрав в едином пакете сразу несколько рыночных инструментов: небольшой первоначальный взнос, возможность рассрочки и подключения ипотечного кредитования»
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Как правило, по схеме трейд-ин имущество реализуется по рыночной или приближенной к рыночной цене, которую специалисты обязательно согласовывают с клиентом после проведения оценки (обычно она составляет не ниже 2-5% от среднерыночной стоимости квартиры, хотя порой дисконт доходит и до 7%).
Если результаты этой оценки всех устраивают, то заключаются сразу два договора: один на продажу квартиры, второй – на бронирование конкретного лота в проекте застройщика.
Очень важно, что цена на закрепленный за потенциальным покупателем объект фиксируется на определенный срок. То есть она гарантированно не увеличится в течение всего периода, указанного в договоре. А за полгода, особенно в нынешних условиях, может произойти все что угодно. Так, рост цен на первичном рынке недвижимости Петербурга в 2020 году в отдельных проектах составил 25%. И ручаться, что данная ситуация не повторится в том или ином виде, эксперты не могут.
Сроки реализации старой квартиры клиента в каждой компании свои. Варьируются они от одного до шести месяцев, но в среднем занимают 1,5-3 месяца. Скорость продажи зависит от местоположения объекта, его ликвидности, общего состояния дома и иных характеристик.
Описанную схему принято называть гарантированным выкупом. А есть еще такое понятие, как срочный выкуп – когда владельцу квартиры нужно очень быстро продать имущество. Тогда ни о какой выгоде речи не идет, так как в подобных обстоятельствах квартира реализуется с дисконтом чуть ли не в 20-30%. Люди идут на такую сделку лишь в крайних случаях, когда у них нет другого выхода.
Трейд-ин в Петербурге
В Санкт-Петербурге практически не существует зачетных схем в чистом виде, когда застройщик в качестве оплаты за новую квартиру берет на реализацию старую. Связано это с тем, что продажа квартир на «вторичке» – непрофильный бизнес для строительной компании, сопряженный с рисками, потерей временных и трудовых ресурсов, необходимости привлечения специалистов по вторичному рынку или агентств недвижимости.
Тем более сейчас, когда цены на недвижимость на вторичном рынке нестабильны и квартира, принятая в зачет, может значительно упасть в цене, считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». Компании, предлагающие зачетные схемы своим клиентам, так или иначе, реализуют их не своими силами, а совместно с агентствами недвижимости, которые непосредственно занимаются продажей имеющегося у граждан имущества.
Петербургские застройщики в большинстве своем предлагают своим клиентам внести первый взнос за новое жилье в размере 5-10% от его стоимости. Оставшуюся сумму нужно доплатить после продажи старой квартиры. Если вырученных от ее реализации средств не хватает для полной оплаты нового жилья, то можно оформить ипотечный кредит или воспользоваться предложением по рассрочке.
Такая схема действует у компании Bonava (первоначальный взнос 5%, в программе участвуют все очереди ЖК Gröna Lund, 3-я очередь Magnifika Lifestyle, 2-я и 5-я очереди ЖК Magnifika Residence), Группы «Эталон» (первоначальный взнос 5%, но не менее 500 тысяч рублей, в программе участвуют все ЖК), Glorax Development (первоначальный взнос 10%, трейд-ин доступен при покупке квартир в проектах Golden City и Grand House), «Группы ЛСР» и Группы RBI (первоначальный взнос 10%).
У клиентов ГК «Ленстройтрест» есть возможность либо внести первый взнос, либо полностью оплатить новое жилье средствами, вырученными от продажи старой квартиры.
Компания «Главстрой Санкт-Петербург» выкупает квартиры в своих же ЖК («Северная долина» и «Юнтолово»), предлагая лоты в строящихся корпусах. Эта схема наиболее актуальна для семейных покупателей, которые хотят приобрести дополнительные комнаты и квадратные метры. Также клиенты имеют возможность проживать в реализуемой квартире до момента получения ключей от новой.
Группа RBI запустила в 2021 году программу, максимально приближенную к классической схеме трейд-ин. По словам директора по продажам Дмитрия Фалкина, компания готова оценить квартиру клиента в течение одного дня (при этом разница в сумме выкупа обычно не превышает 2-4% от рыночной цены), а в течение 3-5 дней – выйти на сделку по выкупу.
Договор купли-продажи и договор на покупку новой квартиры подписываются одновременно. Но для получения клиентом средств от продажи своей квартиры должен быть зарегистрирован переход права собственности, что занимает около месяца. Поэтому при покупке квартиры клиенту дается отсрочка на месяц на внесение первого взноса.
Кому подходит программа и в чем ее выгода
Основная группа покупателей по схеме трейд-ин – это семьи, желающие приобрести жилье большей площади. Как правило, квартирой, участвующей в программе, является студия или «однушка». На их долю, на примере объектов «Главстрой Санкт-Петербург», приходится до 90% сделок, сообщает директор по продажам Юлия Ружицкая.
В 47% случаях покупатели хотят переехать в двухкомнатную квартиру. На долю трехкомнатных лотов приходится порядка 40% всех договоров по трейд-ин. Выбирая новую квартиру, покупатели чаще всего отдают предпочтение функциональным европланировкам с большой кухней-гостиной.
Схема «квартира в зачет» подходит людям, для которых покупка жилплощади за полную стоимость или долгосрочная ипотека по тем или иным причинам невозможна. При этом они не готовы самостоятельно продавать имеющееся жилье, комментирует Данил Антонов, заместитель начальника отдела маркетинга «Группы ЛСР».
«Бывают случаи, когда покупатель приобрел квартиру, та еще строится или только построена, а он за это время решил приобрести жилье в другом районе или в том же жилом комплексе, но большей площади. В этом случае также помогает программа трейд-ин. Выгода для девелоперов очевидна – у него прибавляются клиенты», – говорит эксперт.
Несомненным преимуществом для покупателя является экономия времени и ресурсов, так как при коллаборации застройщика с партнерским агентством заниматься продажей квартиры клиента будет риелтор. Клиенту не придется организовывать показы и вникать в особенности оформления сделки самостоятельно.
Кроме того, такая схема позволяет осуществить сделку эффективнее: продать квартиру быстрее и по ее рыночной стоимости, полагает Александр Свинолобов.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», считает, что схема трейд-ин выгодна покупателям в первую очередь потому, что они получают возможность «заморозить» цену на новое жилье на срок до полугода. Также некоторые застройщики оплачивают услуги риелторов, что тоже немаловажно.
При этом не любая квартира на вторичном рынке может быть использована по данной схеме: большинство застройщиков Петербурга и Ленобласти принимают «в зачет» только квартиры, которые располагаются в границах Петербурга или в ближайших пригородах Ленобласти.
Ирина Соловьева, коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург, отмечает безопасность и прозрачность сделок trade-in, в которых участвуют только надежные партнеры – представители застройщика и аккредитованного агентства, в которых работают профессионалы рынка недвижимости и юристы.
Однако у схемы trade-in есть свои ограничения, и в каждой компании они разные. Например, в программе Группы «Эталон» не участвуют загородные дома, коммунальные квартиры или комнаты, то есть доли квартир. Еще желательно, чтобы недвижимость, которую планируют продать, была расположена в том регионе, где приобретается новостройка.
К минусам стоит отнести также тот момент, что при покупке квартиры в строящемся объекте и продаже имеющейся недвижимости может возникнуть потребность во временном жилье на период строительства. Но этот риск всегда можно минимизировать, выбрав квартиру в комплексе на завершающей стадии строительства.
У компании «Главстрой Санкт-Петербург» одно из основных требований заключается в том, что выкупаемая квартира должна быть без обременений и приобретена напрямую у застройщика.
«Для покупателя трейд-ин оптимален в случаях, когда покупка недвижимости планируется за счет средств от продажи имеющегося жилья. Ключевое преимущество программы – в возможности не затягивать сделку. В условиях, когда цены на первичную недвижимость постоянно растут, а спрос остается высоким и ликвидные варианты быстро расходятся, трейд-ин позволяет обезопасить себя от ситуации, когда ценник вырастет, или варианты с подходящими планировками будут раскуплены»
Пресс-служба Glorax Development
Какое будущее у трейд-ин?
В Петербурге и Ленобласти доля сделок по схеме трейд-ин на первичном рынке недвижимости в последние годы находится на уровне порядка 5-10% и существенно не меняется, информирует Ян Фельдман.
По данным Данила Антонова, в 2020 году каждая десятая сделка «Группы ЛСР» в Петербурге была совершена с использованием программы трейд-ин. В перспективе доля таких сделок будет только возрастать, так как покупатели всегда позитивно относятся к специальным предложениям, условиям или инструментам, помогающим им решить квартирный вопрос.
Ирина Соловьева также считает, что востребованность trade-in на рынке недвижимости с каждым годом будет увеличиваться все больше. Согласно данным Управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург, с января по март 2020 года доля сделок trade-in составила порядка 5%, а уже в 2021 году доля таких сделок выросла до 8%.
Огромным преимуществом программы является ее надежность и безопасность, а также возможность сэкономить время клиента за счет работы в режиме «единого окна»: когда продажей квартиры и оформлением всех документов занимаются представители застройщика или специалисты партнерского агентства недвижимости.
После завершения действия программы льготной ипотеки на рынке будут востребованы любые программы от банков и застройщиков, позволяющие совершить сделку с недвижимостью на более гибких условиях, считают эксперты компании Glorax Development. Возможно, на программу трейд-ин начнут обращать внимание больше застройщиков, что, безусловно, положительно отразится на ней.
«Развитие программ зачета жилья – актуальный тренд и жизненная необходимость для рынка, драйвер спроса с большим потенциалом. Главное, чтобы процедура trade-in для покупателя была простой и быстрой, без дополнительных затрат времени на оформление сделки и продажу, и согласованная стоимость выкупа устраивала обе стороны»
Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург»
Читайте также
Неподъемная ипотека на новостройку: что нужно знать, если обстоятельства вынуждают продавать залоговую квартиру
Кадастровая стоимость недвижимости: что это такое и как с ее помощью посчитать налог
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 05 мая 2021
